劉玉娟
寧夏正通工程咨詢有限公司 寧夏銀川 750000
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個投資大、回報率也高的行業(yè)。很多人對房地產(chǎn)行業(yè)躍躍欲試,都想加入該行業(yè)分得一杯羹。但是,房地產(chǎn)開發(fā)項目從前期組織項目團隊、土地的獲取、圖紙的設(shè)計、招投標(biāo)、施工至竣工驗收等,都需要房地產(chǎn)公司投入大量的資金、人力、物力。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟競爭激烈的情況下,企業(yè)的成本控制不能再把重點放在工程項目的施工階段和結(jié)算階段,而忽視了工程項目的前期階段的控制。良好的成本控制對企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用,企業(yè)只有嚴(yán)抓成本控制管理,才能在眾多競爭企業(yè)中脫穎而出[1]。
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的管理比較落后,只有少數(shù)房企開始意識到要從全壽命期、全過程、全要素、全方位來進行全面成本控制。在工程項目的設(shè)計階段,很多房地產(chǎn)企業(yè)為了追求高額利潤刻意壓低成本,對前期設(shè)計階段重視度不夠,縮減設(shè)計費用,使得工程項目設(shè)計圖紙質(zhì)量不達標(biāo)、設(shè)計圖紙不完善。增加設(shè)計改動次數(shù)也導(dǎo)致后期工作連續(xù)性變差。另外,企業(yè)的成本控制管理反映的是整個公司項目團隊的整體合作能力,企業(yè)要加強員工的成本控制意識,建立完善的成本控制體系并得以實施,才有利于企業(yè)的良性發(fā)展,實現(xiàn)最大的投資回報。
投資決策階段是工程項目開發(fā)的關(guān)鍵性階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個專業(yè)化、系統(tǒng)化的過程,在這個階段房地產(chǎn)公司要進行項目建議書、投資估算等工作內(nèi)容。要建立優(yōu)秀的項目團隊,項目團隊由經(jīng)驗豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成,可以是自己公司人員組建,也可以聘請專業(yè)的工程公司或咨詢公司進行項目管理。成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作,要全面分析各種數(shù)據(jù),為決策層提供科學(xué)依據(jù)。
設(shè)計階段是工程項目的定位階段,在保證項目的工程標(biāo)準(zhǔn)、工程利潤及其他功能的前提下,通過優(yōu)化設(shè)計達到降低資源投入減少資源浪費從而降低工程造價。
(1)限額設(shè)計方面:作為設(shè)計人員對建筑工程預(yù)算定額、費用定額、建筑材料預(yù)算價格都要熟練掌握,依據(jù)項目投資估算控制初步設(shè)計及概算,最后控制施工圖設(shè)計概算。
(2)降低成本方面:設(shè)計人員不但要精通設(shè)計方面的知識,還要熟悉施工方面的知識。特別是要了解當(dāng)?shù)氐牡乩憝h(huán)境、氣候條件等。設(shè)計人員在設(shè)計前,應(yīng)實地勘察當(dāng)?shù)氐慕ㄖ厣蚪ㄔO(shè)單位了解建設(shè)目的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)特點等具體情況。設(shè)計完成后,在具體施工時,如果發(fā)現(xiàn)設(shè)計與實際有差別,材料可以代用時,及時與建設(shè)方溝通調(diào)整進行更改,并由造價人員檢查實際費用的增減,盡最大可能降低工程造價,控制在投資范圍內(nèi)。(如某文化旅游生態(tài)園建設(shè)項目,設(shè)計水系走廊欄桿為鋼筋混凝土,欄桿高1.2m,截面尺寸為100*100mm,間距為100mm,上下各有一根水平的鋼筋混凝土梁,截面尺寸100*100mm,圖審時提出,因欄桿尺寸小,間距密,鋼筋、混凝土、模板施工都比較困難,且混凝土自重較大,經(jīng)建議更改為防腐木欄桿,制作安裝都方便,且費用比鋼筋混凝土欄桿少,此項更改節(jié)省費用45萬元)[2]。
招投標(biāo)階段的工作質(zhì)量將直接影響項目的成本管理和結(jié)算工作.成本控制管理人員要做好招投標(biāo)工作 ,在招標(biāo)階段控制造價要注意以下幾點:
(1)承包方面:總承包為主,部分分包。單位工程可以平方米造價承包或總價承包,有些分項工程如百葉、成品雨篷、幕墻等可以采取分包。
(2)甲供材料方面:在資金允許的條件下,有些材料也可以考慮甲供,比如因季節(jié)因素價格變動較大的鋼材、水泥,還有涉及工程品質(zhì)的外墻漆、外墻磚等材料。
(3)土石方工程方面:土石方工程要選擇專業(yè)公司進行施工,尤其大型的土石方工程,成本控制造價員要到現(xiàn)場了解地形地貌,參與并配合現(xiàn)場施工人員測量繪制方格網(wǎng),才能保證土石方工程量計算的精準(zhǔn)。
招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)比較多,一定要注意加強對投標(biāo)單位的資格審查和對標(biāo)底的審核。以防投標(biāo)單位盲目低價中標(biāo),為后期的施工管理和工程結(jié)算帶來困難。
房地產(chǎn)企業(yè)施工過程的成本控制,首先,要加強設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理;在施工過程中設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的,要有一個嚴(yán)密的管理控制體系,要保證書面施工內(nèi)容清楚,簽字手續(xù)齊全,為結(jié)算工作提供依據(jù)。其次.還要加強設(shè)備和材料的品質(zhì)與價格管理;自行采購可避免雙方結(jié)算時產(chǎn)生爭議。
結(jié)算工作的特點是:量大、復(fù)雜、集中。企業(yè)成本控制人員平時要多去施工現(xiàn)場收集相關(guān)資料,多咨詢、多記錄、拍照留底,提前準(zhǔn)備結(jié)算工作,查看資料的完整性。工程結(jié)算過程中要詳細(xì)核對結(jié)算資料,多次現(xiàn)場查看、測量,詢問相關(guān)人員,要做到計量準(zhǔn)確,正確計價取費,不缺項漏項,杜絕類似竣工圖紙中包含的項目現(xiàn)場實際未施工,結(jié)算時計入成本的現(xiàn)象發(fā)生,嚴(yán)控每一個結(jié)算環(huán)節(jié),按實增減,保質(zhì)保量,提高經(jīng)濟效益[3]。
近年來,社會對房地產(chǎn)開發(fā)項目的要求越來越高,房地產(chǎn)企業(yè)需要理性的對待房價高的問題,既不能忽視了開發(fā)項目的質(zhì)量又要獲取經(jīng)濟效益。因此,成本控制就成為了最有效的途徑。企業(yè)要加強全體員工的成本控制意識,樹立“節(jié)約就是賺到”的理念,減少資源浪費,降低項目開發(fā)成本使企業(yè)經(jīng)濟利益最大化。