文/施惠娟，浙江元壟地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

1 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

在稅務(wù)籌劃過程中，首先需要考慮的是政策因素，一方面，是受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，國(guó)家會(huì)根據(jù)一個(gè)整體的發(fā)展情況進(jìn)行宏觀調(diào)控，以保證整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的有機(jī)環(huán)境，對(duì)于國(guó)家性政策來說，這是一個(gè)不可控的因素，以近期為例，近期國(guó)務(wù)院提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓、規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展、去庫(kù)存等多項(xiàng)政策，受此政策影響，多地區(qū)政府都對(duì)本地房地產(chǎn)都進(jìn)行了不同程度的政策干預(yù)，如限購(gòu)限貸、經(jīng)營(yíng)模式整頓等，對(duì)于本次的政策性調(diào)整，多地的房地產(chǎn)企業(yè)遭遇了前所未有的沖擊，可謂是舉步維艱。而另外一方面，相對(duì)于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制而言，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制是在不斷發(fā)展和完善中的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制中的重要一環(huán)，其發(fā)展必然會(huì)根據(jù)整個(gè)發(fā)展環(huán)境的變化而不斷變化，房地產(chǎn)相應(yīng)的稅務(wù)籌劃也將會(huì)發(fā)生變化，因此，在進(jìn)行內(nèi)部籌劃時(shí)，需要考慮整個(gè)市場(chǎng)政策的影響。

1.2 法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的又一主要風(fēng)險(xiǎn)因素。存在法律風(fēng)險(xiǎn)的主要因素在于稅務(wù)部門相關(guān)人員與企業(yè)稅務(wù)工作人員之間對(duì)稅務(wù)相關(guān)法律的對(duì)接不暢，造成企業(yè)納稅相關(guān)人員對(duì)稅務(wù)相關(guān)法律專業(yè)認(rèn)識(shí)不清，當(dāng)企業(yè)在進(jìn)行納稅時(shí)，容易在納稅過程中產(chǎn)生糾紛問題，甚至?xí)绊懙狡髽I(yè)的整體發(fā)展。此外，有部分房地產(chǎn)稅務(wù)人員對(duì)稅務(wù)相關(guān)法律認(rèn)識(shí)不清，在稅務(wù)操作中習(xí)慣于走稅法的擦邊球，讓企業(yè)進(jìn)行不合理避稅，此問題對(duì)于企業(yè)發(fā)展是百害而無一利的，一旦出現(xiàn)稅務(wù)上的問題，極易引發(fā)企業(yè)的稅務(wù)危機(jī)，甚至引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)。

1.3 運(yùn)營(yíng)方式誤區(qū)

隨著國(guó)家稅收制度的改革，根據(jù)稅務(wù)方面的實(shí)際情況來看，為了達(dá)到免稅的目的，利用企業(yè)或者投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。但是，即使稅務(wù)體系在逐漸地完善，其中的漏洞還是存在，一些人員還是可以找到各種方法鉆空子，在這種情況下，國(guó)家的相關(guān)部門也在努力完善，盡力處理稅收中的問題，針對(duì)稅收制度中的問題制定一系列的措施，并制定相關(guān)的制度，嚴(yán)格按照稅收的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中，如果稅務(wù)問題出現(xiàn)偏差，造成的后果是嚴(yán)重的，是不可預(yù)估的，直接會(huì)影響企業(yè)的整體發(fā)展。

1.4 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素質(zhì)良莠不齊

稅務(wù)籌劃人員的整體素質(zhì)有待提升，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)籌劃管理工作時(shí)不到位，使得企業(yè)稅務(wù)籌劃人員所進(jìn)行的工作模式化和形式化痕跡嚴(yán)重，能力亟待提升。同時(shí)，相關(guān)的稅務(wù)籌劃人員對(duì)于相關(guān)的稅務(wù)政策與規(guī)定都較不熟練，相關(guān)的稅法也不了解，這就使得工作人員在進(jìn)行相關(guān)工作時(shí)出現(xiàn)脫離實(shí)際的情況，影響到稅務(wù)工作的整體進(jìn)度，進(jìn)而影響到企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)和發(fā)展?fàn)顩r。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

2.1 建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

稅務(wù)管理能夠幫助企業(yè)理清在財(cái)務(wù)、成本等多方面的問題，讓企業(yè)各項(xiàng)工作都處在有效控制下。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)稅務(wù)統(tǒng)籌管理，建立服務(wù)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全周期的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，強(qiáng)化稅務(wù)預(yù)警的能力。首先，從內(nèi)部來講，應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)報(bào)表的管理，建立周報(bào)、月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)匯報(bào)制度，幫助財(cái)務(wù)部門對(duì)各項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況進(jìn)行梳理，清晰企業(yè)的收入與支出，為企業(yè)納稅提供明確的財(cái)務(wù)信息。其次，需要成本部及相關(guān)部門建立企業(yè)發(fā)展成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控體系，以此為基礎(chǔ)建立企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，一旦發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門應(yīng)積極主動(dòng)地制定應(yīng)對(duì)方案，將企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

2.2 加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算體系

在房地產(chǎn)稅收籌劃過程中，稅收籌劃工作關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，所以完善的會(huì)計(jì)核算體系尤為重要，直接影響稅收籌劃的整體效果。因此，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，做好會(huì)計(jì)的核算工作，以及內(nèi)部監(jiān)管工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，為房地產(chǎn)更好的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，以順利地完成稅收籌劃工作，為落實(shí)會(huì)計(jì)核算工作奠定基礎(chǔ)。

2.3 合理設(shè)定稅收籌劃目標(biāo)

房地產(chǎn)相關(guān)人員一定要嚴(yán)格地按照相關(guān)法律規(guī)定以及要求進(jìn)行稅收籌劃，同時(shí)也要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的變化進(jìn)行及時(shí)的分析，不斷的為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更高的利潤(rùn)。為了滿足房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展需求，一定要嚴(yán)格地執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)制定的稅收計(jì)劃也要符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)。

2.4 保證稅收籌劃工作的前瞻性

在批準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，應(yīng)基于稅收籌劃策略，例如分階段，劃分區(qū)域，次級(jí)邊界和次級(jí)財(cái)產(chǎn)證書。目的是合理分配成本，并平衡每個(gè)時(shí)期和每個(gè)區(qū)塊的利潤(rùn)和升值。這項(xiàng)稅收籌劃工作的第一步涉及公司各部門的相互合作。在稅收計(jì)劃的早期階段和實(shí)施階段，工程部門，成本部門和報(bào)告部門必須共同參與。首先，應(yīng)建立成本模塊，確定成本分?jǐn)偤褪杖〉脑瓌t，并應(yīng)簽訂合同的原則是：可以從源頭控制分段劃分成本。在預(yù)售階段，銷售部門需要參與，在此階段，稅收籌劃方法已經(jīng)多樣化。盡管實(shí)現(xiàn)了銷售收入，但一些配套項(xiàng)目和預(yù)計(jì)的外部支出尚未完成，施工方結(jié)算審計(jì)結(jié)果將在完成后發(fā)布，時(shí)間無法確定，因此無法考慮開發(fā)項(xiàng)目的成本和費(fèi)用。如果要實(shí)施稅收計(jì)劃策略，則需要等待確定各種成本，然后銷售部門可以合理地延遲交貨時(shí)間。如果公司需要盡快收回資金或期望市場(chǎng)進(jìn)行政策調(diào)整，則銷售部門可以采取促銷措施提前關(guān)閉資金。

2.5 努力提高工作人員的綜合素質(zhì)

要想進(jìn)行企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，較好的完成既定的企業(yè)稅務(wù)籌劃工作，就需要積極提升企業(yè)稅務(wù)籌劃人員的相關(guān)技能水平以及整體人員的綜合素質(zhì)能力。在人員選拔的初始就要嚴(yán)格把控，根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況以及未來的發(fā)展趨向進(jìn)行特定人才的招募，同時(shí)在合格人群中擇優(yōu)錄取，保障錄取人員的專業(yè)技術(shù)水平，進(jìn)行高素質(zhì)人才的引進(jìn)。同時(shí)對(duì)既定的稅務(wù)籌劃部門的員工定期進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，進(jìn)而能夠有針對(duì)性的提升其稅務(wù)籌劃水平。

3 結(jié)束語

就目前我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的實(shí)際情況來看，我國(guó)房地產(chǎn)稅收籌劃還是存在一定的問題，相關(guān)稅收制度有待完善，稅收籌劃工作也需要更加嚴(yán)密。為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)稅法的規(guī)定對(duì)籌劃方案進(jìn)行更改和完善，推陳出新，面對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際情況，制定符合的稅收籌劃目標(biāo)，從房地產(chǎn)稅收籌劃的各個(gè)方面入手，為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造相應(yīng)的效益。