文/李玉真，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司石家莊分行住房金融業(yè)務(wù)部

1 引言

房地產(chǎn)金融，貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等諸多環(huán)節(jié)，受制于傳統(tǒng)房地產(chǎn)金融思維等諸多因素的影響，房地產(chǎn)金融管理措施、管理制度不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融服務(wù)能力不強(qiáng)，資金籌措效率較低，無(wú)法真正滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需求。本文立足于實(shí)際，以期厘清現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程之中存在的問(wèn)題，從多個(gè)維度出發(fā)，采取針對(duì)性的應(yīng)對(duì)手段，彌補(bǔ)金融創(chuàng)新環(huán)節(jié)存在的漏洞，構(gòu)建起系統(tǒng)、高效的房地產(chǎn)金融模式。

2 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意義

金融的創(chuàng)新是從低杠桿向高杠桿的轉(zhuǎn)化，所以房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展在很大程度上促進(jìn)了資金的流通。雖然資金的流動(dòng)不能夠產(chǎn)生之間的價(jià)值，但是增強(qiáng)了資金的再盈利能力。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新增加了投資的渠道，給投資者提供了多元化的選擇。隨著投資人員的增加，房地產(chǎn)金融會(huì)和市場(chǎng)有著更強(qiáng)的聯(lián)系，進(jìn)而資金也會(huì)擁有更多的流通渠道。

3 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新存在的主要問(wèn)題

3.1 金融體系不完整存在風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融仍處于起步階段，沒(méi)有形成完整的房地產(chǎn)金融體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋貸款、強(qiáng)制性住房?jī)?chǔ)蓄以及合約性住房?jī)?chǔ)蓄等環(huán)節(jié)缺乏設(shè)計(jì)、規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融在落地的過(guò)程之中，風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)房地產(chǎn)資金補(bǔ)給以及追回帶來(lái)了極為不利的影響，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融服務(wù)體系不完善，金融服務(wù)缺乏特色，金融產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，這種情況如果在短時(shí)間內(nèi)得不到有效解決，將會(huì)大大制約房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的服務(wù)能力，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 產(chǎn)品單一，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理

由于我國(guó)長(zhǎng)時(shí)間處于金融資金缺乏的狀態(tài)并且傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)貸產(chǎn)品對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)要求又過(guò)高，導(dǎo)致我國(guó)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品種類(lèi)較單一并沒(méi)有形成多樣化的局面。如實(shí)行名單制管理，審批權(quán)限上收和區(qū)域管理。正是由于單一的金融產(chǎn)品使得我國(guó)房地產(chǎn)類(lèi)金融的融資效果并不理想。

3.3 企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重

我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)擁有復(fù)雜程序。這將進(jìn)一步增加傳播過(guò)程中信息不對(duì)稱(chēng)和信息失真的風(fēng)險(xiǎn)。例如，在房地產(chǎn)抵押貸款中，商業(yè)銀行將承擔(dān)更高的房地產(chǎn)抵押貸款重組風(fēng)險(xiǎn)。只能過(guò)度依賴(lài)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融衍生品信用評(píng)級(jí)，這將加大房地產(chǎn)金融創(chuàng)新對(duì)企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)的影響。

3.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定

房地產(chǎn)金融受市場(chǎng)因素影響較大，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于不斷變化之中，因此房地產(chǎn)企業(yè)很難根據(jù)市場(chǎng)變化規(guī)律，積極調(diào)整金融策略，優(yōu)化資金供應(yīng)鏈條，避免市場(chǎng)因素對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的不利影響。為了更好地應(yīng)對(duì)這一局面，需要房地產(chǎn)企業(yè)正視市場(chǎng)變化情況，采取更為積極、更為靈活的手段，強(qiáng)化金融活動(dòng)的市場(chǎng)適應(yīng)能力，防控金融風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程出現(xiàn)重大經(jīng)濟(jì)損失，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展注入新的生機(jī)與活力，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4 應(yīng)對(duì)措施

4.1 完善房地產(chǎn)金融體系

為了更好地發(fā)揮房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中的積極作用，彌補(bǔ)現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融體系存在的漏洞，金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融體系存在的問(wèn)題，吸收過(guò)往有益經(jīng)驗(yàn)，逐步形成多層次的房地產(chǎn)金融體系，提升金融活動(dòng)的高效性，逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，探討融資權(quán)益證券化的可能性，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。

4.2 拓寬房地產(chǎn)融資渠道

將房地產(chǎn)投資信托的引入進(jìn)行重點(diǎn)介紹，轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，這將對(duì)穩(wěn)定直接融資和降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)提供較大幫助。完善住房公積金制度，擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面。積極推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)股票和企業(yè)債券融資的其他方式的運(yùn)作。關(guān)注保險(xiǎn)基金的研究，進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，資金來(lái)源多元化。在資本市場(chǎng)直接融資,拓寬直接融資渠道。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言,上市發(fā)行人通過(guò)股市和公司債券問(wèn)題,增加房地產(chǎn)企業(yè)的比例在資本市場(chǎng)直接融資,降低銀行間接融資的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 完善金融創(chuàng)新市場(chǎng)

建立多元化的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機(jī)構(gòu)體系。政府可以通過(guò)組辦金融機(jī)構(gòu)和提供優(yōu)惠政策兩種方式對(duì)金融體系進(jìn)行完善。其中，住房抵押辦理貸款機(jī)構(gòu)在金融體系完善中起到了極其重要的作用。與此同時(shí)，金融體系的完善能夠進(jìn)一步拓寬金融市場(chǎng)的面積，使得資金能夠從多方面獲取來(lái)源。這也對(duì)金融創(chuàng)新的產(chǎn)品質(zhì)量和數(shù)量有了一定程度的保障。因此，豐富產(chǎn)品類(lèi)型，增加金融市場(chǎng)產(chǎn)品的供給量市時(shí)代發(fā)展的必然選擇。

4.4 預(yù)防金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)

金融抑制是造成我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一。為了避免金融創(chuàng)新中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，提前做好預(yù)防工作是十分重要的。首先，要分散和轉(zhuǎn)移金融風(fēng)險(xiǎn)。其次，要完善金融貸款的保險(xiǎn)制度。最后，要建立一個(gè)預(yù)警機(jī)制。銀行可以通過(guò)建立分析數(shù)據(jù)機(jī)制對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。政府在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中采用兩種方式。一種為直接方式，另一種為間接方式。

5 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的影響，且與人們的美好生活有著必然的聯(lián)系，所以房地產(chǎn)金融創(chuàng)新需要不斷的發(fā)展。首先要從社會(huì)層面上認(rèn)識(shí)其重要性；其次要從政策上支持前創(chuàng)新嘗試，必要時(shí)進(jìn)入試點(diǎn)培育；最后就是做好持久戰(zhàn)準(zhǔn)備，鼓勵(lì)創(chuàng)新發(fā)展的同時(shí)對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)解決、及時(shí)糾偏。隨著社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，多元化經(jīng)濟(jì)必將促使在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新階段不斷出現(xiàn)新挑戰(zhàn)，要持之以恒地重視房地產(chǎn)金融創(chuàng)新行業(yè)發(fā)展。