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        小區(qū)物業(yè)管理問題與對策

        2019-12-18 15:12:01劉金花
        魅力中國 2019年3期
        關(guān)鍵詞:物業(yè)管理管理

        劉金花

        (新疆石油管理局有限公司克拉瑪依物業(yè)服務(wù)公司,新疆 克拉瑪依 834008)

        前言

        我國的城市化進程在近些年不斷的發(fā)展和進步,同時我國的房地產(chǎn)市場也在飛速的發(fā)展,我國的城市住宅小區(qū)在這樣的大環(huán)境下也在不斷的增多,但在發(fā)展過程中,物業(yè)管理卻沒有得到進步和改善,當今諸多小區(qū)的物業(yè)管理還不夠完善。因此,加強小區(qū)物業(yè)管理是當今物業(yè)企業(yè)重點思考的問題。

        一、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

        根據(jù)調(diào)查得知,絕大多數(shù)的購房消費者在購房過程中,都非常注重物業(yè)管理的問題,而針對于已經(jīng)購買完房屋的消費者調(diào)查中顯示,接近于半數(shù)的消費者表示對自身所處的物業(yè)管理十分不滿意,而其中有五分之一的購房者表示不滿意,其中只有極少部分購房者表示滿意或者是非常滿意,由此可以看出,購房者對于當今多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)都具有較低的滿意度。針對于當前物業(yè)管理公司提供的如公共服務(wù)、專項和特約服務(wù)等,都還有較大的空間可以提升。雖然其中有少部分的物業(yè)管理企業(yè)可以做到以上所述的服務(wù),但是諸多的物業(yè)管理企業(yè)甚至連在樓房公開銷售中所作出的承諾都無法做到。其中例如小區(qū)內(nèi)的清掃、下水管路堵塞等諸多問題,給業(yè)主造成諸多困擾[1]。再者諸多的小區(qū)治安管理也存在居多的問題,經(jīng)常性發(fā)生車輛被盜的情況。雖然有很多小區(qū)都設(shè)有警衛(wèi)門亭,但并未起到任何作用,對小區(qū)出入的人員根本沒有過問和了解,致使偷盜案件不斷發(fā)生。還有的小區(qū)雇傭的保安多數(shù)為年近花甲的老人,根本無法起到安保的作用。雖然部分小區(qū)有24小時的保安巡邏,但仍然沒有完全消除此類案件的發(fā)生。另外,在物業(yè)收費管理方面,有諸多的業(yè)主反映存在不合理收費的現(xiàn)象,而很多收費名目業(yè)主根本不能接受和理解,但又無法與物業(yè)管理公司抗衡,從而怨聲載道。

        除此之外,由于我國的物業(yè)管理公司與開發(fā)單位之間或多或少的存在某種密切聯(lián)系,甚至有很多物業(yè)管理公司就是由開發(fā)商自己組建而成。因此,在小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營活動中就存在壟斷的情況,從而無法體現(xiàn)出業(yè)主委員會的作用,也剝奪了業(yè)主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利和自由。如此即表示如果某一個物業(yè)管理公司開始管理一個小區(qū),其他物業(yè)管理公司沒有公平競爭的機會,也無法由業(yè)主選擇哪家物業(yè)管理公司來管理自己的小區(qū)。再者由于除了上述原因之外,還因為業(yè)主委員會沒有足夠的意識,因此業(yè)主委員會十分渙散,沒有能力和力度來對物業(yè)管理公司形成制約的效應(yīng)。業(yè)主委員會雖然由業(yè)主推選而出,但是在相關(guān)法律法規(guī)中沒有相關(guān)的硬性規(guī)定來形成制約。進而導致業(yè)主委員會松散,從而無法履行應(yīng)有的責任,無法對物業(yè)管理企業(yè)形成監(jiān)督的作用。再者,由于業(yè)主委員會在管理過程中所產(chǎn)生的經(jīng)費都要自籌,要自行尋找辦公地點,自行建立相關(guān)的管理制度。因此對于其運轉(zhuǎn)和成立都有較大的制約和束縛。

        二、加強小區(qū)物業(yè)管理的對策

        (一)制定相應(yīng)的法律法規(guī),加強行業(yè)監(jiān)管

        在實際物業(yè)管理過程中,針對產(chǎn)生的問題,應(yīng)該首先由相關(guān)管理部門制定出相關(guān)的法律法規(guī),從而可以將業(yè)主、委員會、物業(yè)管理公司三者各自的權(quán)利、義務(wù)明確劃分和確定。并且,通過制定和完善物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī),處理目前物業(yè)管理過程中存在的糾紛、問題的有效方式。首先,如果要建立物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī),則需要中央相關(guān)管理部門直接進行立法。再者,在構(gòu)建物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)過程中,應(yīng)該明確房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會幾者各自的權(quán)利、義務(wù)、權(quán)限、職責等多項內(nèi)容,促使其可以正常運作,界定出各自的責任[2]。另外,在實際物業(yè)管理過程中,應(yīng)該充分考慮物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主各自的意愿,在業(yè)主與開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司簽訂合同中,應(yīng)該根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)進行合理的調(diào)整,因此,才可以有效提升我國業(yè)務(wù)管理的水平,致使我國物業(yè)管理工作可以不斷的進步和發(fā)展[3]。

        (二)加強物業(yè)企業(yè)管理,引入競爭機制

        在實際物業(yè)管理過程中,相關(guān)的政府管理部門可以引入市場競爭機制,從而就可以形成良好的物業(yè)管理市場經(jīng)濟主體。如果沒有市場競爭機制,物業(yè)管理市場就沒有較好的成效,并且這也是當今物業(yè)管理市場管理成效差的主要原因之一。如若想要解決當前的物業(yè)管理問題,就要首先基于完善的法律法規(guī),在此前提下才可以改變當前物業(yè)管理壟斷的情況,從而引入競爭機制,來促使這些物業(yè)管理服務(wù)水平可以提升質(zhì)量和標準[4]。針對于此種情況,相關(guān)管理部門可以提升物業(yè)管理公司準入和審核的標準,提高門檻,從而加強物業(yè)管理公司的資質(zhì)審核力度,例如,在實際審核過程中,可以加強物業(yè)管理公司的資格認證管理,同時對審核通過的物業(yè)管理公司,也要定期的進行審查和考評,進而可以促使物業(yè)管理公司可以在經(jīng)營和運行中不會發(fā)生松懈的現(xiàn)象。再者,引入市場競爭機制的過程中,要在其中明確項目招標工作的基本內(nèi)容、要求、標準和服務(wù)操作流程等內(nèi)容,從而可以有法可依、有跡可循[5]。

        總結(jié)

        我國的物業(yè)管理服務(wù)屬于新時代公共產(chǎn)品中的混合產(chǎn)品,其沒有競爭性,但具有社區(qū)性等特征和屬性。根據(jù)上文所述我國物業(yè)管理存在的問題,以及受到物業(yè)管理的本質(zhì)所致,我國物業(yè)管理仍然存在服務(wù)質(zhì)量方面、市場化方面、業(yè)主觀念等多方面的問題,以上問題都嚴重制約著我國物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展和進步。因此,要通過建立相關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī),完善相關(guān)的管理制度和標準,明確物業(yè)管理中所涉及的權(quán)利、義務(wù)、責任等多方面的問題,從而將物業(yè)管理問題消除和改善。

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