符禮波

（重慶萬麗武陵置業(yè)有限公司， 重慶 黔江 409000）

目前，在整個房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的情況下，企業(yè)要想在市場上立于不敗之地，在不斷提高質(zhì)量，創(chuàng)立企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象的同時，必須注重房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)上的管理工作，加強(qiáng)對項(xiàng)目管理的研究和應(yīng)用，把項(xiàng)目管理作為一種先進(jìn)的、高效的管理模式給予積極關(guān)注。在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。

1 項(xiàng)目管理對房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理具有幅度寬、內(nèi)容廣、層次高、難度大的特點(diǎn)，因而項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)揮的作用會更加顯著。

首先，開發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理，可以實(shí)現(xiàn)與國際工程慣例的接軌，增加開發(fā)企業(yè)的國際競爭力。 在激烈的市場競爭中，提高管理水平是開發(fā)企業(yè)獲利的根本途徑，開發(fā)企業(yè)是通過項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)利潤的。項(xiàng)目管理可以有效地提高項(xiàng)目的附加價值及品質(zhì)，降低工程成本提高銷售率，控制工期，從而提高企業(yè)的利潤，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理與其他工程管理的區(qū)別

2.1 管理過程的不同

其他施工企業(yè)的管理是建立在投標(biāo)文件的基礎(chǔ)上的，將投標(biāo)文件的編制作為初期工作的重點(diǎn)內(nèi)容，通過合理地組織物力、人力，對現(xiàn)場施工進(jìn)行監(jiān)督工作，直至最后的竣工驗(yàn)收。而房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理工作是一直貫穿于工程始終，其中包括場地勘察、對施工設(shè)計(jì)圖紙的審核、報(bào)建項(xiàng)目、招標(biāo)投標(biāo)、施工過程、質(zhì)量驗(yàn)收等等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理任務(wù)除了對施工過程進(jìn)行管理，還包含施工前的準(zhǔn)備工作以及施工后的驗(yàn)收工作。特別是施工過程中的各項(xiàng)工作更要仔細(xì)、認(rèn)真，因?yàn)檫@關(guān)系到后期施工能否順利進(jìn)行。

2.2 在施工中對國家管理規(guī)定不重視

房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有進(jìn)行有效的工程管理，為了追求盡早實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益，不顧開發(fā)程序的限制率先施工，這給房地產(chǎn)公司帶來了不良的影響，也給社會帶來了消極的影響。其次也導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)商千方百計(jì)尋找法律上的盲點(diǎn)和制度上的漏洞。結(jié)果導(dǎo)致施工進(jìn)度被叫停，施工單位被通報(bào)罰款以及房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)被實(shí)行經(jīng)濟(jì)上的懲罰。還有的在施工中為了趕超施工進(jìn)度而放任國家的相關(guān)規(guī)定于不顧，比如延期施工、違規(guī)施工、施工作業(yè)不達(dá)標(biāo)等，這些都是嚴(yán)重存在安全、質(zhì)量隱患的。所以在房地產(chǎn)工程中要嚴(yán)格遵守國家管理規(guī)定，杜絕安全、質(zhì)量事故發(fā)生。

2.3 完工時驗(yàn)收以及各種管理不嚴(yán)謹(jǐn)

在房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，很多開發(fā)單位都不夠重視工程最后的驗(yàn)收工作，和草草開頭草草結(jié)尾很是一樣。同時為了縮短工期，都是盡量縮短驗(yàn)收環(huán)節(jié)，但是房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況。所以如果施工有多個單位合作完成，那么在工程期間的詳細(xì)記錄對于驗(yàn)收就很重要了，可以發(fā)現(xiàn)是哪個公司出現(xiàn)了錯誤，對于公司的責(zé)任分配起到很大作用。

3 針對工程管理問題的改進(jìn)措施

3.1 項(xiàng)目開發(fā)前期問題的解決方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理要加強(qiáng)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可控制和可預(yù)測目前我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的最大問題就是缺乏前期的研究問題。因此，我們在前期要對項(xiàng)目涉及的各個方面都進(jìn)行深刻的研究。比如前期對各個部分所占用的時間要有個明確的控制。還有建房與城市周圍環(huán)境和居民生活風(fēng)俗的符合，這些都關(guān)乎到建房完工后的工作?？傊?，我們要在前期做好充足的準(zhǔn)備工作，無論是書面計(jì)劃還是項(xiàng)目的深入論述和與合作建設(shè)公司的合作方面的問題，才能保證以后工作的順利進(jìn)行。

3.2 加強(qiáng)合同管理工作

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好合同管理的基礎(chǔ)工作，沒有扎實(shí)而全面的基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，合同管理是不能成功的。基礎(chǔ)工作做的越細(xì)，漏洞必然減少，雙方糾紛也就更少?；A(chǔ)工作主要是了解國家政策和行業(yè)規(guī)定，工程量、設(shè)備、原材料價格收集齊全，深入市場調(diào)研，對有關(guān)技術(shù)了解清楚，各方面情況要及時掌握。

其次，要實(shí)施合同管理的過程控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從投資項(xiàng)目一開始通過競爭選擇優(yōu)秀工程咨詢單位，與之簽定工程咨詢合同。在項(xiàng)目建議書和可行性研究階段，把基礎(chǔ)工作做扎實(shí)，使投資估算建立在科學(xué)、可靠的基礎(chǔ)之上編制好設(shè)計(jì)概算，這是控制設(shè)計(jì)和施工總造價的關(guān)鍵，也是合同管理的關(guān)鍵。

3.3 加強(qiáng)安全、質(zhì)量風(fēng)險防范意識

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中要設(shè)計(jì)多個方面，參與建設(shè)的部門較多，施工量大，施工技術(shù)復(fù)雜，存在許多不確定因素。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中管理人員要具備一定的安全、質(zhì)量風(fēng)險防范意識。一旦發(fā)生危機(jī)，沒有妥善處理，危機(jī)就會持續(xù)貫穿各個施工階段。如果管理人員缺少安全、質(zhì)量風(fēng)險防范意識，將會給施工帶來安全、質(zhì)量隱患，會帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡。所以，管理人員要加強(qiáng)安全、質(zhì)量風(fēng)險防范意識，對潛在隱患能夠迅速識別與判斷，并采取有效對策進(jìn)行處理。

4 結(jié)語

綜上所述，通過分析我們了解到，工程管理對于房地產(chǎn)開發(fā)的重要性，是工程能夠如期、保質(zhì)保量完成的必要保障。只有逐步提升工程管理水平，才能確保項(xiàng)目的投資回報(bào)，才能不斷促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，從而進(jìn)一步提升建筑行業(yè)進(jìn)步，促進(jìn)社會和諧，為建設(shè)富強(qiáng)民主的國家做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。