◎ 文 《法人》全媒體記者 彭飛 甘肅蘭州報道

今年5月，一則反映“天慶集團違法轉(zhuǎn)讓格林小鎮(zhèn)地下車庫”的帖子出現(xiàn)在人民網(wǎng)“領導留言板”貼吧上，發(fā)帖人為格林小鎮(zhèn)的業(yè)主。與此同時，業(yè)主們還拉起了橫幅，在小區(qū)內(nèi)集聚控訴。

業(yè)主們反映稱，格林小鎮(zhèn)開發(fā)商違反售房時關于地下車庫（含人防工程）“只租不售”的承諾，將車庫20年的使用權(quán)以20多萬元的價格賣給業(yè)主，這一價格高出政府法定停車費5倍。

帖子很快引起蘭州市政府的重視，一個月后，蘭州市住房和城鄉(xiāng)建設局、蘭州市人民防空辦公室、蘭州市市場監(jiān)督管理局三部門聯(lián)合調(diào)查處理后對此予以回復?；貜头Q，格林小鎮(zhèn)車位采用長期固定車位使用與短期租賃使用兩種方式，業(yè)主可以自愿選擇。車位使用權(quán)限與該小區(qū)國有土地使用權(quán)出讓期限一致，要到2074年1月8日才屆滿。購買車位者，自車位移交之日起，前20年為第一個使用期，第一個使用期滿后，業(yè)主有權(quán)繼續(xù)使用，直至屆滿日期間，業(yè)主無需再額外續(xù)費。

如此計算，通過20年使用權(quán)到期后自動延續(xù)的協(xié)議方式，業(yè)主的租賃期限將達到50年以上。而很快蘭州市住建局又出臺了一份針對地下車庫租賃的管理文件，明確要求車庫租賃期限按照合同法不得超過20年。

蘭州市住建局為何會出臺與回復相矛盾的文件？地下車庫產(chǎn)權(quán)究竟歸誰所有？開發(fā)商出售地下車位為何會遭到業(yè)主抵制？業(yè)主們?yōu)楹螘J為停車位的價格過高？帶著這些問題，《法人》記者日前來到蘭州實地考察了格林小鎮(zhèn)小區(qū)，并走訪了相關部門。

業(yè)主：開發(fā)商高價出租車位

西北重鎮(zhèn)蘭州屬于國內(nèi)地形很特別的一座城市，兩山加一河，整個城市呈條狀，最長與最窄處差距達20多倍。獨特的地形造就蘭州市區(qū)主干道不多、地面停車位稀缺的現(xiàn)狀。

蘭州格林小鎮(zhèn)資料圖片

格林小鎮(zhèn)小區(qū)位于蘭州市城關區(qū)雁北路，屬于雁灘的中心位置，由蘭州當?shù)刂康禺a(chǎn)開發(fā)商天慶集團開發(fā)。因宜居的環(huán)境、充足的車位而受業(yè)主青睞。格林小鎮(zhèn)地下停車場由蘭州天慶房地產(chǎn)公司（下稱“天慶公司”）投資開發(fā)建設。

據(jù)介紹，天慶格林小鎮(zhèn)總戶數(shù)2860戶，規(guī)劃車位達到3146個，在該建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位與房屋套數(shù)的配置比例為1：1.1，能夠滿足小區(qū)業(yè)主每套房屋一個車位的需求。

記者在格林小鎮(zhèn)的地下車庫看到，地下車庫有兩層，盡管2016年交房，但目前仍有不少空置停車位，少部分停車位上面懸掛著“私人車位 請勿占用”的牌子。

業(yè)主投訴反映之后，天慶公司在小區(qū)內(nèi)也作出了地下停車位轉(zhuǎn)讓的情況說明。天慶公司回應稱，格林小鎮(zhèn)地下停車場由天慶公司投資開發(fā)建設，開發(fā)商有權(quán)以出租、出售或者附贈方式與業(yè)主約定歸屬。此次推出的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是在短期租賃基礎上，為業(yè)主提供的長期固定使用的方式，業(yè)主可以自主選擇租賃方式。通過使用權(quán)出讓方式取得車庫的業(yè)主，以20年為一期，到期后可以繼續(xù)使用，無需額外續(xù)費。

然而，業(yè)主們并不認可天慶公司的說法。他們認為地下車位雖是天慶公司開發(fā)建設，但是購買車位之后業(yè)主并不能拿到車位的產(chǎn)權(quán)證。購買房屋時，天慶公司承諾了車位“只租不售”，現(xiàn)在要以二三十萬的價格對外出售，價格要遠高于租賃，很多人都承擔不起。

有業(yè)主給記者算了一筆賬，目前天慶公司在格林小鎮(zhèn)的物業(yè)公司對外出租車位每月300元左右，一年3000多元，20年算下來大概也就七萬元?，F(xiàn)在格林小鎮(zhèn)物業(yè)公司直接對外收取20多萬元，要比單獨租賃貴好幾倍。

監(jiān)管部門表態(tài)前后矛盾

值得注意的是，如果按照天慶公司的說明，“通過使用權(quán)出讓方式取得車庫的業(yè)主，以20年為一期，到期后可以繼續(xù)使用，無需額外續(xù)費?！避囄坏氖褂脵?quán)限與小區(qū)國有土地使用權(quán)出讓期限一致，一次性購買，可以使用到2074年1月8日。這樣的話，業(yè)主取得的使用年限可以達到50多年。

這里會存在一個矛盾。盡管地下車庫開發(fā)建設方認可上述說法，但這種做法卻與我國合同法第二百一十四條關于租賃合同期限的規(guī)定相悖。該條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！?/p>

知名房地產(chǎn)領域律師、北京市東元律師事務所合伙人李松告訴記者，目前關于車位產(chǎn)權(quán)屬性主要有三種分類：第一種是占用業(yè)主的共用道路或者其他場地增設的車位，按照《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定，該部分車位屬于全體業(yè)主共同所有；第二種是能夠登記成為特定產(chǎn)權(quán)人并取得產(chǎn)權(quán)證的車位，這種車位可以買賣轉(zhuǎn)讓；第三種是在人防工程規(guī)劃范圍的車位，開發(fā)商可以提供給業(yè)主使用獲取收益，但開發(fā)商只能租賃不能用于銷售。

李松表示，格林小鎮(zhèn)地下車庫屬于開發(fā)商開發(fā)建設，開發(fā)者擁有對外租賃的權(quán)利，但是無法為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)讓長期使用權(quán)的方式本質(zhì)上是一種長期租賃。還有部分開發(fā)商會直接與業(yè)主簽訂車庫買賣合同，但本質(zhì)上也是租賃合同。如果嚴格按照合同法關于租賃期限的規(guī)定，格林小鎮(zhèn)超出20年的租賃期限約定無效。另外，開發(fā)商將人防工程的車位出租的，還需要向人防工程管理部門和公安消防監(jiān)督管理機構(gòu)申請辦理《人防工程使用證》和《使用人防工程消防安全許可證》。實踐當中，有的法院因為開發(fā)商沒有辦理上述許可證，而認定租賃合同無效。

蘭州市住建局房產(chǎn)開發(fā)科工作人員在接受《法人》記者采訪時表示，天慶公司采取了長租和短租兩種行為將地下車庫出租給業(yè)主，但對于開發(fā)商能否以超過20年期限轉(zhuǎn)讓使用權(quán)問題，幾位工作人員的看法并不一致。部分工作人員認為按照合同法規(guī)定租賃期限確實不能超過20年，但到了20年后自動延續(xù)，不需續(xù)費，就相當于把車庫出售給了業(yè)主。

不過記者注意到，格林小鎮(zhèn)地下車庫糾紛引發(fā)的車庫使用權(quán)出讓和管理問題很快引起蘭州市住建局的重視。2019年6月20日，蘭州市住建局便印發(fā)了《關于規(guī)范蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位（庫）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租管理的通知》，通知要求，項目配套車位，應首先滿足小區(qū)業(yè)主的使用需求，嚴禁對車位（庫）只售不租；車位租賃價格嚴格按照《蘭州市機動車停放服務收費管理辦法》實施，同時按照合同法規(guī)定，最長租賃期不得超過20年。

然而這一規(guī)定下發(fā)后，并未得到有效落實，包括格林小鎮(zhèn)在內(nèi)的小區(qū)仍在繼續(xù)以一種長期租賃的形式對外“出售”地下車庫。有業(yè)主認為，該管理辦法如果得不到落實，就屬于空頭文件，住建部門應該對20年租賃期到期后的法律保障問題作出進一步說明。

李松表示，目前全國各地很多地區(qū)的住建部門都無法為業(yè)主辦理車庫產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商為了快速資金回籠，只能通過“自動續(xù)期”的方式出售車庫。如果產(chǎn)生糾紛進入訴訟，法院很可能認定超出20年租賃期限的部分合同無效，開發(fā)商需要返還業(yè)主超出部分的租賃費用。