謝廣中

摘 要：近年來，房地產(chǎn)市場競爭加劇，開發(fā)項目因其開發(fā)周期長等特點使得企業(yè)面臨較高的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要想在行業(yè)競爭中生存，必須解決開發(fā)項目成本管理問題，房地產(chǎn)地區(qū)面臨成本增加等問題，行業(yè)的各參與方在追求經(jīng)濟利益時，增加了企業(yè)成本管理難度，企業(yè)急需建成適應(yīng)成本管理體系提升成本管理效力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?成本管理

資本是房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競爭中的有力武器，資本的合理利用成為目前的重要問題。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)注意到成本管理的重要性，著手從管理要經(jīng)濟的成本控制策略，企業(yè)成本管理模式逐步轉(zhuǎn)型，成本控制成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。成本控制體系是針對企業(yè)成本控制核心問題建立的系統(tǒng)化解決方案，根據(jù)企業(yè)實際業(yè)務(wù)流程配合企業(yè)管理體系，利用先進的信息技術(shù)建立成本信息共享平臺，反映項目開發(fā)各階段成本，合理有效的成本控制體系可以為企業(yè)帶來巨大的效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理概述

成本管理是企業(yè)在生產(chǎn)中針對成本進行預(yù)算分析等管理行為，對提高企業(yè)管理水平具有重要作用，80年代中期提出全過程成本管理理論，是采用經(jīng)濟技術(shù)手段管理項目全過程。動態(tài)成本是項目的即時成本，動態(tài)成本管理需要根據(jù)項目進度，比較分析實際成本與目標(biāo)成本差異，為成本管理提供依據(jù)。

房地產(chǎn)項目成本管理對象，根據(jù)項目開發(fā)流程，成本管理內(nèi)容主要包含在項目前期準(zhǔn)備階段，建設(shè)施工解讀那，竣工決算階段。根據(jù)不同的開發(fā)項目，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)形式主要有直接開發(fā)，合作開發(fā)，不同開發(fā)形式?jīng)Q定對資金計劃有不同的影響。項目前期準(zhǔn)備階段包括規(guī)劃設(shè)計，報建等級等，規(guī)劃設(shè)計階段決定項目工程造價的80%，方案設(shè)計提出建筑結(jié)構(gòu)等要求，施工階段是對項目建設(shè)進行管理控制，實現(xiàn)成本質(zhì)量目標(biāo)。施工階段的成本控制主要涉及現(xiàn)場變更，確保工程變更的經(jīng)濟性。竣工結(jié)算包括單位工程結(jié)算，建設(shè)項目竣工總決算，竣工決算應(yīng)以合同規(guī)范為基礎(chǔ)，通過計算調(diào)整計算合同價款。

工程建設(shè)項目由復(fù)雜的利益相關(guān)體組成，各利益相關(guān)體連接復(fù)雜的經(jīng)濟利益鏈條。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本大致分為前提準(zhǔn)備費用，公共工程配套費用，項目管理費用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式分為招拍掛，購買在建工程，合作開發(fā)等方式，招拍掛是公司取得圖的一般途徑。土地費主要包括土地出讓金，土地契稅等，土地費約占項目總費用12%-34%。前期準(zhǔn)備費用估計占項目總費用的6%-16%。項目前期準(zhǔn)備費用包括市場調(diào)研，勘察費用，咨詢費用，報批報建費用，管理費用等。建筑安裝費是項目開挖土方到竣工產(chǎn)生的建筑工程費，社區(qū)管網(wǎng)費用等，約占項目總費用的30-55%。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的問題

許多房地產(chǎn)成本管理通常采用粗放管理模式，一些企業(yè)雖建立內(nèi)部成本管理系統(tǒng)機制不健全，企業(yè)面臨成本相關(guān)重大決策時不能全面分析，導(dǎo)致決策偏差帶來資金風(fēng)險。企業(yè)要重視成本管理系統(tǒng)建設(shè)，改善內(nèi)部體系存在的問題。一些企業(yè)未合理的將成本管理相關(guān)職位定編，未對成本管理進行適當(dāng)考核，員工積極性不足，責(zé)任意識缺失，導(dǎo)致員工在成本管理工作中疏忽，可能造成企業(yè)重大經(jīng)濟損失。

許多房地產(chǎn)企業(yè)將重點放在項目利用獲取上，一些房地產(chǎn)企業(yè)接到施工項目期待快速開展，未在前期對成本控制工作做好。有的企業(yè)直接采用報價最低的方案開工，往往不具有合理性，為后期工程帶來很大的麻煩。可能導(dǎo)致出現(xiàn)安全問題危機用戶生命安全，前期成本規(guī)劃工作控制不力，后期改變施工進程會導(dǎo)致企業(yè)成本提高。

應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作效果，一些房地產(chǎn)企業(yè)未在成本管理工作中引入計算機信息技術(shù)，大型房地產(chǎn)公司項目分散于各地，項目成本與成本管理部門有效溝通困難，影響到企業(yè)的成本決策，項目利益有關(guān)方無法整合信息，切斷了信息交流橋梁，導(dǎo)致項目成本上升。

成本控制工作不能因成本節(jié)約影響工程質(zhì)量。一些房地產(chǎn)企業(yè)為筑起低成本降低工程質(zhì)量，有的住宅小區(qū)建成后坍塌與開發(fā)商降低項目成本有直接關(guān)系。項目初期成本控制不平衡會對購房者帶來不利，可能產(chǎn)生不良的社會影響。

一些企業(yè)代建政府投資項目，公建項目工期緊張，建設(shè)要求較高，由于企業(yè)開發(fā)多個項目，需要按項目分別核算，如企業(yè)成本核算隨意計入其他項目，不直接反映實際成本，如有的企業(yè)代建政府投資項目，認(rèn)為動遷房等項目虧損由政府承擔(dān)，施工中存在各種資源浪費。傳統(tǒng)房產(chǎn)成本控制重點集中于工程造價，房地產(chǎn)項目大多須要向銀行貸款，有些企業(yè)將銀行利息按會計制度規(guī)定進行資本化，作為期間費用，導(dǎo)致企業(yè)賬面成本不實。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理對策

成本管理應(yīng)作為企業(yè)管理的重要工作，應(yīng)借鑒先進的成本管理經(jīng)驗，制定對所有業(yè)務(wù)，包括融資管理等具有實用性的成本管理體系。企業(yè)要明確業(yè)務(wù)范圍，匯總成本管理工作，形成完整的成本管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以明確業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)，組建成本管理監(jiān)督委員會，協(xié)調(diào)各部門的成本管理工作。

房地產(chǎn)企業(yè)拿到項目時要先通過從建筑材料采購，施工日期確定等方面考慮適合的方案，在施工前期做好施工計劃，提前做好預(yù)算工作，避免因主觀因素導(dǎo)致計劃變更。房地產(chǎn)企業(yè)可以提高新材料技術(shù)的應(yīng)用，實現(xiàn)成本的有效降低。工程進行使要密切關(guān)注項目緊張，施工期超出合同規(guī)定期限后，會超出房地產(chǎn)公司成本預(yù)算，可能因未完工造成收不到款項等問題。

現(xiàn)代化成本控制信息系統(tǒng)建立，有利于房地產(chǎn)企業(yè)對項目成本申報等做出及時反饋，成本控制信息系統(tǒng)建立可以形成貫穿于公司內(nèi)部的整體，要注意將成本管理系統(tǒng)與其他系統(tǒng)結(jié)合，如將進度調(diào)控系統(tǒng)與成本控制系統(tǒng)結(jié)合，把控成本發(fā)生，實現(xiàn)對資產(chǎn)的有效監(jiān)控。

成本控制前提是保證房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目安全，房地產(chǎn)企業(yè)不能因控制成本降低質(zhì)量開展項目，房地產(chǎn)稅對成本應(yīng)有規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，在兼顧造價成本同時保證質(zhì)量，企業(yè)要在項目期初進行細(xì)致研究，咨詢專業(yè)人員，找到有效的方法解決平衡成本與質(zhì)量的問題。

房地產(chǎn)項目成本包括土地費用，初步勘察設(shè)計，施工圖設(shè)計，工程規(guī)劃許可，竣工驗收備案等費用，項目可分為管理費用，銷售費用等，針對項目特點制定相關(guān)目標(biāo)成本，對重要環(huán)節(jié)進行重點把控，如預(yù)算編制，資金審批，績效考核，外部全覆蓋審計等，經(jīng)過各部門嚴(yán)格把控成本，集成預(yù)測，控制一體的成本管理體系。

四、結(jié)束語

我國各地房地產(chǎn)市場競爭激烈，企業(yè)面對成本增加暴露出成本管理問題，需要建立健全成本管理體系，不斷改進成本管理方法，成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)非常重要，許多房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在較多問題，房地產(chǎn)企業(yè)要針對性問題采取有效措施，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]李鑫. 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段成本管理研究[D].河南大學(xué)，2019.

[2]劉偉楠.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制[J].綠色環(huán)保建材，2019（04）：102.