成金濤 保利鹽城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

1 引言

伴隨著市場競爭激烈，房地產(chǎn)公司對于開發(fā)成本和多種費(fèi)用支出等層面的管理高度重視，用已取得利潤最大化和公司最優(yōu)化的發(fā)展空間。精益思維支持的項(xiàng)目成本管理，目的就是想要減少成本，提升質(zhì)量以及工期短，最終實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。房地產(chǎn)業(yè)帶有資金投入較大、建設(shè)周期較長、成本核算環(huán)節(jié)較多和投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特性，所以增強(qiáng)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的成本管理十分重要。

2 精益思維運(yùn)用在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

精益思維目的是管控好成本費(fèi)用，并且提高工程項(xiàng)目的收益，合理優(yōu)化產(chǎn)品質(zhì)量，盡量減少變更。大概涵蓋了五個(gè)層面：（1）精益采購成本管理：構(gòu)建起完備的采購體系，貼合規(guī)范化和制度化的要求，用以準(zhǔn)時(shí)完成采購和按需采購等目標(biāo)；（2）精益設(shè)計(jì)成本管理：設(shè)計(jì)階段做好完備的方案，明確項(xiàng)目的目標(biāo)成本，并且將之分解，深化遵照房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性和過程讓成本被合理分解到各個(gè)作業(yè)上，同時(shí)運(yùn)用詳細(xì)的策略予以優(yōu)化；（3）精益施工成本管理，融入新工藝將成本節(jié)約下來，重視均衡化生產(chǎn)，合理且充分將機(jī)械設(shè)備和專業(yè)工人的生產(chǎn)成效發(fā)揮出來；（4）精益交付成本管理上，創(chuàng)建起整套貼合項(xiàng)目需求的交付系統(tǒng)讓庫存成本得以精簡，同時(shí)讓管理費(fèi)用交付出更多高價(jià)值且成本低的建筑商品；（5）精益思想對成本管理予以維護(hù)，用整個(gè)價(jià)值鏈成本達(dá)到最低作為目標(biāo)，綜合項(xiàng)目的特性訂立起個(gè)性化的維護(hù)服務(wù)計(jì)劃，帶動(dòng)公司綜合價(jià)值鏈不斷前進(jìn)，建立起較好的成效，讓公司產(chǎn)品得以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值的提升。

3 組建起精益思維下的房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)中采取精益思想最為關(guān)鍵的一點(diǎn)就是組建房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本的管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)能夠劃分為八個(gè)環(huán)節(jié)，依次是市場調(diào)查、決策投資和規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、材料購置、詳細(xì)施工還有完工驗(yàn)收、銷售。第一應(yīng)當(dāng)組建起管理信息系統(tǒng)，確定好組織內(nèi)部的所有分工結(jié)構(gòu)，尋找到對成本的管控影響的主體，運(yùn)用目標(biāo)成本展開項(xiàng)目總成本、各分項(xiàng)工程成本兩塊的預(yù)算，第二是采用作業(yè)成本法算出預(yù)估的成本，將其與預(yù)估的成本差異處找出來。第三是運(yùn)用掙值分析法對成本的異同合理分析，將成本發(fā)展的圖畫表格找出，整個(gè)過程滲透進(jìn)精益思維，給出合理改進(jìn)建議。

3.1 預(yù)估成本運(yùn)用目標(biāo)成本法

目標(biāo)成本法指的是遵照市場數(shù)據(jù)積極為項(xiàng)目訂立起成本目標(biāo)以此為參考用以確保利潤的成本管控策略，帶有系統(tǒng)、戰(zhàn)略等管理和整體性特性。目標(biāo)成本管理滲透進(jìn)項(xiàng)目施工的所有環(huán)節(jié)；針對成本目標(biāo)加以細(xì)化和分解，建立清晰的認(rèn)知；有效改進(jìn)策略，用以取得節(jié)約的目的。

3.2 核算成本運(yùn)用作業(yè)成本法

作業(yè)成本法能夠運(yùn)用在施工項(xiàng)目的費(fèi)用核算，運(yùn)用作業(yè)和資源流動(dòng)彼此間的關(guān)聯(lián)性，讓我們可以確切的找準(zhǔn)綜合影響因素的比重狀況，如此獲得最為確切的項(xiàng)目費(fèi)用，進(jìn)而讓成本的構(gòu)成工程能夠更為完整和體系化，合理管控之后的種種作業(yè)，積極為管理者供應(yīng)依據(jù)。作業(yè)成本法助力于將傳統(tǒng)的成本系統(tǒng)改進(jìn)，有效提高管理水準(zhǔn)，與此同時(shí)業(yè)供應(yīng)成本量化策略，助力成本管理人員較好的對成本予以管理。

3.3 成本偏差運(yùn)用偏差分析法合理分析

偏差分析法的選用是將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目其進(jìn)度和費(fèi)用整體度量，確切的對項(xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顟B(tài)合理描述。對已經(jīng)完成的工作預(yù)算費(fèi)用和具體費(fèi)用和計(jì)劃工作的預(yù)算費(fèi)用等合理測算，核算出的相關(guān)計(jì)劃實(shí)施進(jìn)度和費(fèi)用偏差，進(jìn)而獲得項(xiàng)目話費(fèi)、詳細(xì)進(jìn)展?fàn)顩r的有效判斷。

3.4 精益思維下的成本優(yōu)化

（1）選擇運(yùn)用供應(yīng)鏈形式管理，改進(jìn)材料供給的策略達(dá)到精益思維的創(chuàng)建，要求運(yùn)用供應(yīng)鏈形式進(jìn)行管理。運(yùn)用精益管理制度的形式避免出現(xiàn)成本超支情況，合理展開市場調(diào)研，保障材料的確切性和合格性，同時(shí)給出對應(yīng)的分析，組建起采購形式，及時(shí)將產(chǎn)品采購和消耗等狀況合理記錄，而后遵照項(xiàng)目完成進(jìn)度將采購策劃書完成，如此就不會(huì)存在材料不足或者是未有達(dá)標(biāo)的狀況出現(xiàn)。項(xiàng)目在實(shí)施中，找出薄弱之處予以改進(jìn)和調(diào)整，整個(gè)過程關(guān)于材料的運(yùn)用狀況合理分析，確保所有項(xiàng)目能夠順利開展。

（2）運(yùn)用價(jià)值鏈思想推進(jìn)優(yōu)化。確保各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接工作，以免出現(xiàn)窩工狀況。增強(qiáng)相關(guān)負(fù)責(zé)部門彼此間的溝通，確保施工質(zhì)量。選擇作業(yè)成本法，將項(xiàng)目中大致存在的貶值狀況一一找出，以免出現(xiàn)不必要的損失，及時(shí)將流程優(yōu)化銜接。

（3）目標(biāo)成本細(xì)化。遵照目標(biāo)成本法，項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)的運(yùn)用要細(xì)化到所有項(xiàng)目的分支，合理實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)分化，最終落實(shí)到所有人，整個(gè)過程里，有關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及時(shí)的將信息傳達(dá)給別的部門，及時(shí)將成本狀況把握住，而后給出合理且恰當(dāng)?shù)膶Σ?，積極解決掉存在的問題。

（4）增強(qiáng)精益思維的文化創(chuàng)建。精益思維不是簡單的理論形式存在，積極配合著完備的管理制度，定期針對施工人員展開思想教育和相關(guān)培訓(xùn)，從而為順利將項(xiàng)目完成而努力。

4 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本管理要求在成本管理目標(biāo)之上，合理的做好預(yù)測，訂立和完善成本管理責(zé)任制度，以精益思維作指導(dǎo)，對工程施工成本實(shí)現(xiàn)全方位動(dòng)態(tài)管控，最大限度的控制和節(jié)約成本，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的又好又快發(fā)展。