肖蓮

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隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速崛起，對相關(guān)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析提出了更高的要求，在財(cái)務(wù)分析中應(yīng)與現(xiàn)行的法律法規(guī)相結(jié)合，對實(shí)際財(cái)務(wù)情況進(jìn)行考察，分析項(xiàng)目直接的財(cái)務(wù)效應(yīng)與費(fèi)用情況，在此基礎(chǔ)上對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行綜合評價(jià)。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策過程分析

1.1 項(xiàng)目初判和立項(xiàng)階段

項(xiàng)目拓展部門通過多渠道獲取項(xiàng)目信息，包括項(xiàng)目所在區(qū)域、具體位置、土地指標(biāo)、規(guī)劃條件、周邊環(huán)境等，并通過項(xiàng)目實(shí)地考察，對項(xiàng)目信息、區(qū)域規(guī)劃、市場環(huán)境等方面進(jìn)行初步分析與判斷，識別投資機(jī)會，形成項(xiàng)目考察與評估報(bào)告，報(bào)上級進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)評判。在此階段，需要把握幾個要點(diǎn)：項(xiàng)目拓展的區(qū)域要符合企業(yè)整體戰(zhàn)略布局要求；要以企業(yè)制定的土地儲備計(jì)劃作為開展項(xiàng)目拓展工作的指導(dǎo)與依據(jù)；所選項(xiàng)目要具有良好的市場環(huán)境和合理的預(yù)期收益，初步符合公司對項(xiàng)目的投資回報(bào)要求；對項(xiàng)目進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測算，以項(xiàng)目目標(biāo)利潤與風(fēng)險(xiǎn)可控作為項(xiàng)目立項(xiàng)的重要依據(jù)。

1.2 項(xiàng)目可行性研究階段

通過立項(xiàng)確認(rèn)的項(xiàng)目可進(jìn)入可行性研究階段。項(xiàng)目可行性研究是指對項(xiàng)目市場環(huán)境、產(chǎn)品規(guī)劃、開發(fā)成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場營銷等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全面深入的研究與論證，確定項(xiàng)目開發(fā)方案，估算項(xiàng)目投資，測算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，分析項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，識別項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)并提出防范措施，由此確定項(xiàng)目的投資價(jià)值及最終投資方案，作為項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。在此階段，需要重點(diǎn)把握以下幾點(diǎn)：其一，深化市場調(diào)查分析，對宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、企業(yè)資源、項(xiàng)目背景做細(xì)致分析，了解當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)政策、稅收政策、融資環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)水平，樓市發(fā)展動態(tài)等信息，為后續(xù)項(xiàng)目定位、營銷方案提供依據(jù)。其二，各職能條線分工合作，提出各種可能的開發(fā)方案，并對開發(fā)方案進(jìn)行比較分析。設(shè)計(jì)部門根據(jù)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息做出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；成本部門根據(jù)項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)方案，估算項(xiàng)目開發(fā)類成本數(shù)據(jù)，并根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排成本現(xiàn)金流支出；銷售部門根據(jù)市場調(diào)研確定大致銷售價(jià)格區(qū)間、銷售進(jìn)度及銷售現(xiàn)金流。其三，在合理預(yù)測基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門根據(jù)各部門提交的項(xiàng)目收支、現(xiàn)金流量、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)等信息，合理安排項(xiàng)目融資方案，計(jì)算項(xiàng)目稅金，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行估算，并得出用于評價(jià)項(xiàng)目可行性的關(guān)鍵價(jià)值指標(biāo)。其四，采用合理的資本預(yù)算評價(jià)方法，對項(xiàng)目價(jià)值指標(biāo)進(jìn)行比較分析，評估項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目拓展部門負(fù)責(zé)收集、整理、匯總可行性研究成果，報(bào)上級確定項(xiàng)目投資方案及可接受的成本上限，最終形成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，組織召開項(xiàng)目評審會。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的步驟

（1）資料策劃準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進(jìn)行設(shè)計(jì)和組織。要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究團(tuán)隊(duì)，討論房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團(tuán)隊(duì)需要的設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)。（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會經(jīng)濟(jì)條件和政策標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準(zhǔn)確、科學(xué)、相關(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)。（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準(zhǔn)備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性開發(fā)方案草稿。（4）對房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案進(jìn)行論證，運(yùn)用先進(jìn)的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財(cái)務(wù)情況、自然環(huán)境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。

3 房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

3.1 重視項(xiàng)目可行性規(guī)劃，降低投籌資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資過程中進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究是防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資涉及面較廣、開發(fā)周期長且投資金額較大，其中許多因素都處于動態(tài)變化之中，不能一味地進(jìn)行固定判斷。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要確保做好項(xiàng)目投資可行性的規(guī)劃和研究。首先，要積極收集項(xiàng)目相關(guān)的企業(yè)內(nèi)外部信息，確保信息在不同單位和部門之間交流共享，保證工作的同步性和高效性，方便不同部門共同對投資項(xiàng)目進(jìn)行全面深入的可行性分析；其次，在項(xiàng)目的可行性分析中要著重預(yù)測和估算銷售收入、廣告宣傳費(fèi)用、前期施工預(yù)算和開發(fā)房屋費(fèi)用等，在凈利潤和現(xiàn)金流的預(yù)測基礎(chǔ)上做出更為全面的投入回報(bào)和投入產(chǎn)出財(cái)務(wù)評估，以通過綜合評價(jià)這些指標(biāo)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性。

3.2 建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防范機(jī)制，加強(qiáng)預(yù)算管理執(zhí)行力

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，如果預(yù)計(jì)某一事項(xiàng)可能會帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況設(shè)立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理分析目標(biāo)，對該財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估并及時采取應(yīng)對措施。建立房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，則要設(shè)置并把握敏感性的財(cái)務(wù)指標(biāo)變化，尤其是對企業(yè)的盈利、發(fā)展、運(yùn)營和債償能力做好有效重點(diǎn)的分析，通過建立數(shù)學(xué)模型和比例分析這類的定性定量方法，結(jié)合市場營銷、金融、財(cái)務(wù)管理等相關(guān)學(xué)科的理論知識，收集總結(jié)大量國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)時信息，及時挖掘出潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出可能的財(cái)務(wù)危機(jī)問題，引起行業(yè)重視，以采取相應(yīng)措施應(yīng)對和規(guī)避。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大，項(xiàng)目投資決策的重要性與日俱增。所以，需要房地產(chǎn)企業(yè)建立相應(yīng)的項(xiàng)目投資決策制度，對項(xiàng)目投資流程進(jìn)行規(guī)范，強(qiáng)化對市場的合理預(yù)測，運(yùn)用科學(xué)的資本預(yù)算方法，對投資方案進(jìn)行分析評估，使投資決策更理性科學(xué)，并且充分意識到項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，采用合理措施有效規(guī)避、減少風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。