胡錕

作為亞洲最大的房地產(chǎn)之一，管理資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)4700億的凱德集團(tuán)，因旗下運(yùn)營(yíng)的“凱德mall”、“萊福士”大型商場(chǎng)而被人們所知。不過(guò)可能大多數(shù)人不知道的是，這家新加坡龍頭房企也曾因?yàn)閭鶆?wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重經(jīng)歷了從重資產(chǎn)模式到輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的蛻變。

根據(jù)公開(kāi)資料顯示，目前凱德所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)已經(jīng)滲透到商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、服務(wù)公寓、酒店、長(zhǎng)租公寓、辦公樓、住宅等領(lǐng)域。并且在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面也形成了一定規(guī)模，管理5只REITs和17只房地產(chǎn)私募基金。

目前集團(tuán)項(xiàng)目遍布于全球多個(gè)國(guó)家的180多個(gè)城市，并且以新加坡和中國(guó)為核心，不斷開(kāi)拓印尼、越南、歐洲、美國(guó)等市場(chǎng)。那么從2001年虧損2.8億新元，到亞洲最大房企之一，凱德集團(tuán)是如何完成華麗逆襲的呢？

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

每個(gè)偉大的企業(yè)都有一段崢嶸歲月，新加坡房企龍頭凱德集團(tuán)也不例外。

1998年亞洲金融危機(jī)給新加坡地產(chǎn)帶來(lái)了不小的沖擊，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年末名義房?jī)r(jià)同比下跌將近27%。當(dāng)時(shí)由新加坡政府投資平臺(tái)淡馬錫控股的兩家房企發(fā)展置業(yè)和百騰置地在當(dāng)年分別虧損1.9億和3.8億新元。

隨后1999下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，當(dāng)年四季度名義房?jī)r(jià)同比反彈34.1%，發(fā)展置業(yè)和百騰置地也迎來(lái)了自身的福音，在1999年分別盈利3.3億、1.1億新元。2000年百騰置地和發(fā)展置業(yè)合并組建凱德集團(tuán)，控股股東仍為淡馬錫，至此，巨型地產(chǎn)龍頭凱德集團(tuán)誕生了。

成立之初凱德集團(tuán)業(yè)務(wù)運(yùn)作并不順利，當(dāng)時(shí)的凱德集團(tuán)主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資業(yè)務(wù)，其中住宅開(kāi)發(fā)收入占比最高，2001年占總收入61%，其次是商業(yè)物業(yè)出租，占比18.4%。這也導(dǎo)致了凱德集團(tuán)債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重，根據(jù)數(shù)據(jù)，2001年凱德集團(tuán)有息負(fù)債達(dá)到90.6億新元，凈負(fù)債率達(dá)87%，導(dǎo)致當(dāng)年集團(tuán)有4.3億新元的利息費(fèi)用，進(jìn)而導(dǎo)致集團(tuán)當(dāng)年虧損2.8億新元。

雖然高杠桿是所有房企的基本特征，凱德當(dāng)年債務(wù)過(guò)高看似也無(wú)可厚非。只是遇到市場(chǎng)環(huán)境不太好、銷售回款慢的情況時(shí)，對(duì)房企是一項(xiàng)很大的考驗(yàn)。于是凱德集團(tuán)在2001年提出了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，只可惜凱德集團(tuán)當(dāng)時(shí)似乎并沒(méi)有料到由于制度不完善、公眾對(duì)REITs沒(méi)有一個(gè)清晰的認(rèn)知，公司第一只REITs凱德商用信托未能發(fā)行成功。

在這之后，新加坡政府出臺(tái)了一系列關(guān)于REITs的法律框架，如2001年，頒布《證券和期貨法》，對(duì)REITs上市做出具體規(guī)定;2002年，頒布《集合投資準(zhǔn)則》，細(xì)化對(duì)REITs的監(jiān)管。新加坡政府在稅收方面給予REITs大量?jī)?yōu)惠，包括避免雙重征稅、允許公積金投資REITs、國(guó)內(nèi)外個(gè)人投資者持有REITs獲取的分紅免稅等措施，并且逐步放寬對(duì)REITs的監(jiān)管，給REITs的運(yùn)作加大了操作空間。

有了政策的鋪墊，凱德集團(tuán)的REITs發(fā)行自然順利了很多。2002年，凱德集團(tuán)成功發(fā)行凱德商用信托，成為新加坡歷史上第一只公募REITs。在之后的2004-2010年里，凱德集團(tuán)又成功發(fā)行凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托、雅詩(shī)閣公寓信托、凱德置地中國(guó)信托、凱德商用馬來(lái)西亞信托。

至此，凱德集團(tuán)已經(jīng)完成向“開(kāi)發(fā)商+基金經(jīng)理”的轉(zhuǎn)型，并且借助于REITs募集的資金，開(kāi)始了大規(guī)模的收購(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002-2007年共收購(gòu)9項(xiàng)物業(yè)，包括IMM大樓、新加坡廣場(chǎng)、來(lái)福士城等優(yōu)質(zhì)物業(yè)。除此之外，在2001-2017年間，公司資產(chǎn)負(fù)債率從55%下降至48%，凈負(fù)債率從112%下降至56%，成功擺脫了傳統(tǒng)房企高負(fù)債的桎梏。

重倉(cāng)中國(guó)

從1994年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來(lái)，經(jīng)歷25年風(fēng)雨，從1994年第一個(gè)辦公樓，再到2004年第一座來(lái)福士，再到之后的綜合發(fā)展戰(zhàn)略，重倉(cāng)中國(guó)也是凱德集團(tuán)能在亞洲屹立的重要原因之一。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年凱德集團(tuán)在中國(guó)的總開(kāi)發(fā)規(guī)模約2，300萬(wàn)平方米，管理的總資產(chǎn)2755億元人民幣，占比42%，在中國(guó)42座城市擁有或管理超過(guò)200個(gè)項(xiàng)目。實(shí)際上，凱德集團(tuán)在中國(guó)的發(fā)展策略可以大體概括為“重倉(cāng)中國(guó)，優(yōu)化投資組合”。

重倉(cāng)中國(guó)不難理解，優(yōu)化投資組合主要體現(xiàn)在項(xiàng)目大量賣出、買入，集中精力布局一線城市上面。

近日，凱德集團(tuán)在全球第九座來(lái)福士在重慶運(yùn)營(yíng)的消息不斷刷屏。據(jù)悉，位于長(zhǎng)江和嘉陵江兩江交匯處的重慶來(lái)福士項(xiàng)目總投資240億元人民幣，建筑面積約112萬(wàn)平方米。項(xiàng)目涵蓋高端住宅、購(gòu)物中心、辦公樓、酒店和服務(wù)公寓五大核心業(yè)態(tài)。不光如此，目前凱德集團(tuán)在重慶有10個(gè)項(xiàng)目，除重慶來(lái)福士外，還有8個(gè)服務(wù)公寓以及占地面積超過(guò)重慶來(lái)福士的重慶兩江春城項(xiàng)目。

大規(guī)模布局的背后，凱德集團(tuán)也在出售很多項(xiàng)目。6月11日，凱德集團(tuán)宣布，旗下子公司及關(guān)聯(lián)公司與凱德商用中國(guó)信托達(dá)成協(xié)議，向其出售持有中國(guó)三家購(gòu)物中心的公司股權(quán)——哈爾濱的凱德廣場(chǎng)、學(xué)府和凱德廣場(chǎng)·埃德蒙頓以及長(zhǎng)沙的凱德廣場(chǎng)·雨花亭。此次交易價(jià)格為29.6億人民幣。此交易將為凱德集團(tuán)帶來(lái)約2.399億新元的收益，凈收益約為0.376億新元。

在此之前，凱德集團(tuán)也有過(guò)大規(guī)模出售單一購(gòu)物中心項(xiàng)目。2018年1月5日，印力聯(lián)合萬(wàn)科和Triwater通過(guò)各自旗下全資子公司聯(lián)合收購(gòu)凱德商用在中國(guó)國(guó)內(nèi)的20家購(gòu)物中心項(xiàng)目公司的100%股權(quán)。

凱德集團(tuán)總裁兼中國(guó)首席執(zhí)行官羅臻毓對(duì)此表示，資本循環(huán)利用是凱德集團(tuán)提高回報(bào)率、優(yōu)化資產(chǎn)組合的核心戰(zhàn)略。出售后，我們將繼續(xù)受益于這些購(gòu)物中心良好、穩(wěn)定的收益，并通過(guò)凱德集團(tuán)在凱德商用中國(guó)信托的持股，參與項(xiàng)目的未來(lái)增長(zhǎng)。