陳 堯

江南大學(xué)法學(xué)院，江蘇 無錫 214122

一、信貸與信貸政策

房地產(chǎn)信貸，是指銀行及其他金融機(jī)構(gòu)依賴于開發(fā)商的業(yè)績(jī)或者個(gè)人的信用記錄，無須開發(fā)商以所開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押，把籌集吸收的存款借貸給房地產(chǎn)開發(fā)商、住房購買者的貸款手段。[1]信貸政策是國(guó)家貨幣政策的工具之一。當(dāng)一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)總體健康、局部出現(xiàn)問題時(shí)，中國(guó)人民銀行出臺(tái)有針對(duì)性的政策，影響商業(yè)銀行信貸投放數(shù)量和方向，使國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的領(lǐng)域得到更多資金支持，使國(guó)家限制發(fā)展的領(lǐng)域受到切實(shí)的抑制。

二、信貸資產(chǎn)證券化及政策信號(hào)

信貸資產(chǎn)證券化是指將原本不流通的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成可流通資本市場(chǎng)的證券。廣義而言，可證券化的信貸資產(chǎn)包括住房抵押貸款、汽車貸款、消費(fèi)貸款、信用卡賬款、企業(yè)貸款等。

我國(guó)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的起步稍晚，首先從住房公積金領(lǐng)域開始。中國(guó)人民銀行自2005年起出臺(tái)有關(guān)信貸資產(chǎn)證券化的管理辦法。2014年住建部?jī)蓚€(gè)文件的出臺(tái)才真正激活了住房公積金資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。一是《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》中第五條提出了“盤活存量貸款資產(chǎn)”的要求：有條件的城市，要積極探索發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。二是《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》中第三條也指出了要“拓寬貸款資金籌集渠道”。以上種種政策信號(hào)表明信貸資產(chǎn)證券化正成為未來住房消費(fèi)的有力手段。

三、結(jié)合美國(guó)經(jīng)驗(yàn)分析中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)

房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券起源于20世紀(jì)70年代的美國(guó)，是指把缺乏流動(dòng)性，但具有預(yù)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)匯集起來，形成一個(gè)資產(chǎn)池，通過結(jié)構(gòu)性重組，使之成為可以在金融市場(chǎng)上出售和流通的證券，據(jù)以融資的過程。這一金融產(chǎn)品的出現(xiàn)使得普通民眾的借貸超前消費(fèi)成為可能。[2]當(dāng)時(shí)的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著“只漲不跌”的神話，誘使大量不具備還款能力的次級(jí)信用消費(fèi)者紛紛通過住房抵押的手段購買房地產(chǎn)。我國(guó)近十多年的發(fā)展中，由于“炒房團(tuán)”投機(jī)行為和地方政府虛抬地價(jià)等因素，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也保持著“只漲難跌”的奇跡。其次，考慮到中國(guó)購房消費(fèi)者的特殊性，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的普通購房者而言，主要受到中國(guó)傳統(tǒng)思想“居者有其屋”的影響，賣房是獲得歸屬感和生活穩(wěn)定感必不可缺的一部分。這決定了我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求屬于剛性需求，民眾買房的熱度預(yù)測(cè)會(huì)一直高漲。[3]這與20世紀(jì)70年代“次貸危機(jī)”爆發(fā)前的美國(guó)有著很大的相似之處。

引起美國(guó)“次級(jí)危機(jī)”的直接原因是利率上升和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫。貸款利息上升，導(dǎo)致次級(jí)信用借款人還款壓力增大，出現(xiàn)違約的可能，對(duì)銀行資金的收回造成阻礙。由于之前的房?jī)r(jià)很高，銀行認(rèn)為即使向次級(jí)信用借款人發(fā)放貸款，如借款人無法償還，則可以拍賣其抵押的房屋。但由于房?jī)r(jià)突然走低，銀行將房屋出售得到的資金仍不能彌補(bǔ)貸款的本金和利息。大量的無法還貸的借款人出現(xiàn)導(dǎo)致銀行資金虧空，面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)也正處于持續(xù)升溫的階段。中國(guó)人民銀行決定，自2015年10月24日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%，其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。可見，為進(jìn)一步降低社會(huì)融資成本，我國(guó)現(xiàn)正采取較為寬松的貨幣政策。其次，金融監(jiān)管體制改革深化，銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)合并，將銀行業(yè)與證券、保險(xiǎn)等投資行業(yè)的之間的壁壘消除。房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化從住房公積金領(lǐng)域起步，這一新興融資手段為金融市場(chǎng)的金融創(chuàng)新，乃至金融投機(jī)打開方便之門。加上中國(guó)社會(huì)的奢侈消費(fèi)、品牌消費(fèi)盛行和國(guó)人對(duì)未來繁榮也存在過于樂觀的情緒，金融秩序存在不穩(wěn)定性。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱存在一定隱患，若不加措施控制房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)、遏制房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象、解決地方政府“不作為”問題，可能產(chǎn)生房?jī)r(jià)虛高的“泡沫”，一旦中國(guó)人民銀行意圖回籠資金、提高利率，勢(shì)必導(dǎo)致“泡沫”破裂、房?jī)r(jià)暴跌，而“房奴們”還不起高昂的房貸只能由銀行拍賣其抵押的房屋，房屋價(jià)值貶低，銀行收不回本金可能有破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

這一分析路徑與美國(guó)的“次貸危機(jī)”有相似之處，不同之處在于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府計(jì)劃這只“有形的手”力量更大，相比美國(guó)，發(fā)生大規(guī)模金融危機(jī)的可能性較小，但是我國(guó)政府仍應(yīng)居安思危、加強(qiáng)警惕，防患于未然，交替運(yùn)用寬松及緊縮的貨幣政策和財(cái)政政策，以漸進(jìn)的方式為過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，而不能急剎車，那樣勢(shì)必會(huì)激化國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，引發(fā)金融危機(jī)。