孫學(xué)棟 孫 華

河北政法職業(yè)學(xué)院，河北 石家莊 050061

隨著改革開放的到來，中國以博大的胸懷，向世界敞中國的國門，迎接來自世界各地科技、經(jīng)濟(jì)、文化等多個(gè)領(lǐng)域的挑戰(zhàn)。隨著和國外經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易的展開，我國也因此產(chǎn)生了很多關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)案例的糾紛，對我國相關(guān)的法律提出了挑戰(zhàn)。不動(dòng)產(chǎn)所在地法原則是一直被國內(nèi)外普遍認(rèn)可的一項(xiàng)原則，以此來作為涉外不動(dòng)產(chǎn)法律最主要的原則之一，但是，我們也不能隨便使用該法，在使用該法律的時(shí)候，我們也要靈活的根據(jù)情況選擇適用法律。[1]

一、我國涉外不動(dòng)產(chǎn)糾紛的界定標(biāo)準(zhǔn)以及分類標(biāo)準(zhǔn)

(一)不動(dòng)產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)

不動(dòng)產(chǎn)就是指物理性質(zhì)上不可以移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，亦或者移動(dòng)了就可能會造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)價(jià)值損害的有體物，使得它作為不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的屬性受到了傷害。和動(dòng)產(chǎn)在性質(zhì)上面是有區(qū)別的，動(dòng)產(chǎn)指的是可以移動(dòng)或者移動(dòng)不會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)價(jià)值損害的物體。在我國目前頒布的法律中，其實(shí)并沒有對“不動(dòng)產(chǎn)”的概念進(jìn)行明確的區(qū)分，我國《中華人民共和國物權(quán)法》把“物”分為了動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，并且規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅等必須要按照規(guī)定來登記。[2]《中華人民共和國民法總則》繼承了相關(guān)的法律，然而我國《民通意見》第186條中明確規(guī)定土地、建筑物的固定設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)、依附在土地或者土地建筑物上的其他的物品就屬于不動(dòng)產(chǎn)，所以針對不動(dòng)產(chǎn)的買賣、租賃、抵押、使用等各種類型的交易方式，都可以使用我國當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)法律制度。然而國外卻不同，比如德國和日本對不動(dòng)產(chǎn)的定義就相對我國來說狹窄一些，就只是指土地或者土地上的物品。然而法國卻有不一樣的地方，法國的法律中《法國民法典》就對不動(dòng)產(chǎn)的定義很廣泛，里面定義的內(nèi)容只要不是能夠移動(dòng)的形體或者物品，比如腳下踩的土地，建筑物。在比如種田的種子，家里的牲畜，房子里的擺設(shè)，以及土地上還沒有進(jìn)行收割的稻谷和家里果園上結(jié)著的果實(shí)等都是屬于不動(dòng)產(chǎn)的范圍標(biāo)準(zhǔn)。[3]

(二)針對不動(dòng)產(chǎn)的分類標(biāo)準(zhǔn)

從目前我國法律的視角看待《最高人民法院審理涉外民事商事合同糾紛案件法律》上的內(nèi)容，可以看出已經(jīng)廢止了以前遇到的問題，就把不動(dòng)產(chǎn)糾紛的問題清單列舉出來的舉動(dòng)。現(xiàn)在我國的法律《涉外民事關(guān)系法律適用法》狹義上的不動(dòng)產(chǎn)糾紛其實(shí)本質(zhì)上就是指的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的糾紛。從學(xué)理的角度看待不動(dòng)產(chǎn)，就是指包括不動(dòng)產(chǎn)的所有具有爭議性的問題，本質(zhì)上也就是不動(dòng)產(chǎn)的糾紛。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)合同糾紛

(一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛

物權(quán)主要是指權(quán)利人對“特定的物”享有直接的支配權(quán)力，是一種具備有絕對對世權(quán)的屬性。然而在國際私法上的物權(quán)法就不是單純指特定的物，而是指涉外因素的物權(quán)，而對于涉外物權(quán)關(guān)系的判斷標(biāo)準(zhǔn)主要也是根據(jù)和法律要素相關(guān)聯(lián)的主體、客體和內(nèi)容這三個(gè)方面中看，只要符合主體、客體、內(nèi)容中的其中一個(gè)，或者一個(gè)以上的要素或任意兩個(gè)、任意三個(gè)等，但是后面這兩種情況相對前面的而言比較少見，如果存在涉外關(guān)系就應(yīng)該把該法律認(rèn)為是涉外物權(quán)的關(guān)系，如果單純從《涉外民事關(guān)系法律適用法》來講述這個(gè)，那么它的調(diào)整的范圍就是非常廣泛的，但是實(shí)際生活中的實(shí)踐情況卻不是這樣的，有很大的一部分案件不符合認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)，而是被法官作為了普通的民商事案件糾紛進(jìn)行了處理。面對涉外民商事的判斷，我國的法律制度《涉外民事關(guān)系法律適用法》就給出了明確的規(guī)定，物質(zhì)所在地為國際都接受的原則性糾紛解決途徑。[4]

(二)不動(dòng)產(chǎn)合同糾紛方面

我們通過對我國《涉外民事關(guān)系法律適用法》的法律條款可以知道，我國對于涉外合同的糾紛方面，主要是采取自治為主要原則，密切進(jìn)行聯(lián)系為輔的做法。然而現(xiàn)在我國的一些法律制度都沒有明確的法律條文規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)合同方面的內(nèi)容，比如我國的《民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《涉外民事關(guān)系法律適用法》、等諸多部法律。不動(dòng)產(chǎn)合同涉及的主要內(nèi)容為不動(dòng)產(chǎn)買賣、租賃或則抵押合同，具體分類還需要結(jié)合具體的實(shí)務(wù)情況來進(jìn)行判斷，不能盲目的單純的使用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律制度，而應(yīng)該選擇和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛相似的法律條款，不動(dòng)產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的原因和我國的辦案人員不深刻的研究法律制度，而是“拿案就辦”的思維有關(guān)。

三、進(jìn)行區(qū)分的處理

(1)理論方面的來源。薛定諤通過量子力學(xué)思維實(shí)驗(yàn)得出了“薛定諤的貓的理論”。[5]貓有可能是活著的，也有可能已經(jīng)死了，但是要想得出確定的結(jié)論，就必須要打開了盒子才知道。(2)實(shí)踐方面的意義。我國目前發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)糾紛主要是房地產(chǎn)交易過程中房屋的買賣、租賃等產(chǎn)生的糾紛問題。根據(jù)河北省法院的判決書，美國的XX購買了一套由XX、XX一起擁有的房屋，但是XX只是和XX簽訂了合同，沒有證據(jù)可以證明另一個(gè)房屋擁有者XX是同意賣出這套房子的。這個(gè)案件就牽扯出了幾個(gè)問題，首先案件的性質(zhì)是什么樣的，是不是屬于涉外民事案件的歸屬劃分，其次，案件是滿足物權(quán)法的適用條件，還是滿足合同法律的適用條件，再次，不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的判決要依照哪個(gè)國家的法律來進(jìn)行識別，最后，要思考這樣的一個(gè)問題，既然不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法可以適用為什么要適用不動(dòng)產(chǎn)所在地的法律制度呢。一審法院并沒有對這個(gè)案件的涉外性質(zhì)進(jìn)行判定，直接根據(jù)我國的法律制度進(jìn)行了無效的判決。當(dāng)事人上訴后，二審法院就首先明確這個(gè)案件的涉外因素等方面，這就是比一審有進(jìn)步的地方。二審法院認(rèn)為管建林屬于美國的公民，該案又涉及房屋的買賣合同糾紛，根據(jù)我國的《涉外民事關(guān)系法律》內(nèi)容中的法律規(guī)定要適合中華人民共和國法律受理案件，維持一審的原判，這個(gè)案子屬于不動(dòng)產(chǎn)合同糾紛的案子，在判決過程中被混淆成了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同的糾紛問題，違背了我國法律《涉外民事關(guān)系法》中第36條規(guī)定內(nèi)容，如果當(dāng)事人沒有選擇法律制度的情況下，一般選擇不動(dòng)產(chǎn)所在地的法律制度。[6]

四、總結(jié)

結(jié)合我國和國外的一些理論和法律的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步的來研究我國的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)合同方面的糾紛以及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)方面的糾紛之間的關(guān)系，分析他們的性質(zhì)是屬于適用物之所在地法，還是適用于不動(dòng)產(chǎn)合同的準(zhǔn)據(jù)法，大量研究事實(shí)證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法這個(gè)理論價(jià)值更高，希望未來國內(nèi)、國際上的眾多相關(guān)方面的學(xué)者和法律實(shí)務(wù)方面的工作人員以及研究學(xué)習(xí)人員一起來思考和研究這個(gè)問題，能夠達(dá)到一個(gè)共同的標(biāo)準(zhǔn)，共同來完善我國的相關(guān)法律制度，爭取把我國建設(shè)成一個(gè)社會主義法治強(qiáng)國。