黃怡箏

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了二十余年的商品化歷程，已經(jīng)在我國的社會經(jīng)濟(jì)中占據(jù)一席之地，在帶動我國GDP增長的同時(shí)，也引發(fā)了一系列問題。房地產(chǎn)企業(yè)在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)中面臨著許多的不確定因素，這些因素都有可能引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，高收益的同時(shí)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。所以加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視，分析問題，做出有效的防范是目前需要解決的問題。以我國房地產(chǎn)上市公司保利地產(chǎn)為主要對象，以格力地產(chǎn)為輔助對象進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，并對成因進(jìn)行探究，最后提出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的建議。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析；財(cái)務(wù)比率；模型分析

中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.07.049

1 研究背景

由于社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的需求，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在近年來取得了飛速的發(fā)展。巨大的利潤讓越來越多的社會資源投入到這個(gè)行業(yè)中，但是房地產(chǎn)行業(yè)本身存在的特點(diǎn)，也讓房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。資金投入大，資金鏈和建設(shè)周期長，資金回籠的速度慢，資產(chǎn)變現(xiàn)能力差。同時(shí)，對于企業(yè)的發(fā)展來說，如果資金和融資能力不強(qiáng)，也很難接到收益較大的項(xiàng)目。在2008金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫；“中國房地產(chǎn)上市公司2012年的TOP10研究報(bào)告”中說到，我國政府將不斷加大調(diào)控力度，繼續(xù)鞏固調(diào)控成果，促使房價(jià)回到正常合理的水平；2014年，國務(wù)院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，這個(gè)規(guī)劃，給予了房地產(chǎn)行業(yè)全新的成長空間也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。在這種情勢下，要想在激烈競爭的環(huán)境下求生存、求發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須要提升對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識，如果增強(qiáng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力，如何將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，保證企業(yè)的健康發(fā)展，降低遭受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性才是重中之重。

2 保利地產(chǎn)基本狀況

2.1 保利地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

保利地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司前身為廣州保利開發(fā)公司，成立于1992年，1993年在國家工商局完成注冊。保利地產(chǎn)在2002年完成股份制改革之后開始全國范圍的發(fā)展。2006年在上交所上市。至2015年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了凈利潤123.45億，增長1%，實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1235.08億元，同比增長13.25%。

2.2 保利地產(chǎn)基本財(cái)務(wù)狀況

從資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)表可以看出，從2010年-2012年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)翻了近3倍，是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)投資性房地產(chǎn)的增加，在2010年投資性房地產(chǎn)金額為42.39億元。股東權(quán)益不斷擴(kuò)大，而公司的負(fù)債速度跟不上股東權(quán)益擴(kuò)大的速度，降低了保利地產(chǎn)抵抗外部風(fēng)險(xiǎn)的能力。

從利潤表的主要數(shù)據(jù)表可以看出，營業(yè)收入和營業(yè)成本都從2010年-2012年五年期間翻了三番，營業(yè)利潤從2010年的74.24億漲到了189.81億，利潤總額也從74.05億漲到了190.32億，凈利潤也翻了三番，保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)量增加是主要原因。

從現(xiàn)金流量表主要數(shù)據(jù)表中可以看出，現(xiàn)金流量凈額和投資現(xiàn)金凈額在2010和2011年都為負(fù)值，這是由于保利地產(chǎn)的高速發(fā)展，導(dǎo)致資金緊張，但在2012年開始取得收入，所以經(jīng)營現(xiàn)金流量恢復(fù)到正常值，但是2013和2014年開始，又呈現(xiàn)了負(fù)值，因?yàn)槭袌龅墓┻^于求的原因，周期太長，無法及時(shí)取得收入。

從主要財(cái)務(wù)比率表中，可以看到，每股凈收益在下降，凈資產(chǎn)的增長率也在不斷下降，但是毛利率比較穩(wěn)定，是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)之前的大規(guī)模擴(kuò)張，導(dǎo)致有大量的貸款，三大費(fèi)用增加，特別是財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2.3 財(cái)務(wù)比率指標(biāo)分析

財(cái)務(wù)比率指標(biāo)可以反映財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的變動情況，通過圖1我們可以看出以下四個(gè)問題。

2.3.1 償債能力

2010年-2014年，流動比率下降，從2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流動比率均小于2，低于合理值。速凍比率在五年間也低于正常標(biāo)準(zhǔn)值1，說明了保利地產(chǎn)短期償債能力不足。現(xiàn)金負(fù)債比率也不斷下降，說明保利地產(chǎn)用現(xiàn)金償還短期債務(wù)的能力變?nèi)酰哟罅斯镜馁Y金風(fēng)險(xiǎn)。

2.3.2 資本結(jié)構(gòu)

保利地產(chǎn)的資本負(fù)債率，一直居高不下，超出了行業(yè)的平均水平，這樣會加大不能按時(shí)償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，雖然股東權(quán)益比率呈上升趨勢，但是仍然處于較低的水平，應(yīng)保持適中的水平，股東權(quán)益比率過小，說明企業(yè)負(fù)債過大，那么公司抵御外部沖擊的能力就會減弱。

2.3.3 總資產(chǎn)的收益率

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，總資產(chǎn)收益率、營業(yè)利潤率、成本費(fèi)用利潤率和主營業(yè)務(wù)利潤率都是下降趨勢，說明保利地產(chǎn)在創(chuàng)造收益的時(shí)候花費(fèi)的資本更多，市場競爭力隨之減弱，應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力就被削弱。

2.3.4 營運(yùn)能力

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降，從2010年的68.1下降到2014年的38.39。資金回收緩慢，經(jīng)營活動的資金不能得到充分的利用，資金回收風(fēng)險(xiǎn)增大。

2.4 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的總體評價(jià)

綜合保利地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)比率指標(biāo)分析、單變量模型分析。Z3和F分?jǐn)?shù)模型分析結(jié)果，我們可以得出，保利地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)水平是在不斷上升的，就是目前處于安全的狀態(tài)，暫時(shí)看不到財(cái)務(wù)危機(jī)，但是，從上述的分析綜合來看，它的安全程度還是有所下滑。從2010年-2012年保利地產(chǎn)的償債能力和營運(yùn)能力皆有不同程度的下滑，現(xiàn)金流量也不樂觀，結(jié)合目前的國家的宏觀調(diào)控政策和行業(yè)形勢來看，同行業(yè)的格力地產(chǎn)，同樣是上市公司，但是格力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況要低于保利地產(chǎn)，保利地產(chǎn)想要持續(xù)的健康的發(fā)展，確?？梢栽谕袠I(yè)中占據(jù)一個(gè)優(yōu)勢地位，就必須提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升的原因，在日常的財(cái)務(wù)活動和經(jīng)營活動中加強(qiáng)管理和防范，及時(shí)的調(diào)整策略。

3 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

3.1 宏觀政策

3.1.1 宏觀調(diào)控

2010年，“國十一條”，發(fā)生違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫時(shí)取消新購置土地資格。

2011年，“新國八條”，加強(qiáng)對閑置房地產(chǎn)的清理力度，打擊囤地的行為，健全招標(biāo)拍賣等制度。

2012年，繼續(xù)促使房價(jià)回到正常，落實(shí)安居工程。

2013年，“新國五條”，打擊投資投機(jī)性購房。

2014年，國務(wù)院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，給予了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)會。

因?yàn)檫@些政策，保利地產(chǎn)作為國企的拿地優(yōu)勢被削弱了，所以保利在購進(jìn)土地的時(shí)候，成本增加，利潤下降，投資風(fēng)險(xiǎn)加大等。

3.1.2 稅收政策

我國房地產(chǎn)行業(yè)需要繳納十幾種稅。在房產(chǎn)首次交易的時(shí)候，開發(fā)商需要繳納營業(yè)稅、所得稅、建設(shè)稅、土地增值稅和土地使用稅，同時(shí)，購房者要繳納契稅和印花稅等。在房產(chǎn)二次交易時(shí)，個(gè)人所得稅、營業(yè)稅和教育稅附加由賣家繳納，繳納契稅和印花稅由買家繳納。而這些要繳納的稅實(shí)際最后都是房價(jià)的一部分。由于房產(chǎn)稅的范圍的擴(kuò)大，勢必稅收成本會加重，那么那時(shí)保利地產(chǎn)的獲利能力就會被削弱，增加投資資本收回的風(fēng)險(xiǎn)。

3.1.3 其他政策

政府的保障房政策，雖然為我國低收入家庭解決了住房困難等問題，但是又對商業(yè)住宅造成了沖擊，商品住宅的需求量下降，房屋賣不出去，開發(fā)商的利潤出現(xiàn)波動，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。

3.2 行業(yè)形勢

3.2.1 市場競爭激烈

因?yàn)榻甑纳鐣陌l(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在加速發(fā)展，很多社會資源投入到了房地長行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量翻倍的增加，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不斷的壯大。保利地產(chǎn)在面對這么多強(qiáng)勁的對手時(shí)，必須保持市場的占有率，保證資金回籠的速度。

3.2.2 市場需求

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過大熱之后，現(xiàn)在市場上的住宅等已經(jīng)是供過于求的狀態(tài)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤在不斷的下降，保利地產(chǎn)也已經(jīng)告別了高速發(fā)展取得高利潤的階段，保利地產(chǎn)只有對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，才能使實(shí)際盈利和預(yù)期盈利相差不遠(yuǎn)。

3.3 內(nèi)部原因

（1）保利地產(chǎn)一直以來的高速發(fā)展策略，在當(dāng)下嚴(yán)峻的形勢下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會不斷的加劇，對此，保利地產(chǎn)應(yīng)該順應(yīng)環(huán)境做出調(diào)整和改革。

（2）資金投入量大，資金回收期長。保利地產(chǎn)作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，對資金的依賴程度高，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)需要巨大的投入，從開發(fā)到銷售，時(shí)間周期長，一般要三到五年，所以資金回收的風(fēng)險(xiǎn)加劇。

4 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的建議

4.1 決策者財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識需加強(qiáng)

企業(yè)決策者對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度直接影響整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，所以在做決策時(shí)，要將融資、投資、經(jīng)營和利潤分配等問題納入決策的考慮范圍。保利地產(chǎn)在過去是跨越式的發(fā)展，然而如今國家的宏觀政策越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境不佳，加之行業(yè)之間的競爭激烈，保利地產(chǎn)以前的發(fā)展廁所已經(jīng)不適合當(dāng)下，所以保利地產(chǎn)需要謹(jǐn)慎的進(jìn)行投資活動，再次降低資金不能順利回收的可能性。

4.2 財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)管理能力

財(cái)務(wù)人員要對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識必須提高，順應(yīng)社會發(fā)展的要求，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識帶到日常工作中，除了對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)控和防范，也要及時(shí)和客觀的將保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變動情況反映給決策者，便于及時(shí)的做出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

4.3 保障償債能力

從本文的分析我們可以得知，保利地產(chǎn)的償債能力在不斷下降，要將長期負(fù)債和短期負(fù)債控制在合理的范圍內(nèi)，并且及時(shí)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。加之國內(nèi)融資環(huán)境嚴(yán)峻，現(xiàn)金和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率需要提高，提高償債能力要通過降低資金占有率來實(shí)現(xiàn)。

4.4 海外融資

保利地產(chǎn)是我國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，高速發(fā)展和高負(fù)債是分不開的。保利地產(chǎn)的融資渠道一直在國內(nèi)，近年來國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，國家宏觀調(diào)控政策多，保利地產(chǎn)的資金的流動性也較以前不好。與此同時(shí)，保利最大的競爭對手萬科已經(jīng)在海外融資的道路上，萬科的海外融資降低了萬科的融資成本。對此，保利地產(chǎn)也應(yīng)該加快拓寬融資渠道的步伐，以此來降低融資成本。

4.5 市場需要是關(guān)鍵

目前市場上存在的問題是，住宅用房供過于求，城市房屋的空置率非常高，所以保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)的開發(fā)和設(shè)計(jì)上，首先考慮的是，要開發(fā)滿足市場所需要的產(chǎn)品，避免盲目開發(fā)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。就目前市場的住宅用房來說，小戶型的房子是最適應(yīng)市場需要的。所以保利要通過保持市場占有率來實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，降低風(fēng)險(xiǎn)。