伍道穩(wěn)

（貴州六盤(pán)水立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所，貴州 六盤(pán)水 553001）

近年來(lái)，我國(guó)對(duì)土地增值稅的管理工作給予了較高的重視，并且在最近幾年的發(fā)展過(guò)程中，又陸續(xù)出臺(tái)了一系列的新型土地增值稅發(fā)展政策。在各種政策的落實(shí)工作當(dāng)中，并沒(méi)有達(dá)到理想的工作效果，新型的土地增值稅政策在開(kāi)展過(guò)程中遇到了一系列問(wèn)題和阻礙，不但關(guān)系到了整個(gè)土地增值稅的清算工作質(zhì)量，同時(shí)也對(duì)建筑工程單位以及整個(gè)社會(huì)效益都產(chǎn)生了不良影響。因此，這一問(wèn)題受到了各大相關(guān)單位的高度關(guān)注，并針對(duì)土地增值稅清算工作當(dāng)中產(chǎn)生的影響因素及其相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了深入性的研究和分析，有效提出了問(wèn)題的解決對(duì)策，保證房產(chǎn)土地在交易和使用工作中，符合我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，對(duì)提高土地的使用質(zhì)量和程度都有著積極的推動(dòng)作用。

一、土地增值稅清算過(guò)程中的主要問(wèn)題分析

土地增值稅的清算工作屬于一項(xiàng)比較復(fù)雜同時(shí)又相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，在?shí)際工作中，相關(guān)清算工作人員必須要充分結(jié)合法律條款當(dāng)中的相關(guān)規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)工作內(nèi)容加以有效的了解，同時(shí)針對(duì)土地增值稅稅率的大小進(jìn)行科學(xué)全面的清算，得出相應(yīng)的清算結(jié)果之后需要向相關(guān)的管理單位遞交材料，然后辦理后續(xù)的結(jié)算手續(xù)對(duì)稅款進(jìn)行有效的收取。土地增值稅是我國(guó)稅收政策中非常重要的工作環(huán)節(jié)，相關(guān)工作人員必須要充分做好增值稅的清算工作，來(lái)有效規(guī)范土地的交易工作流程，提高土地資源的使用效率，對(duì)實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益有重要作用。但是從現(xiàn)階段的土地增值稅清算工作的開(kāi)展?fàn)顩r來(lái)看，還存在一系列問(wèn)題沒(méi)有加以完善，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

（一）土地使用權(quán)問(wèn)題

在我國(guó)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，并且也受到了社會(huì)大眾廣泛的關(guān)注和重視。當(dāng)前我國(guó)城市化的建設(shè)發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)張，城市內(nèi)部的人口數(shù)量也在不斷上漲，因此城市內(nèi)部的土地資源使用出現(xiàn)了異常緊缺的狀態(tài)，并且這一問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。在這一發(fā)展形勢(shì)下，城市內(nèi)部的相關(guān)土地管理單位，對(duì)土地增值稅的清算工作開(kāi)展就顯得尤為重要，政府單位為了有效控制相關(guān)的房地產(chǎn)廠(chǎng)商進(jìn)行土地資源的惡意炒作行為，從宏觀調(diào)控工作上對(duì)土地資源的流程進(jìn)行了合理的控制，并且在土地的使用過(guò)程中制定出了一系列的限制措施來(lái)加以保障。但是這一系列措施在實(shí)施過(guò)程中卻沒(méi)有達(dá)到理想的效果，很多房地產(chǎn)單位在經(jīng)濟(jì)效益的趨勢(shì)下，通過(guò)違規(guī)開(kāi)發(fā)的方式，從一些非法渠道來(lái)獲取大量的土地資源，并且對(duì)土地資源的轉(zhuǎn)讓沒(méi)有辦理相應(yīng)的土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，直接造成了土地增值稅的大量流失，對(duì)整個(gè)增值稅的清算工作結(jié)果產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。

（二）建筑工程成本計(jì)量問(wèn)題

隨著當(dāng)前我國(guó)建筑行業(yè)的發(fā)展速度不斷加快，建筑工程在建設(shè)完成之后需要對(duì)土地增值稅的清算工作來(lái)加以落實(shí)，但是相關(guān)工作人員在進(jìn)行清算工作中仍然存在一些問(wèn)題，沒(méi)有得到有效解決。比如，在清算工作中缺乏理論數(shù)據(jù)的支撐，并且清算工作無(wú)法對(duì)工程施工當(dāng)中的土地使用以及建造成本進(jìn)行合理的評(píng)估，進(jìn)而造成一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在土地增值稅的上報(bào)方面存在一定的漏洞，經(jīng)常會(huì)存在一些虛本增值稅上報(bào)等不良問(wèn)題，清算工作人員無(wú)法對(duì)土地增值稅的稅收工作進(jìn)行有效的實(shí)施，這一問(wèn)題產(chǎn)生的根本原因是因?yàn)榻ㄖこ淘陂_(kāi)展過(guò)程中，一些施工材料的使用量相對(duì)較小，同時(shí)部分材料是從一些個(gè)體開(kāi)發(fā)商當(dāng)中來(lái)進(jìn)行購(gòu)入，沒(méi)有具備相應(yīng)的增值稅發(fā)票，因此造成了這一部分的工程成本，沒(méi)有被有效地列入到最終的清算清單當(dāng)中。

二、土地增值稅清算問(wèn)題的解決對(duì)策

針對(duì)土地增值稅清算工作中所產(chǎn)生的問(wèn)題，相關(guān)管理單位采取了一系列的解決措施來(lái)加以保障，有效提高增值稅清算工作的準(zhǔn)確度和合理性，具體涉及到以下幾點(diǎn)：

（一）規(guī)范土地使用權(quán)

相關(guān)管理單位必須要制定出土地增值稅清算工作的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)土地的使用權(quán)來(lái)進(jìn)行合理的劃分，對(duì)相關(guān)建設(shè)單位存在非法用地等不良情況進(jìn)行有效的監(jiān)管和處罰。國(guó)土管理單位作為土地交易的重要管理部門(mén)，在實(shí)際的工作過(guò)程中需要對(duì)土地資源的使用，進(jìn)行合理的盤(pán)查以及監(jiān)控，對(duì)土地的二次轉(zhuǎn)讓工作流程進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，防止土地資源出現(xiàn)使用權(quán)的頻繁轉(zhuǎn)移以及存在較強(qiáng)的不確定性。建設(shè)單位需要對(duì)土地開(kāi)發(fā)商的土地開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明進(jìn)行嚴(yán)格的審查，如果存在手續(xù)不完全需要立即加以制止。工程管理單位還需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的監(jiān)管，在對(duì)土地資源股權(quán)轉(zhuǎn)移工作中，需要保證開(kāi)發(fā)商提前向相關(guān)的稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)辦理手續(xù)，主要是針對(duì)土地增值稅等相關(guān)清算工作來(lái)加以保障，相關(guān)的稅務(wù)機(jī)關(guān)單位需要對(duì)交易過(guò)程中的應(yīng)有征收稅款數(shù)額來(lái)進(jìn)行有效的確認(rèn)，并且對(duì)開(kāi)發(fā)商需要繳納的稅收項(xiàng)目進(jìn)行有效的補(bǔ)充，對(duì)相關(guān)的責(zé)任單位需要收取一定的滯納金，有效保證整個(gè)土地增值稅清算工作的準(zhǔn)確度和合理性。

（二）注重成本管理

針對(duì)稅務(wù)清算工作人員來(lái)講，在清算房地產(chǎn)土地增值稅工作中，必須要對(duì)內(nèi)部的成本費(fèi)用管理工作充分重視。該項(xiàng)工作在開(kāi)展過(guò)程中屬于一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，而不是單純需要使用的環(huán)境下才對(duì)房地產(chǎn)的整體增值稅數(shù)額來(lái)進(jìn)行計(jì)算，相關(guān)成本管理人員需要對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本有著充分的了解，要明確開(kāi)發(fā)費(fèi)用的具體數(shù)額，有效防止在土地增值稅的清算工作中出現(xiàn)不良的漏記或者是多記等問(wèn)題。在日常工作開(kāi)展過(guò)程中，稅務(wù)人員需要不斷提高監(jiān)管工作強(qiáng)度，相關(guān)人員所提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的分析和了解，充分了解建筑工程中的相關(guān)管理工作成本，不能將建筑成本和土地增值稅之間進(jìn)行混淆，防止出現(xiàn)清算工作出現(xiàn)不良誤差問(wèn)題。所生成的成本核查結(jié)果，需要上交到相關(guān)的管理單位來(lái)進(jìn)行審核，以此來(lái)提高土地增值稅清算工作的準(zhǔn)確度。

（三）明確計(jì)稅價(jià)格

針對(duì)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，建筑工程施工完成之后如果沒(méi)有針對(duì)同類(lèi)的商品房進(jìn)行有效的對(duì)比，那么將無(wú)法準(zhǔn)確地估算到建筑產(chǎn)品在售后市場(chǎng)當(dāng)中的具體價(jià)格。因此，基于這一問(wèn)題，如果所估算的稅價(jià)相對(duì)較高，那么很有可能會(huì)造成納稅人出現(xiàn)異議和不滿(mǎn)，如果估算的稅值相對(duì)較低，那么會(huì)直接影響到整個(gè)土地增值稅的征收工作質(zhì)量，這對(duì)土地管理單位以及建筑工程單位的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益都產(chǎn)生了不良的影響。因此針對(duì)這一問(wèn)題，相關(guān)稅務(wù)單位必須要充分考慮到每一個(gè)環(huán)節(jié)的影響因素，對(duì)土地增值稅的清算工作，要從多角度多方向來(lái)進(jìn)行了解和判斷，以此來(lái)有效保證計(jì)稅價(jià)格的科學(xué)性與合理性，有效預(yù)防開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品由于商品計(jì)稅價(jià)格過(guò)高而產(chǎn)生不良的經(jīng)濟(jì)影響，同時(shí)還可以提高整個(gè)土地增值稅的清算工作的有效開(kāi)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

土地增值稅屬于涉及我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)以及建筑工程產(chǎn)業(yè)用地的重要稅法，土地增值稅可以有效規(guī)范房屋建筑的土地使用權(quán)以及土地交易環(huán)節(jié)當(dāng)中的各種行為，以此來(lái)有效保證建筑單位以及相關(guān)的個(gè)人土地所有權(quán)的合法權(quán)益得到充分的保障。