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        淺談地鐵物業(yè)開發(fā)及TOD

        2019-12-20 12:54:24孟俊峰
        大眾投資指南 2019年10期
        關鍵詞:物業(yè)發(fā)展

        孟俊峰

        (內(nèi)蒙古呼和浩特市地鐵實業(yè)公司,內(nèi)蒙古 呼和浩特 010010)

        一、合理利用立體空間,探索“地鐵+物業(yè)”新經(jīng)濟模式

        (一)地鐵物業(yè)開發(fā)概念

        地鐵物業(yè)開發(fā)是一種典型的城市軌道交通與房地產(chǎn)的綜合開發(fā)策略,即優(yōu)先發(fā)展軌道交通沿線車站、停車場(車輛段)上蓋物業(yè)及車站地下商業(yè)街或其他服務設施,對站點周邊進行立體規(guī)劃和開發(fā),使地鐵的建設與上蓋物業(yè)及地下商業(yè)開發(fā)緊密聯(lián)系在一起形成共贏。沿線的地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)開發(fā)支撐了地鐵本身的建設、運營。

        (二)呼和浩特地鐵物業(yè)開發(fā)前景展望

        呼和浩特是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府,是內(nèi)蒙古的政治、經(jīng)濟、文化、科教和金融中心,距離首都北京約五百公里,極具發(fā)展?jié)摿?。由于主城區(qū)人口、建筑密集擁擠等問題,地上空間已明顯不能滿足城市的發(fā)展需要。從經(jīng)濟效益的角度看,我市軌道交通與土地資源的綜合開發(fā)是我市軌道交通建設運營籌資的有效途徑,也是實現(xiàn)城市公共交通運營商業(yè)化的關鍵,合理利用地鐵車站及沿線地上地下的立體空間,進行呼市地鐵的物業(yè)開發(fā)很有必要,即實現(xiàn)以呼市軌道交通為主體的“地鐵+物業(yè)”新經(jīng)濟模式,并在地鐵規(guī)劃的過程中,使地鐵的發(fā)展與城市規(guī)劃密切融合,形成地下交通與地面公共交通的充分接駁,借助交通優(yōu)勢提升地下、上蓋及沿線物業(yè)價值,以物業(yè)利潤反哺地鐵建設、運營,在較大程度上緩解我市對軌道交通的投資壓力。

        (三)呼和浩特地鐵物業(yè)開發(fā)模式探索

        1、站點地下空間開發(fā)

        1號線新華廣場站、烏蘭恰特站是呼和浩特地鐵典型的站點地下空間物業(yè)開發(fā)。新華廣場站是地鐵1、2號線換乘站,地處城市金融中心、商業(yè)中心,高利用率合理的物業(yè)開發(fā),與軌道交通形成互助合理,充分利用地鐵1、2號線換乘站人員流動大優(yōu)勢,給地鐵物業(yè)帶來較大的商業(yè)客流量。經(jīng)過調(diào)研,該站點物業(yè)開發(fā)將運用現(xiàn)在國內(nèi)流行的網(wǎng)紅地鐵站的經(jīng)營模式,通過優(yōu)化設計,打造成美食、購物、休閑、娛樂為一體的地鐵站。達到以呼和浩特為中心,200公里為半徑,老年人體驗時代感、中青年網(wǎng)紅打卡、兒童享受美食娛樂的新時代網(wǎng)紅集散地,通過地下商業(yè)開發(fā)反帶動地鐵客流量。

        2、站點地下地上立體式開發(fā)

        依法合規(guī)利用地鐵沿線征拆的地塊,合理規(guī)劃建設地下地上立體式物業(yè)開發(fā),帶動周邊商業(yè)發(fā)展。如地鐵1號線將軍衙署站西南象限地塊,目前規(guī)劃設計為地下一層、地上二層的小規(guī)模商業(yè)區(qū)。這種開發(fā)一是能給軌道交通帶來一定的經(jīng)濟效益,二是為周邊居民帶來一定的便利性,通過對周邊居民需求調(diào)研,合理引入商業(yè)經(jīng)營模式及范圍。

        3、站點及其沿線地上開發(fā)

        此種開發(fā)是以軌道交通建設過程中,由于施工需要在軌道交通沿線征收的房屋、地塊為依托進行的物業(yè)開發(fā)。利用軌道交通對城市功能產(chǎn)生極大的集聚作用,將徹底改變城市原有的均質(zhì)發(fā)展狀態(tài),以站點為圓心由內(nèi)向外形成由高強度到低強度開發(fā)的同心圓。軌道交通沿線的房屋、地塊也因此而價值倍增,以這些產(chǎn)業(yè)為依托進行合理的開發(fā)既可以避免國有資產(chǎn)浪費、提高利用價值,也可以獲得較大的收益,增加國有資本的收入。

        二、地鐵物業(yè)開發(fā)TOD

        我國目前正處于軌道交通高速發(fā)展階段,通過TOD(Transit-Oriented Development 公共交通導向發(fā)展)促進城市高質(zhì)量發(fā)展和城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展已成為共識,各地將TOD綜合開發(fā)收益反哺軌道交通建設和運營資金不足,作為城市軌道交通投融資改革的主要方向。

        相比較TOD模式,地鐵物業(yè)開發(fā)只占其中一小部分,如何把地鐵物業(yè)開發(fā)與TOD緊密結合,也是各地積極探索的方向,把物業(yè)開發(fā)做為TOD必不可缺的一部分,才能更加發(fā)揮好物業(yè)開發(fā)的價值和TOD的影響力和經(jīng)濟效益。TOD是跨界多專業(yè)、需要全產(chǎn)業(yè)鏈整合才能落地的產(chǎn)品,通過TOD提升站點周邊的人口聚集度、增加軌道交通客流是必須要解決好的根本性問題!要做到這一點,需要在軌道交通線網(wǎng)、全線、站點影響區(qū)和站點核心區(qū)的各個項目階段運用一系列的交通和TOD規(guī)劃設計手段才能實現(xiàn)。所有的物業(yè)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營最終靠的還是人口聚集度,通過TOD的影響力,帶動物業(yè)商業(yè)發(fā)展,通過良好的物業(yè)商業(yè)推動TOD發(fā)展,二則是一個有機的整體,互扶互助,最大化提高服務功能和經(jīng)濟效益。

        三、城市軌道交通整體發(fā)展需要政策支撐

        (一)城市軌道牽頭TOD的困難

        TOD怎么做?離不開政策的支持。在如今社會經(jīng)濟高速增長,城市快速發(fā)展的模式下,城市發(fā)展總體規(guī)劃要充分考慮TOD,城市軌道交通是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物,成網(wǎng)的城市軌道交通發(fā)揮的不應該僅僅是緩解城市交通壓力這項基礎性職能,更應該為城市經(jīng)濟發(fā)展貢獻更大更多的貢獻。近一兩年TOD熱度聚升,各城市都開展TOD實踐和研究,在取得令人矚目成績的同時,也暴露出圍繞TOD政策落地和TOD項目實施推進困難等問題。

        (二)地鐵物業(yè)開發(fā)存在的困難

        地鐵物業(yè)開發(fā)怎么做?也離不開政策的支持。呼和浩特地鐵目前的物業(yè)開發(fā),只能在部分站點內(nèi)小范圍開發(fā),沒有政策的支持,物業(yè)開發(fā)很難有大的發(fā)展。存在的困難主要表現(xiàn)在沿線土地控制性規(guī)劃不足和土地手續(xù)辦理難問題。地鐵在呼和浩特是一個新型事物,缺乏針對地鐵的專項政策。

        (三)政策扶持地鐵良性發(fā)展方向

        針對呼和浩特地鐵發(fā)展現(xiàn)狀,結合調(diào)研其他城市對于地鐵建設運營的政策,呼和浩特應該針對軌道交通、針對地鐵做以下幾方面的政策支持。

        1、地鐵沿線500米—800米作為軌道交通控制性規(guī)劃,開發(fā)建設劃歸軌道交通公司;

        2、TOD發(fā)展納入城市總體規(guī)劃,以軌道交通為軸線,重點站點為點,逐漸成網(wǎng);

        3、根據(jù)地鐵物業(yè)開發(fā)需求,出臺針對性措施,提高物業(yè)收益。

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