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        美的置業(yè)家電巨頭玩起房地產(chǎn)

        2019-12-27 04:08:50謝澤鋒
        英才 2019年11期
        關(guān)鍵詞:華泰置業(yè)海爾

        謝澤鋒

        “房地產(chǎn)一打噴嚏,家電行業(yè)可能就要感冒。”由于家電產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)具有密切的協(xié)同效應(yīng),許多家電巨頭早已染指房地產(chǎn)業(yè)務(wù),而當(dāng)這些家電巨頭玩起房地產(chǎn),依舊是那么兇猛。

        據(jù)統(tǒng)計(jì),美的、海爾、海信、長虹、奧克斯等家電企業(yè)均涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域,而這些企業(yè)不少打起了“智慧地產(chǎn)”的旗號。例如,海爾以“產(chǎn)城創(chuàng)生態(tài)圈”為發(fā)展戰(zhàn)略,打造地產(chǎn)+物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)系統(tǒng)。

        據(jù)報(bào)道,2011年,海爾地產(chǎn)位列“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)第三十六位”、成長性TOP10第二名、連續(xù)四年榮獲中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)。集團(tuán)還為海爾地產(chǎn)定下用五六年時(shí)間趕超萬科的“宏偉目標(biāo)”,喊出五六年內(nèi)資產(chǎn)規(guī)模趕超萬科。

        然而,房地產(chǎn)市場的突然遇冷讓這些家電企業(yè)瞬間“水土不服”,一些企業(yè)萌生退意。海爾地產(chǎn)也由此轉(zhuǎn)入下滑通道。克而瑞發(fā)布的《2019年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中,海爾產(chǎn)城創(chuàng)以133.3億元排名第108位,與萬科等行業(yè)龍頭相差甚遠(yuǎn)。

        而在家電企業(yè)中,美的當(dāng)屬投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最為成功的企業(yè)。根據(jù)最新公告,2019年前9個(gè)月,美的置業(yè)(03990.HK)連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約708億元,同比增長約21.65%;已售建筑面積約694.9萬平方米,同比增長約20.89%。

        今年初,美的置業(yè)董事局主席郝恒樂在出席業(yè)績發(fā)布會(huì)時(shí)曾表示,2019年公司的銷售目標(biāo)為i000億元,這與此前“2020年千億計(jì)劃”的時(shí)間表相比提前了1年。

        這家五年前才剛剛達(dá)到百億級別的房企,5年時(shí)間就計(jì)劃突破千億,何享健家族的地產(chǎn)野心和他的家電產(chǎn)業(yè)一樣龐大。

        加速拿地

        根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019年1-9月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》,美的置業(yè)以269億元排在26位,超過了藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展、世茂等房企。

        據(jù)報(bào)道,在城市布局方面,美的置業(yè)過往聚焦在二線及強(qiáng)三線城市。3月的年度業(yè)績會(huì)上,郝恒樂表示,二線和強(qiáng)三線是美的置業(yè)強(qiáng)力要做的城市,這是房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場。

        從去年下半年到今年上半年,美的置業(yè)新增項(xiàng)目都在原來城市布局的基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級,基本上以一線、二線和強(qiáng)三線城市為最主要區(qū)域。

        中報(bào)數(shù)據(jù)顯示,公司上半年新增46宗地塊,新增土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)966萬平方米。對應(yīng)的新增貨值為1254億元,其中一線、新一線城市以及二線城市的貨值占比將近70%。其新增面積能躋身新增土地建面的TOP10(基于克而瑞數(shù)據(jù))。

        截至上半年,公司擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約5251萬平方米,平均地價(jià)約為每平方米2677元,土地成本具有價(jià)格優(yōu)勢。

        與此同時(shí),美的置業(yè)開始加大力度布局一、二線城市,新進(jìn)入了上海、天津、杭州、武漢、惠州等城市。

        盡管土地成本具有一定價(jià)格優(yōu)勢,但也不乏高溢價(jià)拿地。2019年2月底,美的置業(yè)以總價(jià)16.02億元競得徐州銅山區(qū)一宗商住地塊,成交樓面價(jià)2425元/平方米,溢價(jià)率高達(dá)73%;4月3日,以6.43億元競得寧波市路橋區(qū)南官新天地(3號地塊),溢價(jià)率約86.6%;4月20日,斥資7.65億元拍下衡陽[2019]拍字01號地塊,溢價(jià)率為44%,該地塊也成為了衡陽的“地王”;3天后美的置業(yè)又以28.57億元競得武漢編號P(2019)028號宗地,溢價(jià)率72.9%。

        何享健

        負(fù)債激增現(xiàn)金流為負(fù)

        快速擴(kuò)張的同時(shí),美的置業(yè)背負(fù)的債務(wù)規(guī)模也在不斷攀升。

        根據(jù)Wind金融數(shù)據(jù),2017年美的置業(yè)總負(fù)債達(dá)到千億級別后,仍舊不斷上漲。2017-2019中報(bào),其總負(fù)債規(guī)模分別為1008.14億元、1537.35億元、1861.66億元。

        在負(fù)債上升的同時(shí),經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流卻持續(xù)為負(fù),上述三個(gè)財(cái)季,公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為-73.57億元、-166.15億元、-82.66億元。

        根據(jù)公告,其今年上半年凈債務(wù)率95.6%,較2018年末的97.4%下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。但超過95%的凈負(fù)債率依然處于高位,需要進(jìn)一步優(yōu)化。

        從公告中也可以看出美的置業(yè)做出的努力。公告提到,截至今年上半年,公司銀行借款及債券融資占比由年初的62%提升至81%,信托融資占比由年初的24%下降至8%,一年內(nèi)到期有息負(fù)債由年初的34%下降至21%。,同時(shí),公司還擁有現(xiàn)金及銀行存款278.26億元。

        截至上半年,公司短期借款及長期借貸當(dāng)期到期部分總計(jì)為114.9億元,長期借款為426.93億元,就目前來看,公司珊金足夠覆蓋短期債務(wù),償債壓力并不大。

        今年1、2月,美的置業(yè)還發(fā)行了三期本金總額為50.6億元的公司債,票面利率為7.00%、5.30%及6.50%。

        為應(yīng)對不斷趨緊的融資政策,美的置業(yè)確實(shí)也開始不斷翻新融資花樣。公司表示,除了發(fā)債外,還將研究加大與險(xiǎn)資的合作。

        今年7月8日,華泰保險(xiǎn)認(rèn)購了華泰資產(chǎn)旗下的“華泰-美的置業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃”,金額0.3億元。據(jù)悉,本次華泰保險(xiǎn)集團(tuán)投資為第一期發(fā)行,起息日為2019年7月11日,產(chǎn)品存續(xù)期限為3+2年?!叭A泰-美的置業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃”融資主體為美的置業(yè)集團(tuán)有限公司或其合法承繼人,資金用于約定的美的廣場項(xiàng)目和美的德賢公館項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)支出。雖然一期認(rèn)購規(guī)模不大,但也是美的置業(yè)與保險(xiǎn)資金合作的一次嘗試。

        此外,6月24日,美的置業(yè)發(fā)布公告稱,公司間接全資公司美的建業(yè)與貸款人就初步總金額達(dá)25億港元的銀團(tuán)定期貸款融資達(dá)成協(xié)議,并設(shè)綠鞋機(jī)制允許包括上述初步貸款金額在內(nèi)的總金額增加至不超過30億港元或其等值美元,并訂立融資協(xié)議。

        “動(dòng)能十足的馬拉松選手”,郝恒樂用這句話定義美的置業(yè)。不知在行業(yè)增速進(jìn)入換擋期,各種政策趨緊的背景下,美的置業(yè)能否真正成為他口中穿越行業(yè)周期的長跑者?

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