黎 靜 江蘇富通置業(yè)有限公司

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)的特點(diǎn)及意義

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)的特點(diǎn)

（1）早期介入具有特殊性。在項(xiàng)目施工開始之前，必須進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)工作，為施工提前提供相關(guān)的安排和準(zhǔn)備，所以招標(biāo)存在早期介入的特點(diǎn)。招投標(biāo)作為一個(gè)項(xiàng)目預(yù)備的工作，招投標(biāo)的質(zhì)量會(huì)對(duì)工程后期的質(zhì)量以及完成額度進(jìn)度產(chǎn)生很大的影響，應(yīng)該引起企業(yè)管理人員的特別關(guān)注。

（2）龐雜性。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)的過(guò)程中，可能要涉及到建設(shè)的各個(gè)方面，其中有物資采購(gòu)、土地出讓、勘察設(shè)計(jì)、資金借貸、監(jiān)理、施工以及銷售等，在招標(biāo)過(guò)程中，對(duì)每個(gè)方面呈現(xiàn)的內(nèi)容都是不盡相同的，在執(zhí)行的過(guò)程中，不但需要各個(gè)單位的協(xié)調(diào)，也需要多種專業(yè)知識(shí)，因此招標(biāo)文件具有龐雜形，為了使風(fēng)險(xiǎn)降到最低，使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提高，就需要更多專業(yè)的人員的參與和管理體系的完善。

1.2 項(xiàng)目招標(biāo)的意義

在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)該將招標(biāo)作為基礎(chǔ)，提高企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，使成本得以控制，與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司還可以通過(guò)招標(biāo)挑選出價(jià)格公道經(jīng)驗(yàn)豐富、工程質(zhì)量好且信譽(yù)好的建設(shè)單位，為后續(xù)施工工作奠定基礎(chǔ)。

2 合同管理的現(xiàn)狀及意義

2.1 合同管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)簽訂很多個(gè)合同，企業(yè)的利益與每一份合同都息息相關(guān)，一旦合同出現(xiàn)問(wèn)題，企業(yè)也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重的還會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理主要有如下問(wèn)題的存在：

（1）不健全的合同管理體系。目前大多的房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理制度都仍待完善，這些不完善的體系制約了企業(yè)的高效管理，同時(shí)也使合同的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步的提高。

（2）合同中缺少細(xì)節(jié)內(nèi)容。在合同中，對(duì)雙方的義務(wù)和權(quán)利進(jìn)行了規(guī)定，合同雙方直接決定合同的履行情況。就目前的情況看來(lái)，部分企業(yè)的合同還是會(huì)缺少細(xì)節(jié)性內(nèi)容，比如：違約責(zé)任的判定、特殊情況的處理措施、建設(shè)質(zhì)量要求的明細(xì)以及項(xiàng)目造價(jià)的明細(xì)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程周期非常長(zhǎng)，這就使不可預(yù)測(cè)的因素進(jìn)一步的增多，如果合同中沒(méi)有明確的規(guī)定這些細(xì)節(jié)，一旦出現(xiàn)不可預(yù)估的問(wèn)題就會(huì)使合同雙方因分歧而導(dǎo)致工期的延誤。

2.2 合同管理的意義

（1）保障公平競(jìng)爭(zhēng)。在當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)中，招標(biāo)制度應(yīng)用更加的廣泛，這充分的體現(xiàn)了招標(biāo)的重要性。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)的過(guò)程中，會(huì)涉及到的領(lǐng)域非常廣闊，人員也比較雜，不乏會(huì)涉及到領(lǐng)導(dǎo)、基層人員以及政府的相關(guān)人員，因此在招標(biāo)的過(guò)程中，應(yīng)該極力的規(guī)避虛假招標(biāo)等舞弊的現(xiàn)象的發(fā)生。招標(biāo)合同是經(jīng)營(yíng)秩序的保障，也是公平公正的象征，所以，為了使招標(biāo)工作能夠更加的順利，科學(xué)的合同管理起到了功不可沒(méi)的作用。

（2）規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。合同管理作為一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的重要步驟，當(dāng)中涉及很多人的經(jīng)濟(jì)利益，關(guān)系網(wǎng)也比較復(fù)雜。房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就具有周期長(zhǎng)、資金需求大以及工程量等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)的存在使項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性大大的升高，進(jìn)而影響了企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的決策。完善的合同管理體系不但可以使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，減少不利因素的影響，還可以對(duì)科學(xué)的評(píng)估決策的內(nèi)容，使企業(yè)的管理者的決策更加合理。

3 招標(biāo)及合同管理存在的問(wèn)題

在城市建設(shè)飛速發(fā)展的現(xiàn)在，很多新的問(wèn)題開始出現(xiàn)，因此招標(biāo)及合同的管理應(yīng)該隨之變化，在變化的過(guò)程新問(wèn)題也會(huì)接踵而至。從企業(yè)內(nèi)部分析，主要有如下的問(wèn)題。

（1）合同管理與招標(biāo)脫離。在實(shí)際的招標(biāo)過(guò)程中，合同管理人員只對(duì)履行以及簽訂合同的過(guò)程進(jìn)行審核，招標(biāo)管理人員則只對(duì)開標(biāo)過(guò)程、標(biāo)底以及招標(biāo)文件進(jìn)行審核和監(jiān)督，二者之間并沒(méi)有溝通，往往會(huì)形成被動(dòng)的局面，使招標(biāo)工作的問(wèn)題增多，主要有如下問(wèn)題：部分招標(biāo)文件中沒(méi)有對(duì)建設(shè)的實(shí)際性問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，也沒(méi)有包括合同的主要條款，進(jìn)而導(dǎo)致投標(biāo)文件中缺乏這些內(nèi)容，給合同的下一步簽訂造成困難。

（2）合同訂立過(guò)程中缺少審核程序。一些中小型的房產(chǎn)企業(yè)在訂立合同的過(guò)程中，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的審核制度，這就導(dǎo)致合同中缺乏部分細(xì)節(jié)，進(jìn)而使制定的合同條款不夠合理、內(nèi)容也不夠嚴(yán)謹(jǐn)。除此之外，部分企業(yè)也沒(méi)有復(fù)審合同的制度，這就會(huì)導(dǎo)致只有簽訂人員和制定合同的人員明白合同的細(xì)節(jié)，而相關(guān)的工作人員根本沒(méi)有機(jī)會(huì)了解合同具體的內(nèi)容，這就使合同中的漏洞不能被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，從而造成違約或者延期的問(wèn)題，使企業(yè)的損失增加。

（3）合同管理人員責(zé)任意識(shí)薄弱。大部分企業(yè)專業(yè)人才的缺失以及合同管理制度的不完善，導(dǎo)致合同管理人員并不能明確自己的權(quán)責(zé)范圍，除此之外，企業(yè)對(duì)合同管理的約束和激勵(lì)機(jī)制也相對(duì)較為薄弱，這就進(jìn)一步導(dǎo)致了合同管理人員責(zé)任缺乏責(zé)任意識(shí)。管理人員專業(yè)知識(shí)和認(rèn)真工作態(tài)度的缺失，使項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和損失的概率進(jìn)一步增加。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理在招投標(biāo)中起的作用

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)過(guò)程中融入合同管理，可以提高合同的執(zhí)行效率，而健全的合同管理機(jī)制也會(huì)使投標(biāo)的水平得到提高。招標(biāo)工作成功與否和合同的執(zhí)行情況有很大的關(guān)系。通過(guò)監(jiān)督和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合同，可以管理跟蹤工程招投標(biāo)檔案，從而使投標(biāo)企業(yè)能夠不斷的監(jiān)督自身的機(jī)制，提高自身的社會(huì)信譽(yù)，更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程中建筑的施工質(zhì)量也會(huì)得到提高，使房地產(chǎn)招標(biāo)工作能夠良性循環(huán)。

5 完善合同管理提高招標(biāo)質(zhì)量

5.1 合同管理和招標(biāo)應(yīng)該互相結(jié)合

在審核招標(biāo)文件的時(shí)候，招標(biāo)人員應(yīng)該和合同管理人員相互溝通，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)文件中的問(wèn)題。除此之外，比較重要的招標(biāo)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，合同管理人員應(yīng)該參與其中，在招標(biāo)的過(guò)程中捕捉關(guān)鍵信息，使其能有效的轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤臈l款。合同管理人員通過(guò)參與到開標(biāo)的過(guò)程，可以更好的了解招標(biāo)的資料，使合同的履行以及監(jiān)管的過(guò)程更加的合理化和流暢。在合同審核的時(shí)候，招標(biāo)人員應(yīng)該對(duì)合同管理人員進(jìn)行提示，使重點(diǎn)的內(nèi)容更好的顯示出來(lái)。

5.2 對(duì)合同管理信息系統(tǒng)進(jìn)行完善

現(xiàn)如今，科技飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該進(jìn)行變革，積極的融入到信息技術(shù)。到現(xiàn)在為止，在房地產(chǎn)企業(yè)的信息發(fā)布、檔案管理等相關(guān)的環(huán)節(jié)已經(jīng)開始融入信息技術(shù)，但是在招標(biāo)合同管理中還沒(méi)有完全的應(yīng)用。由于招標(biāo)合同的管理在房地產(chǎn)企業(yè)的非常重要，所以，在進(jìn)行招標(biāo)合同管理的過(guò)程中，應(yīng)該充分融入互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)點(diǎn)，使招標(biāo)合同管理體系更加的合理和科學(xué)，當(dāng)工作中出現(xiàn)變化的時(shí)候，工作人員應(yīng)該及時(shí)的在系統(tǒng)中上傳，從而能夠更加及時(shí)的找出應(yīng)對(duì)方式。

5.3 對(duì)合同管理組織體系進(jìn)行完善

為了將合同管理貫徹于日常的施工過(guò)程中，使企業(yè)中的員工能夠更加的重視合同管理，企業(yè)應(yīng)該建立其更加完善的合同管理組織體系。房產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)建立管理小組或者設(shè)立專業(yè)的管理崗位，使合同管理的每一項(xiàng)工作都能夠合理科學(xué)，相關(guān)的管理工作人員應(yīng)該對(duì)每一份合同進(jìn)行嚴(yán)格的審核。除此之外，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)內(nèi)部選拔以及對(duì)外公開招聘方法，選拔出更加有經(jīng)驗(yàn)和有專業(yè)知識(shí)的人為項(xiàng)目部、分公司以及總部服務(wù)，使各個(gè)環(huán)節(jié)都能有專業(yè)的合同管理人員指導(dǎo)。房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該定期的對(duì)合同管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)的內(nèi)容不但要包括建筑和合同管理的內(nèi)容，還應(yīng)該包含法律方面的知識(shí)，培訓(xùn)的時(shí)候還應(yīng)該不定期的考核管理人員的水平。

5.4 加強(qiáng)法務(wù)人員的監(jiān)督力度

為了有效的控制招標(biāo)過(guò)程中的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，在招標(biāo)的過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的律師提供相應(yīng)的法律服務(wù)，查找招標(biāo)文本中存在的問(wèn)題，使招標(biāo)文件更加科學(xué)。通過(guò)聘請(qǐng)律師可以對(duì)招標(biāo)過(guò)程進(jìn)行引導(dǎo)，減少招標(biāo)的法律風(fēng)險(xiǎn)；除此之外，法務(wù)人員還能對(duì)招投標(biāo)交易活動(dòng)進(jìn)行法律監(jiān)督，使過(guò)程更加規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)。

6 結(jié)論

總之，在房產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)過(guò)程中，合同管理與招標(biāo)文件是不可分割的。企業(yè)的管理者應(yīng)該采取科學(xué)的方式使二者能夠相輔相成。除此之外，在這個(gè)過(guò)程中，還應(yīng)該引入科技手段，減少資金的損失，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步提高。