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寧夏明基房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司 寧夏銀川 7 50001

房產(chǎn)評(píng)估是由專業(yè)評(píng)估人員對(duì)房產(chǎn)影響因素進(jìn)行綜合分析基礎(chǔ)上，依據(jù)評(píng)估方法、評(píng)估目的以及評(píng)估經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷、推測(cè)房產(chǎn)價(jià)值。房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是由時(shí)價(jià)將房產(chǎn)價(jià)值經(jīng)濟(jì)活動(dòng)反應(yīng)出來(lái)的，為維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定起到了一定的作用。我國(guó)房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)屬于朝陽(yáng)行業(yè)，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估概念及方法

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估即為房產(chǎn)估價(jià)，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受客戶委托，指派房產(chǎn)評(píng)估師對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估，所得房產(chǎn)價(jià)格結(jié)果是根據(jù)行業(yè)規(guī)定價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)以及實(shí)際案例分析、測(cè)算得到的。房產(chǎn)估價(jià)是房產(chǎn)銷售、擔(dān)保以及租賃等業(yè)務(wù)開展的保障。當(dāng)前，我國(guó)房產(chǎn)估值方式包括成本法、收益法以及市場(chǎng)法[1]。其中成本法即為承包商法，其是從估價(jià)對(duì)象建設(shè)開始直到使用成本變化發(fā)生變化，整個(gè)變化過(guò)程的基礎(chǔ)上確定其價(jià)值，但是需要將折舊成本剔除，得到房產(chǎn)最終價(jià)值。當(dāng)前，隨著大數(shù)據(jù)技術(shù)的廣泛應(yīng)用，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也發(fā)生了變化，大數(shù)據(jù)技術(shù)本身具有的信息整合分析優(yōu)勢(shì)為房產(chǎn)評(píng)估工作提供了幫助，為企業(yè)和政府作出精準(zhǔn)的決策提供了參考。大數(shù)據(jù)具有種類、大數(shù)、高速、值四種特征[2]。

2 房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)中存在的問題

2.1 評(píng)估人員素質(zhì)問題

評(píng)估人員素質(zhì)問題也是當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)中存在的問題之一。當(dāng)前，在進(jìn)行評(píng)估師考試時(shí)，主要考核內(nèi)容是房地產(chǎn)、評(píng)估等行業(yè)理論知識(shí)，對(duì)于人員行業(yè)經(jīng)歷并沒有做出相應(yīng)的規(guī)定，這就導(dǎo)致很多具有理論素養(yǎng)但是缺乏實(shí)際行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員參與到評(píng)估考試中，且考試通過(guò)率比較高，而具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員在考試通過(guò)率上卻比較低[3]。

2.2 評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部問題

我國(guó)房產(chǎn)評(píng)估人員及機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)性比較強(qiáng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)管理層是由原主管部門選定，業(yè)務(wù)來(lái)源也為原部門，與原部門之間的關(guān)系密切。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)基本都是有限責(zé)任公司，出資人無(wú)連帶責(zé)任，且投資少的出資人獲得收益也少，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理也就無(wú)法盡職盡責(zé)，這就導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理效率不高。

2.3 行業(yè)法律規(guī)范問題

房地產(chǎn)評(píng)估工作市場(chǎng)化后，其相應(yīng)的法律規(guī)范和行業(yè)準(zhǔn)則沒有做到實(shí)時(shí)更新，更新速度十分緩慢，例如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》修訂次數(shù)少，間距時(shí)間長(zhǎng)，十多年的時(shí)間只修訂過(guò)兩次，行業(yè)規(guī)范和準(zhǔn)則不夠健全，導(dǎo)致評(píng)估市場(chǎng)呈現(xiàn)混亂的現(xiàn)象，對(duì)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成了嚴(yán)重影響[4]。

3 房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)的發(fā)展路徑

3.1 提高從業(yè)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)的發(fā)展需要提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，提高評(píng)估師的專業(yè)水平，這樣才能夠?yàn)樵u(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展提供人才支持。對(duì)此，首先，評(píng)估行業(yè)需要分析管理評(píng)估師，按照評(píng)估師工齡、業(yè)績(jī)、等級(jí)考試等指標(biāo)對(duì)其進(jìn)行劃分，評(píng)估師通過(guò)劃分評(píng)估師等級(jí)確保評(píng)估隊(duì)伍質(zhì)量，同時(shí)能夠充分發(fā)揮不同等級(jí)評(píng)估師的作用，提高房產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量和效率。其次，企業(yè)要定期對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)，實(shí)行崗前培訓(xùn)和定期培訓(xùn)制度，對(duì)新入職的員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，對(duì)在職員工定期提供培訓(xùn)，舉辦周末學(xué)習(xí)活動(dòng)、內(nèi)部知識(shí)競(jìng)賽以及技能考核等活動(dòng)，提高評(píng)估人員的綜合素質(zhì)。最后，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要提高從業(yè)人員選拔標(biāo)準(zhǔn)，選拔高素質(zhì)、行業(yè)能力強(qiáng)的評(píng)估師。在實(shí)際工作中，可以利用各種競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制增強(qiáng)評(píng)估人員的工作積極性，建立淘汰標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)制定可以參考發(fā)達(dá)國(guó)家的評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合我國(guó)的行業(yè)情況來(lái)制定，不斷督促?gòu)臉I(yè)人員提高自己的專業(yè)能力，積極學(xué)習(xí)，豐富自己的行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，提高自身素質(zhì)，這樣才能夠使整個(gè)行業(yè)環(huán)境得以優(yōu)化[5]。

3.2 加大評(píng)估市場(chǎng)監(jiān)管力度

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展需要加大評(píng)估市場(chǎng)監(jiān)管力度。一方面，需要對(duì)市場(chǎng)環(huán)境加大監(jiān)管力度，房產(chǎn)主管部門或是其他行業(yè)部門都不得隨意干擾房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估師的評(píng)估工作，保證評(píng)估結(jié)果從評(píng)估環(huán)節(jié)就具有客觀性、真實(shí)性。同時(shí)，房產(chǎn)行業(yè)主管部門需要深入的調(diào)查研究房產(chǎn)估值市場(chǎng)情況，構(gòu)建行業(yè)監(jiān)管制度，對(duì)其中的違規(guī)行為及其處罰作出具體的規(guī)定，以保證評(píng)估平衡能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，成為被社會(huì)所認(rèn)可、所需要、所尊重的朝陽(yáng)行業(yè)。另一方面，評(píng)估行業(yè)需要建立健全信用體系，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估師的信用進(jìn)行監(jiān)管，以約束評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估師出于自身利益而破壞行業(yè)規(guī)范的行為，提高整個(gè)行業(yè)的信用，建立透明、公平的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)信用體系對(duì)自身加大規(guī)范力度，建立信用企業(yè)形象，提高自身的信譽(yù)度和服務(wù)質(zhì)量，為整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

3.3 建立完善的行業(yè)法律規(guī)范

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展需要建立完善的行業(yè)法律規(guī)范。一方面，根據(jù)全國(guó)性行業(yè)組織所制定的行業(yè)準(zhǔn)則制定地方行業(yè)發(fā)展準(zhǔn)則，對(duì)其中的準(zhǔn)則進(jìn)行細(xì)化，制定指導(dǎo)意見、技術(shù)指導(dǎo)等行業(yè)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，并幫助評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師深入理解相關(guān)準(zhǔn)則，減少理解不到位而導(dǎo)致的操作問題，規(guī)范評(píng)估行業(yè)執(zhí)行工作，保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確和專業(yè)[6]。另一方面，需要加大評(píng)估行業(yè)的審查力度，根據(jù)我國(guó)的土地估價(jià)備案制度出具估價(jià)報(bào)告，評(píng)估機(jī)構(gòu)將報(bào)告進(jìn)行電子備案，定期對(duì)其進(jìn)行抽樣審查，審查結(jié)果受到評(píng)估機(jī)構(gòu)信用情況和資質(zhì)影響。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，該行業(yè)對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。但是，房地產(chǎn)行業(yè)本身涉及金額大，市場(chǎng)活躍度強(qiáng)，內(nèi)部潛在的風(fēng)險(xiǎn)可能性很大，存在虛假繁榮的現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格虛高對(duì)其價(jià)值評(píng)估以及行業(yè)發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，為了保證我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，必須要穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，做好價(jià)值評(píng)估，確保房地產(chǎn)價(jià)值真實(shí)、客觀，為其他行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。