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        房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)字當(dāng)頭

        2019-12-14 13:52:12楊現(xiàn)華
        證券市場周刊 2019年44期
        關(guān)鍵詞:政治局落戶長效機制

        楊現(xiàn)華

        12月9日,星期一,以陽光城(000671.SZ)為代表的A股上市房企放量上漲,在港上市的融創(chuàng)中國(1918.HK)等內(nèi)房股也都多數(shù)飄紅。在房地產(chǎn)板塊的帶動下,鋼鐵、建材等周期股表現(xiàn)活躍,房地產(chǎn)及其相關(guān)上下游出現(xiàn)了難得一見的行情共振。

        市場對政策的反應(yīng)是迅速的。前幾日召開的政治局會議沒有提及房地產(chǎn),在沒有消息就是好消息的解讀下,一直處于調(diào)控高壓下的房地產(chǎn)似乎看到了些許暖意。尤其是中央層面?zhèn)鱽淼娜魏蝿幼?,都會在資本市場被無限放大。

        從各方的解讀來看,比較歷史不難發(fā)現(xiàn),政策調(diào)控正在放松是一致的預(yù)期,這或許意味著政策基調(diào)轉(zhuǎn)向保持穩(wěn)定而非大幅放松。正如機構(gòu)所言,政策面或?qū)⒂瓉沓掷m(xù)改善,地產(chǎn)壓艙石作用再現(xiàn)。

        放松限購小步快跑

        實際上,早在約一年前,地方政府放松限購的舉措在悄然間陸續(xù)出爐,打響第一槍的是山東菏澤。

        一年前的2018年12月,山東菏澤住建局發(fā)布通知,取消“本地居民2年限售,非本地居民3年限售”的規(guī)定;降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度,對優(yōu)質(zhì)企業(yè)不再監(jiān)管,對其他企業(yè)最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。

        一石激起千層浪。消息一經(jīng)發(fā)布立刻引起了市場的關(guān)注,為此山東住建廳也給出了相應(yīng)的回應(yīng)。雖然政策針對的是松綁“限售”,在當(dāng)時房地產(chǎn)調(diào)控收緊的大環(huán)境下,首例地方政府明文放松的官方通知出爐后,對房地產(chǎn)顯然有積極的提振作用。

        就在菏澤之后,一線城市廣州也發(fā)文公告稱,2017年3月30日前(含當(dāng)日)土地出讓成交的房地產(chǎn)項目,其商服類物業(yè)不再限定銷售對象,這意味著公寓、商鋪和寫字樓等產(chǎn)品均可出售給個人,個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

        與之前零星的放松相比,進入2019年之后,各地放松限購的措施不斷上演,最主要的手段就是人才落戶或者直接落戶的方式,后者如石家莊和???。

        早在2019年年初,石家莊就全面放開城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶,群眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區(qū)、縣(市)城區(qū)和建制鎮(zhèn),配偶、子女、雙方父母戶口可一并隨遷。

        海南則是直接基本取消全?。ǔ呈型猓┑穆鋺粝拗?,隨后又明確租房居住在??诘氖?nèi)外戶籍居民可落戶,取消辦理夫妻投靠業(yè)務(wù)中“市外夫妻投靠需結(jié)婚登記滿一年”的限制條件。

        通過人才引進的方式落戶更是層出不窮。僅在11月下旬,長沙、佛山和成都市天府新區(qū)就紛紛宣布,在當(dāng)?shù)毓ぷ?、符合一定?biāo)準(zhǔn)的人才購房不同程度地解除限制。

        通過人才引進方式從而直接或者間接放松限購,天津是行動較早也是關(guān)注度較高的一線城市。早在2018年年中,天津就宣布了“海河英才”計劃。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道,不到一天時間,已經(jīng)有30萬人登陸并下載“天津公安APP”辦理落戶申請。

        根據(jù)當(dāng)時的通告,全日制高校本科畢業(yè)生不超過40周歲、碩士研究生不超過45周歲、博士研究生不受年齡限制,可以直接落戶。除了學(xué)歷指標(biāo)外,其他諸如資格型人才、技能型人才和創(chuàng)業(yè)型人才等符合一定條件的都可以直接落戶天津。

        日前,天津再出新政策,對戶籍暫未遷入天津市的職工,其家庭在天津無住房的,可在天津市購買住房1套,不再提供在津社會保險或個人所得稅證明。政策擬在天津濱海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城試行,試行期限一年。

        杭州、南京等等不一而足……各地通過放松落戶或者人才引進的方式,都直接或者間接地宣告了限購的放松。

        在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下,日漸增多的放松限購似乎與調(diào)控政策相違背,尤其是剛剛結(jié)束的政治局會議并未提及房地產(chǎn),這更加挑動了市場敏感的神經(jīng)。那么,從政策的基調(diào)來看,調(diào)控是要轉(zhuǎn)向嗎?

        地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)字當(dāng)頭

        太平洋證券指出,回顧近幾年年底的政治局會議不難發(fā)現(xiàn),這并不是房地產(chǎn)首次被“忽視”,但歷年12月政治局會議通稿都較為簡略,真正定調(diào)要等中央經(jīng)濟工作會議。

        事實的確如此。2015年年底的政治局會議提出要化解房地產(chǎn)庫存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。隨后的中央經(jīng)濟工作會議上,房地產(chǎn)去庫存被列入2016年經(jīng)濟工作的五大任務(wù)之中。

        2016年和2017年年底的政治局會議則強調(diào)建立調(diào)控的長效機制。2016年的提法是加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制,2017年提出加快住房制度改革和長效機制建設(shè)是明年要著力抓好的一項重點工作。

        2016年的中央經(jīng)濟會議指出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,同時要建立長效機制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。2017年則主要提及租賃市場,提出建立租購并舉的住房制度,要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

        2016年還提出了嚴格限制信貸流向投資、投機性房地產(chǎn)。太平洋證券指出,雖然政治局會議并沒有對房地產(chǎn)涉及過多內(nèi)容,但中央經(jīng)濟工作會議的表述很多且較為嚴厲,首次提出了“房住不炒”。

        2018年和2019年年底的政治局會議強調(diào)經(jīng)濟穩(wěn)定,都沒有直接提及房地產(chǎn),但2018年的中央經(jīng)濟工作會議提出,“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導(dǎo),夯實城市政府主體責(zé)任,完善住房市場體系和住房保障體系”。

        即2018年的政治局會議雖然沒有涉及,但隨后的經(jīng)濟工作會議則再次強調(diào)了“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)。

        因此,太平洋證券指出,12月政治局會議一般是中央經(jīng)濟工作會議的準(zhǔn)備會議,真正定調(diào)的內(nèi)容是放到中央經(jīng)濟工作會議的通稿里。因此,分析12月政治局會議通稿的時候應(yīng)該更關(guān)注其講了什么,而不宜過度解讀其沒講什么。

        太平洋證券預(yù)計,2019年的中央經(jīng)濟工作會議大概率還是要繼續(xù)提“房住不炒”。在所有的房地產(chǎn)調(diào)控政策中,融資政策放松的可能性是最小的,短期內(nèi)系統(tǒng)性放松地產(chǎn)融資政策的可能性較小。雖然房地產(chǎn)貸款余額同比增速已經(jīng)降到了15.6%,但仍高于總貸款12%的增速。

        金融監(jiān)管部門本著防范化解金融風(fēng)險的角度,未來是不希望房企繼續(xù)加杠桿的,只允許“借新還舊”的指導(dǎo)思想可能會長期持續(xù),引導(dǎo)房企更多依賴自有資金和銷售回款實現(xiàn)內(nèi)生增長。

        太平洋證券同時指出,2019年中央經(jīng)濟工作會議大概率也要提“因城施策”,各城市的政策大概率會以“人才”、“戶籍”等力度較小的形式體現(xiàn),因為即使拋開房地產(chǎn)不談,這些政策本來也是中央要求積極推進的,因此被叫停的可能性相對較小。

        這些小幅放松政策對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場未必能帶來立竿見影的影響。由于7月份政治局會議提出了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”,因此短時間內(nèi)不會出現(xiàn)大力度的刺激房地產(chǎn)的政策。

        國開證券也持有類似的看法。政治局會議對宏觀經(jīng)濟的定調(diào)仍然是方向性的,對于市場關(guān)注的一些關(guān)鍵點,還是要到中下旬中央經(jīng)濟工作會議才能更加明確。

        國開證券指出,7月政治局會議提出的房住不炒、就業(yè)優(yōu)先、穩(wěn)定物價等要點,在年終政治局會議中均未提及,這與前面所說的年終政治局會議重視方向而非細節(jié)一致,同樣2018年的年終政治局會議中也未提及房地產(chǎn)、就業(yè)等方面內(nèi)容。

        回顧2016年之后的政治局年底會議和中央經(jīng)濟工作會議不難發(fā)現(xiàn),長效機制的提法更為頻繁。無論是房住不炒、租售并舉和因城施策等政策的提出,都在于建立一套完整的長效機制。因此,房地產(chǎn)調(diào)控趨向于建立穩(wěn)定機制而不是頻頻轉(zhuǎn)換。

        調(diào)控并非為打擊房地產(chǎn),主要是抑制房價快速上漲,穩(wěn)定房價等。2018年之后,各地陸續(xù)通過落戶、人才引進等方式變相松綁了限購政策,但指望出臺刺激房地產(chǎn)的政策不太現(xiàn)實。

        海通證券就指出,維穩(wěn)思路是大方向。從歷史經(jīng)驗看,如果不涉及地產(chǎn)表態(tài),后續(xù)產(chǎn)業(yè)層面和宏觀層面均存在不同程度的信貸放松。

        招商證券也認為,近期經(jīng)濟下行壓力加大的因素或在上升,政策出現(xiàn)邊際改善的概率在增加?!胺孔〔怀础?、“穩(wěn)地價,穩(wěn)房價,穩(wěn)預(yù)期”的大基調(diào)不會變,預(yù)計房地產(chǎn)政策或存“因城施策”的改善空間。

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