摘 要：近年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，為了應對這次挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛改變運營模式，本文主要介紹商業(yè)地產(chǎn)面臨挑戰(zhàn)的現(xiàn)狀，以及其輕資產(chǎn)運營模式特點，并且運用綠地控股集團的經(jīng)營狀況說明輕資產(chǎn)運營帶來的益處。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè);輕資產(chǎn)運營模式;綠地控股集團

一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運營模式

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運營模式主要有以下這幾個方面的特點：

（1）專業(yè)分工。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一般依靠開發(fā)項目盈利，一個開發(fā)項目中存在許多環(huán)節(jié)，整個價值鏈的每個部分不是由商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全部管控，主要是由在各個方面具有專業(yè)優(yōu)勢的企業(yè)承擔，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要負責協(xié)調(diào)各個方面的關系，并且運營本身所具有的優(yōu)勢。

（2）融資渠道。輕資產(chǎn)模式下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式，主要為組建基金進行籌集，降低本身資本投入，同時降低對于銀行資金的依賴，有利于項目對于資金的靈活運用，增加項目的資金來源。

（3）運營風險。輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)在為項目投資時，開始引進銀行之外的社會資金以及相關資源，降低自身資金以及對于銀行借貸的依賴程度，放棄企業(yè)可能存在的資金方面的風險。

（4）盈利模式。輕資產(chǎn)模式中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)進行合作，將房產(chǎn)利潤中心從土地房產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵倪\營，從運營費用中獲取更多收益。企業(yè)獲得的利潤不僅為買賣房產(chǎn)分得的收益，同時也包括由于對項目進行全程管控，收取的管理費用以及超額收益，企業(yè)盈利點有效增加。

二、綠地控股集團簡介

2015年，綠地集團位居《財富》世界500強第258位，是我國實力較為雄厚的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。綠地集團商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目涉及全國各個地區(qū)，在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務區(qū)及產(chǎn)業(yè)園建設中遠遠領先于其他商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，將近半數(shù)以上的世界十大高樓源于綠地建設。綠地集團在商業(yè)地產(chǎn)之外的其他產(chǎn)業(yè)也具有行業(yè)內(nèi)領先的規(guī)模以及實力，比如能源、金融、商業(yè)、建筑、汽車服務等產(chǎn)業(yè)。目前綠地集團正在計劃構(gòu)建“3+1金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”實現(xiàn)輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

三、綠地控股運營成果分析評價

1.評價方法的選擇

本文運用經(jīng)濟增加值（EVA）以及財務指標ROA對綠地控股運營結(jié)果進行研究。主要原因為兩個方面。一方面它包含了企業(yè)資本價值可能產(chǎn)生的影響。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金是使其順利運行的重要因素，但是國家近期開始收緊對于銀行貸款的審查，企業(yè)融資成本加大，經(jīng)濟增加值公式中包含了企業(yè)資本成本可能帶來的影響，進而能提高企業(yè)對于其關注，防止嚴重財務問題的產(chǎn)生。另一方面其同時反映了企業(yè)的短期利益以及長遠利益。傳統(tǒng)的財務信息關注重點在于企業(yè)當前以及以往的財務運營狀況，但是在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)一般項目的營運周期較長，需要管理者關注企業(yè)的長遠發(fā)展。經(jīng)濟增加值通過調(diào)整營銷費用、研發(fā)費用等科目，更好地反映企業(yè)完整經(jīng)營狀況。其中EVA的計算公式為：

短期借款的利率為當年銀行一年期貸款利率。長期借款與一年內(nèi)到期長期借款和長期應付款的利率為年報中披露的長期借款利率的加權(quán)平均值。應付債券以及一年內(nèi)到期應付債券的利率為企業(yè)年報中披露的債券利率加權(quán)平均值。根據(jù)企業(yè)當年繳納的所得稅計算得出所得稅率。無風險利率為當期10年期國債的利率。貝塔值來自RESSET數(shù)據(jù)庫。市場風險溢價為當年全國GDP增長率。

2011年至2016年的EVA計算結(jié)果如下表。

4.對綠地輕資產(chǎn)運營模式的效果分析

（1）盈利能力

表3為對EVA計算結(jié)果進行處理后的數(shù)據(jù)。表3表示企業(yè)的盈利能力雖然在2014年隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場的低迷而下降，但是2015年有短暫的回暖，2016年雖然下降，但是幅度不大，而且2016年降低以后的水平也明顯高于2014年，這表明綠地集團在2014年采用的商業(yè)地產(chǎn)基金+互聯(lián)網(wǎng)金融以及2015年采用的商業(yè)地產(chǎn)金融輕資產(chǎn)模式有了很大的幫助，讓公司能在行業(yè)整體狀況不容樂觀的情況下，經(jīng)營還是有了一定程度的提升，本文認為主要是由于該企業(yè)應用的輕資產(chǎn)模式雖然有一定的作用但是還有改進的空間。

（2）資本成本與資本結(jié)構(gòu)

如表4所示，輕資產(chǎn)運營模式中，企業(yè)資金需求較低，但是收益水平更高，風險較為分散，更易獲得海外籌資。在國內(nèi)銀根緊縮，融資成本不斷升高的情況下，通過與境外金融機構(gòu)之間建立的聯(lián)系，企業(yè)的融資來源增加、成本降低，同時降低了企業(yè)權(quán)益融資成本，這正是企業(yè)采用輕資產(chǎn)模式取得的效果。2014年開始商業(yè)地產(chǎn)市場陷入低迷，中央進行貨幣市場調(diào)整，以至于短期借款利率還有長期借款利率均下降，至2016年企業(yè)稅后債務資本成本下降至不到4%，在這種情況下雖然權(quán)益資本總額同比增加，但是占比卻在減少，這是利潤最大化的必然結(jié)果，但同時也使企業(yè)價值有所下降，從企業(yè)的β值的連年下降中就可以看出。

三、研究結(jié)論與建議

面對當前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)下行，融資成本不斷升高的情況，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應該采用輕資產(chǎn)運營模式，轉(zhuǎn)換融資方式，增加企業(yè)本身的融資吸引力，拓寬融資渠道和融資方法，以降低融資成本，同時適當?shù)卣{(diào)整資本結(jié)構(gòu)，提高資源配置效率、效果，減少不能幫助企業(yè)盈利的項目資產(chǎn)，集中于企業(yè)的優(yōu)勢領域，改善企業(yè)資本運作狀況。在輕資產(chǎn)模式中，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)增強自身核心競爭力，更加專業(yè)化，通過核心競爭力獲得獨一無二的利潤增長點。

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作者簡介：徐倩穎（1996.06- ），女，漢族，河南省周口市沈丘縣人，碩士研究生在讀，研究方向：公司治理