劉書(shū)坤
臨沭縣住房保障中心 山東臨沂 276700
房地產(chǎn)全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)伴隨整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程,需要對(duì)各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,必須對(duì)其成因有完整、清晰的認(rèn)識(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防控不僅可以幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),減少因風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失,還可以有效防范和化解房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)獲取土地過(guò)程中出現(xiàn),如在項(xiàng)目一級(jí)整理過(guò)程中,拆遷安置補(bǔ)償方案無(wú)法與原住民達(dá)成一致,將直接影響拆遷進(jìn)度;若地塊內(nèi)涉及農(nóng)用地等非建設(shè)用地,還涉及農(nóng)用地指標(biāo)置換、土地變性等煩瑣流程;周邊四鄰對(duì)用地紅線(xiàn)范圍若存在爭(zhēng)議,還需進(jìn)行大量的前期溝通和測(cè)繪;合作方、項(xiàng)目地塊是否存在法律糾紛等等,都可能存在較大的不確定性和機(jī)會(huì)成本。在土地招拍掛環(huán)節(jié)還會(huì)面臨其他房企的競(jìng)價(jià),能否在多輪競(jìng)爭(zhēng)摘得土地,獲取土地后能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn),都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資拓展中需要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)[1]。
開(kāi)發(fā)報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)與政府的行政效率以及相關(guān)審批政策密切相關(guān),在項(xiàng)目取得土地后,房地產(chǎn)企業(yè)往往通過(guò)貸款等方式支付了巨額的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用(土地出讓金、拆遷費(fèi)用等),財(cái)務(wù)成本壓力較大,因此需要盡快開(kāi)工、預(yù)售,完成資金回籠。因此,在土地、規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售手續(xù)辦理過(guò)程中就存在相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn),行政效率與審批政策直接影響各項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)辦理,且各地區(qū)情況不盡相同,會(huì)存在因?qū)徟屎驼咦儎?dòng)可能帶來(lái)的開(kāi)發(fā)報(bào)建成果延誤。
包含圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和施工建設(shè)兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn),如施工圖設(shè)計(jì)不規(guī)范,在審查過(guò)程中反復(fù)修改,進(jìn)行設(shè)計(jì)變更;在施工過(guò)程中未嚴(yán)格按照?qǐng)D紙施工,導(dǎo)致返工并影響最后驗(yàn)收,或從縮減建安成本考慮,開(kāi)發(fā)商或總包企業(yè)擅自改變使用材料、降低標(biāo)準(zhǔn);加之可能存在的不可抗力因素,如安全事故、重污染天氣的停工等,都會(huì)影響項(xiàng)目工期,造成工期延誤風(fēng)險(xiǎn),最終會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終建成和使用。
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍保持高位,通過(guò)抵押貸款、拆借、發(fā)行公司債券等途徑獲取融資,在取得預(yù)售許可進(jìn)行銷(xiāo)售之前,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近乎沒(méi)有任何進(jìn)項(xiàng)收入,財(cái)務(wù)成本較高,同時(shí)還要支付管理費(fèi)用,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)資金成本風(fēng)險(xiǎn),此環(huán)節(jié)關(guān)乎企業(yè)生死存亡[2]。
對(duì)意向投資地塊及合作主體進(jìn)行充分的盡職調(diào)查,摸清土地信息,系統(tǒng)分析項(xiàng)目可行性,全面了解合作主體的經(jīng)營(yíng)情況,根據(jù)本公司的開(kāi)發(fā)模式和計(jì)劃目標(biāo)成本,對(duì)地塊的貨值產(chǎn)出等進(jìn)行投資測(cè)算,分析預(yù)期收益能否滿(mǎn)足公司要求,為投資決策提供依據(jù),最大程度化解投資拓展風(fēng)險(xiǎn)。
在項(xiàng)目落地后,開(kāi)展制定開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,根據(jù)重要節(jié)點(diǎn)倒排開(kāi)發(fā)安排。維護(hù)好和區(qū)域內(nèi)土地、財(cái)稅、規(guī)劃、建設(shè)、房管、消防、審批等相關(guān)職能部門(mén)的關(guān)系,及時(shí)掌握獲取最新的報(bào)建流程信息,根據(jù)政策、制度要求靈活調(diào)整報(bào)建思路,協(xié)調(diào)各合作單位配合好開(kāi)發(fā)報(bào)建工作,最大程度降低時(shí)間成本,研究相關(guān)優(yōu)惠政策,最大程度享受政策紅利,保證項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)[3]。
如何管控好設(shè)計(jì)變更和簽證一直都是比較不易管控的麻煩事。(1)設(shè)計(jì)變更的管控。①招投標(biāo)階段要對(duì)施工圖進(jìn)行綜合評(píng)審,評(píng)審后才能下發(fā)實(shí)施減少后期設(shè)計(jì)變更;②建立設(shè)計(jì)變更事前審批制度;③通過(guò)價(jià)值工程評(píng)審進(jìn)行審批設(shè)計(jì)變更,若因功能和技術(shù)需求必須發(fā)生的變更實(shí)行綠燈制,其余的都要通過(guò)分析測(cè)算評(píng)審,審批后方可執(zhí)行。(2)簽證的管控。①設(shè)計(jì)變更現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行時(shí)要組織安排好,減少成品損壞,采用合適的施工方案、施工方法,合理的施工工序搭接,材料的采購(gòu)和勞動(dòng)力的統(tǒng)籌安排,避免不必要窩工等達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的變更成本;②設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行情況要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)完工驗(yàn)收,現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量完成工程量,做好三方(施工方、監(jiān)理方、建設(shè)方)驗(yàn)收記錄。(3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量的管控,做好材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收,施工樣板先行,要求施工方嚴(yán)格按設(shè)計(jì)施工圖紙和現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范施工,減少后期運(yùn)營(yíng)使用的維護(hù)、維修費(fèi)用。質(zhì)量和品質(zhì)是企業(yè)的生命線(xiàn),也是企業(yè)的品牌價(jià)值,可以增加銷(xiāo)售溢價(jià)。(4)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好工期、質(zhì)量、成本三大對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系,分析利弊,重點(diǎn)監(jiān)控,避免無(wú)效成本的發(fā)生。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要強(qiáng)化成本控制,完善招標(biāo)采購(gòu)制度,嚴(yán)格審查招投標(biāo)過(guò)程中的各項(xiàng)環(huán)節(jié)、文件,做好供應(yīng)商評(píng)審和考察,充分了解市場(chǎng)行情,國(guó)有資本投資的項(xiàng)目必要時(shí)可進(jìn)行黨員監(jiān)督。財(cái)務(wù)要積極拓寬企業(yè)融資渠道,可以通過(guò)銀行貸款、民間借貸、合作開(kāi)發(fā)、發(fā)行公司債券等模式,分散降低資金風(fēng)險(xiǎn)。
在項(xiàng)目落地后,進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,獲取域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)、收入層次以及購(gòu)房意愿等方面信息,充分了解周邊競(jìng)品情況,結(jié)合自身產(chǎn)品特征明確市場(chǎng)定位,減少同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),研究適合的定價(jià)策略,完善營(yíng)銷(xiāo)推廣方案,可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、自媒體等線(xiàn)上途徑進(jìn)行宣傳,逐步積累潛在購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)等措施,保證項(xiàng)目在取得預(yù)售許可后,以最短的時(shí)間完成去化,回籠資金。
隨著我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)?;?、專(zhuān)業(yè)化程度日益提升,應(yīng)進(jìn)一步科學(xué)、系統(tǒng)地認(rèn)清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn),本文通過(guò)項(xiàng)目投資拓展決策、開(kāi)發(fā)報(bào)建流程、設(shè)計(jì)施工要求、資金成本控制、銷(xiāo)售回款任務(wù)五個(gè)方面分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn),提出了風(fēng)險(xiǎn)防控措施,通過(guò)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的理解和認(rèn)識(shí),提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力。