呂帥

摘 要：面對現(xiàn)代物業(yè)管理的發(fā)展和BIM在建筑設(shè)計施工中的廣泛應(yīng)用，對BIM應(yīng)用于物業(yè)管理和設(shè)備運維方面的前景和可行性進(jìn)行了探討與分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè);設(shè)備運維;BIM

面對日益激烈的市場競爭，物業(yè)管理正朝著規(guī)模集約化、智能信息化的方向發(fā)展。面對更加智能的建筑、更先進(jìn)的設(shè)備、更高標(biāo)準(zhǔn)的安全要求，要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、精細(xì)化管理、個性化服務(wù)，除了轉(zhuǎn)變觀念，開拓市場，提高服務(wù)質(zhì)量，還應(yīng)該采用專業(yè)、高效的管理手段和技術(shù)應(yīng)用。

BIM即建筑信息模型，多維模型通過數(shù)字信息仿真模擬建筑的真實信息，具有可視化、協(xié)調(diào)性、模擬性、信息完備性、信息關(guān)聯(lián)性、可出圖性等優(yōu)點，可實現(xiàn)各項信息的整合與共享、分析與計算。目前，BIM在建筑工程項目的設(shè)計和施工中得到了越來越廣泛地應(yīng)用，也發(fā)揮了越來越大的作用。但是后期的運行使用和維修保養(yǎng)等物業(yè)管理范疇的才是在建筑全生命周期中占據(jù)時間最長的、最重要一環(huán)，BIM也應(yīng)該在物業(yè)管理和設(shè)備運維方面發(fā)揮更多更大的作用。

1 運行數(shù)據(jù)動態(tài)監(jiān)控

利用各設(shè)備控制系統(tǒng)所得到監(jiān)測信息數(shù)據(jù)接進(jìn)BIM模型中（軟件數(shù)據(jù)接口協(xié)議支持），就可以通過BIM模型構(gòu)建的動態(tài)三維環(huán)境，實時動態(tài)監(jiān)測管理區(qū)域內(nèi)各設(shè)備的運行情況，實現(xiàn)精準(zhǔn)把控，及時發(fā)現(xiàn)并處理問題。

1.1 供配電設(shè)備

從配電室進(jìn)線端供電情況到各出線運行負(fù)荷變化，可以隨時了解其運行狀態(tài)，掌握各區(qū)域用電峰谷時段和負(fù)荷情況，在用電高峰到來前做好應(yīng)急準(zhǔn)備，確保故障及時發(fā)現(xiàn)及時處理，避免超負(fù)荷因其的停電事故。同時通過數(shù)據(jù)分析，調(diào)整線路負(fù)荷和無功補償，減少供電損耗。

1.2 智能照明

利用BIM模型對各區(qū)域照明進(jìn)行智能化遠(yuǎn)程管理，尤其是人員密集場所、公共區(qū)域、夜間路燈和室外、應(yīng)急照明等實現(xiàn)照明情況再現(xiàn)，為物業(yè)管理人員提供直觀便捷的手段。

1.3 中央空調(diào)機組

對于復(fù)雜的空調(diào)系統(tǒng)，利用BIM模型不但可以對建筑氣流、溫度變化、能耗等進(jìn)行模擬，而且可以非常直觀地對機組設(shè)備情況、運行參數(shù)、供回水溫度、整體風(fēng)量、風(fēng)溫及末端設(shè)備的送風(fēng)溫濕度、房間溫度、濕度均勻性等進(jìn)行監(jiān)控，方便運行策略研究，節(jié)約能源消耗。

2 應(yīng)急維修與安全處置

2.1 設(shè)備故障搶修

通過BIM組建的動態(tài)三維模型，可以詳盡直觀地掌握管理區(qū)域內(nèi)配電、照明、給水、通風(fēng)、供暖、制冷、電梯等設(shè)備分布情況和管線、橋架等的走向，在各節(jié)點的監(jiān)控數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常變化的時候，便可準(zhǔn)確辨別設(shè)備類型，掌握故障發(fā)生點，了解所處環(huán)境結(jié)構(gòu)和上下層級對應(yīng)關(guān)系，方便及時高效地做出應(yīng)對決策和處理維修方案，從而避免了進(jìn)行逐級檢查帶到來的人力、時間方面的消耗，盡可能降低損失。

2.2 災(zāi)害應(yīng)急處置

在物業(yè)管理區(qū)域的出入口、電梯/步梯口、餐廳及公共場所等關(guān)鍵位置，利用智能的視頻監(jiān)控系統(tǒng)加上軟件模糊計算，就可以得到人流（人群）、車流的大概數(shù)量，這就可通過BIM模型了解各區(qū)域人流量、車流量。在相關(guān)數(shù)據(jù)積累分析的基礎(chǔ)上，BIM可以動態(tài)模擬不同位置突發(fā)情況下的人流量，制定優(yōu)化的疏散方案。在面對突發(fā)的火災(zāi)、地震等災(zāi)害情況，BIM模型也可以根據(jù)各處的報警設(shè)備和傳感器反應(yīng)的情況，及時了解現(xiàn)場情況，幫助救災(zāi)決策，并借助對講系統(tǒng)或廣播系統(tǒng)，引導(dǎo)人員和指揮人們從正確的方向疏散。

2.3 安防能力

結(jié)合視頻監(jiān)控、門禁、車輛識別等智能安防手段，在BIM模型中就可動態(tài)立體呈現(xiàn)各關(guān)鍵點位的實時情況，識別、標(biāo)識和鎖定、跟蹤不良人員或非法人員，定位巡檢安保人員或車輛，及時有效決策處置，進(jìn)一步提高安防水平。

3 設(shè)備運維管理

隨著物業(yè)管理范圍擴大，管理設(shè)備的種類和數(shù)量也愈加復(fù)雜和龐大。利用BIM可以建立設(shè)備基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理，從初期建設(shè)安裝到后期維護管理，設(shè)備的類別、型號、性能、參數(shù)、安裝位置等信息將統(tǒng)一管理，結(jié)合二維碼標(biāo)簽是普及使用，將在日常運行巡檢過程中通過掃碼準(zhǔn)確掌握設(shè)備的相關(guān)信息及上下層級系統(tǒng)構(gòu)成，也可將運行數(shù)據(jù)和巡視資料回傳至BIM模型中。

針對設(shè)備運行使用信息，可在BIM模型中詳細(xì)了解設(shè)備保養(yǎng)各階段，了解元器件維修更換情況，提前制定維修保養(yǎng)計劃，按系統(tǒng)信息補充庫存易耗品，按時進(jìn)行維修保養(yǎng)。對與長期使用需更換的大型設(shè)備，如制冷機組、發(fā)電機組、鍋爐等，可利用BIM模型輕松模擬設(shè)備的搬運路線，作出可拆裝、封堵、移位的預(yù)留條件，便于維修更換。

BIM的應(yīng)用使設(shè)備管理的更加直觀、便捷、準(zhǔn)確、高效，這就需要對各項設(shè)備信息需求、管理項目及內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)，包括設(shè)備基本信息、設(shè)備（模型）參數(shù)與外部鏈接信息等，并將設(shè)備信息數(shù)據(jù)建立在BIM模型中，在運行使用過程中不斷更新維護和管理，這也將成為物業(yè)管理和設(shè)備運維工作中一項重要內(nèi)容。

4 困難與思考

BIM模型建立時以及施工過程總相關(guān)信息的準(zhǔn)確更新，決定了其各種優(yōu)勢在后期管理使用中能否充分發(fā)揮。建立BIM模型之初應(yīng)先確認(rèn)運行維護階段所需維護的設(shè)備系統(tǒng)及項目，判斷設(shè)備的維護需求性、外觀、位置、模型信息及維護信息等五項因素，將實際維護的流程考慮在內(nèi)，否則物業(yè)管理和設(shè)備維護人員將因執(zhí)行上無法感受導(dǎo)入BIM后所帶來的便利性。

因此，建立BIM 就應(yīng)將后期物業(yè)管理和設(shè)備運維的實際情況考慮在內(nèi)，做好與BIM工程師的交流溝通，將自有的管理運維模式融合BIM技術(shù)中，這樣才能提升管理和作業(yè)效率，同時提高新技術(shù)的利用率。

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