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        富力地產(chǎn)當(dāng)能力支撐不起野心

        2019-12-27 04:08:50謝澤鋒
        英才 2019年11期
        關(guān)鍵詞:富力財報現(xiàn)金流

        謝澤鋒

        曾經(jīng)的“華南五虎”一哥富力雖已不復(fù)當(dāng)年之光,但其掌舵者的野心卻愈發(fā)龐大。

        多次在倫敦置業(yè)、收購恒基兆業(yè)項目,接盤海航海南大英山CBD部分項目,花費近200億拿下萬達酒店資產(chǎn),李思廉和張力這對老搭檔的擴張欲望不斷膨脹。

        不計后果的瘋狂并購,令公司債務(wù)急劇上升,現(xiàn)金流入不敷出。根據(jù)財報,富力地產(chǎn)(02777.HK)經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)7年為負,上市以來,投資活動現(xiàn)金流僅有兩年為正。

        這家全國20強房地產(chǎn)公司的成績單,令投資者汗顏。

        控制不住的手

        讀不懂的是這家公司的發(fā)展戰(zhàn)略。

        潘多拉魔盒似乎開啟于那場至今議論于坊間的“世紀大交易”。2017年7月19日,萬達索菲特酒店,名流云集,車水馬龍。

        王健林和孫宏斌正要宣布一場世紀交易,但原定下午4點正式開始的簽約儀式,被要求延后1個小時。此后,故事的結(jié)局眾所周知。

        交易活動背景板上添上了富力的名稱。當(dāng)天,富力以6折價錢、199億元收購了萬達商業(yè)地產(chǎn)旗下77家酒店資產(chǎn)。

        數(shù)據(jù)來源:富力地產(chǎn)2019年中報

        當(dāng)時來看,李思廉確實像撿了個大便宜。計算來看,收購的酒店單價約為2.58億元,僅是富力自己開發(fā)酒店成本的一半。

        然而,直至今日,當(dāng)初看似以白菜價買入的優(yōu)質(zhì)標的,卻成為富力深陷泥潭的債務(wù)大坑。以公允價值計算,收購萬達酒店資產(chǎn)為其帶來的超131億元“議價收購收益”,2017年富力地產(chǎn)61.18%的凈利潤來自于這筆交易。不過,好景不長。2018年,刨除這筆交易的溢利后,富力純利潤降回到83億元,猛跌60%。

        根據(jù)最新財報,今年上半年,富力酒店營運虧損額為4.2億元,去年同期虧損額為1.84億,同比上漲128%。

        而根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示,2013-2018年間,其真實虧損額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元和4.59億元。

        有自媒體感慨:“萬達的文旅城和酒店都是好肉,但有的人咽下去了,吃得有滋有味;有的人卻貪多嚼不爛,搞得現(xiàn)在整個消化系統(tǒng)都出了問題”。

        然而,李思廉卻并不后悔,他說“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主,感覺很好,起碼自己在出差的時候,可以受到特別的關(guān)注?!?/p>

        當(dāng)人們以為富力會收斂自己瘋狂投資的雙手時,今年7月6日,富力與華泰汽車簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,稱雙方將在新能源整車制造、智能網(wǎng)聯(lián)及無人駕駛方面展開合作,未來還會加快布局東南亞等海外汽車市場。

        此后,華泰汽車就爆出欠薪、停產(chǎn)等風(fēng)波,富力不得不停止全部的合作協(xié)議。盡管房企跨界新能源汽車早有先例,但一家知名房企的眼光卻如此離譜,不禁讓人大跌眼鏡。

        越來越多的負債

        欲望背后,埋下的是負債的禍根。

        據(jù)半年報顯示,富力地產(chǎn)凈負債規(guī)模由2018年末的1285.92億元增加至2019年6月末的1564.7億元,凈負債率由2018年末的184.1%大幅提高至2019年6月末的219.0%。截至2019年6月末,富力地產(chǎn)總負債高達3340.46億元,較2018年末增長12.73%。

        而與此同時,公司的盈利增長不僅沒有跟上,反而遠低于去年同期。

        李思廉

        富力地產(chǎn)中報顯示,純利由上年同期的40.8億元增至41.7億元,同比增長2.2%;歸屬股東凈利潤40.27億元,同比增長2.66%。

        更令投資者擔(dān)心的是,這家曾經(jīng)輝煌的大型房企,增速乏力。

        根據(jù)公告,截至今年9月底,公司總權(quán)益合約銷售金額約925.6億元,銷售面積約853.44萬平方米。銷售收入和銷售面積增速分別為6%、29%。

        要知道,富力2019年的銷售目標是1600億,比去年1300億增加23%。三分之二的時間已過,才完成年度目標的57.85%。

        在8月22日的富力中期業(yè)績發(fā)布會上,李思廉自問自答:“誰說今年的市場差?沒有很差。你看見哪一家公司很差?一家都沒有?!?/p>

        在李老板自認為不差的背后,富力已經(jīng)感覺到資本的寒冷,為了減少財務(wù)負擔(dān),公司決定減少拿地。

        2019年7月26日,李思廉親自起草了一份《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》。該文件下發(fā)全公司,提出2019下半年的工作重點應(yīng)圍繞“促銷售、抓回款”開展,而且下半年原則上暫停拿地。

        一邊減少開支,一邊抓緊促銷售,提升回款效率。該份文件也明確強調(diào),公司財務(wù)、開發(fā)、工程等部門均應(yīng)以銷售為中心開展工作,全力以赴配合銷售目標的達成;堅持全民營銷,加強促銷力度,以完成項目銷售目標為第一優(yōu)先級,在確保銷量的基礎(chǔ)上追求項目收益最大化。

        為此,李思廉不得不在8月22日的中報業(yè)績會上澄清:富力并不是完全不拿地了,文件中也提到,如遇有優(yōu)質(zhì)土地項目等特殊情況,可單獨呈報集團董事長審批。

        不過,現(xiàn)實是如此殘酷。根據(jù)富力地產(chǎn)中報顯示,公司總負債、短期借款、長期借款當(dāng)期到期部分、凈負債率等指標均在不同程度地增長。

        更遑論李思廉看重的現(xiàn)金流,根據(jù)財報,富力地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)7年為負,2005年上市以來,投資活動現(xiàn)金流僅有兩年為正。

        今年上半年公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為-260.76億,投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-18.42億;相比較,其融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流高達315.74億。這說明公司還在不斷融資,但投資和生產(chǎn)卻在不斷“失血”。

        這些數(shù)據(jù)背后,富力更應(yīng)該深思自己的發(fā)展策略。過分“貪慕虛榮”,滿足自己的野心,瘋狂開支投資,導(dǎo)致上市公司流血不止。

        李老板真的應(yīng)該思考,別人寧可六折割肉甩賣的東西,自己為什么還要買?

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