盧振楷 潘建

前言

呂鳳俠，被稱為當(dāng)代房地產(chǎn)界的“女中豪杰”。

自1998年起加入興達集團擔(dān)任財務(wù)總監(jiān)以來，她始終關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在完成集團的財務(wù)工作同時創(chuàng)建了集團金融服務(wù)板塊——友聯(lián)擔(dān)保公司、友聯(lián)小額貸款公司、瑞幫企業(yè)服務(wù)公司及興達經(jīng)紀(jì)公司等實體。

她向來直言不諱，諫言高層。面對樓市調(diào)整，冷靜思考、以一顆公平心站在業(yè)主和開發(fā)商中間。面對未來中國房價趨勢命題，習(xí)慣以專業(yè)理性的目光洞察走向，思考未來。

在這二十年發(fā)展過程中，隨著時間積淀，北京首都已經(jīng)成為世界超大城市，以北京為核心形成的京津冀城市集群也得以成型，城市集群的發(fā)展過程中房地產(chǎn)業(yè)也得以迅猛發(fā)展，隨著京津冀一體化發(fā)展的不斷增速，一個特殊城市----京東三河燕郊也逐步在地產(chǎn)人的眼中被不斷放大與關(guān)注。

一個秋日午后，筆者慕名采訪了這位位于距離北京最近、市場環(huán)境變化最快、有著環(huán)京樓市風(fēng)向標(biāo)的城市中的地產(chǎn)人——興達建工集團董事呂鳳俠女士。

呂鳳俠，這位巾幗不讓須眉的地產(chǎn)人向筆者娓娓道出20 載的商道之經(jīng)，一幅與共和國同成長共命運的時代畫卷徐徐展開。

崢嶸歲月

中國房地產(chǎn)市場伴隨著改革開放的步伐經(jīng)歷了快速發(fā)展的黃金二十年。作為中國經(jīng)濟的重要增長點，房地產(chǎn)不僅對GDP增長產(chǎn)生了巨大的推動作用，更改善了人民生活，促進了城市化進程，推動了上下游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。

1998年，呂鳳俠加入興達集團擔(dān)任財務(wù)總監(jiān)一職。當(dāng)初，集團面臨的主要矛盾是“找米下鍋”，擴充量產(chǎn)，形成規(guī)模。她很快就找到一套“快進快出接地氣”的金融服務(wù)地產(chǎn)方法論。

十年間，呂鳳俠先后負(fù)責(zé)完成了集團的財務(wù)工作，同時創(chuàng)建了集團的金融服務(wù)板塊——友聯(lián)擔(dān)保公司、友聯(lián)小額貸款公司、瑞幫企業(yè)服務(wù)公司及興達經(jīng)紀(jì)公司等企業(yè)實體。

河北興達建工集團作為一家以房地產(chǎn)開發(fā)、建筑業(yè)為依托，涉及互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理、連鎖超市、商場經(jīng)營、機械制造、酒店等多個行業(yè)，開發(fā)完成陽光小區(qū)、世紀(jì)花苑、公園別墅、東方夏威夷、夏威夷藍灣等項目，其中夏威夷系列項目做為京東區(qū)域的明星樓盤，榮獲"北京市十大名品別墅"、"十大領(lǐng)袖別墅"、"中國別墅佳人居環(huán)境金獎"、"中國房地產(chǎn)學(xué)院年度別墅金獎"、"北京地產(chǎn)年度風(fēng)云榜北京別墅代表作"、"地產(chǎn)十年潛力大獎--受期待樓盤"等眾多獎項。

本著高級職業(yè)經(jīng)理人的職業(yè)素養(yǎng)和對市場及金融方面的敏銳判斷力，呂鳳俠先后協(xié)助集團突破各個艱苦困難的時期：2003年非典時期地產(chǎn)市場的低迷，2006年起的板塊擴張及并購之風(fēng)，2008年全球金融危機沖擊，2013年起對房地產(chǎn)行業(yè)的各種限購政策以及央行逐步提升對房地產(chǎn)行業(yè)的融資門檻，從多方面盡職盡責(zé)保障集團的快速發(fā)展。

呂鳳俠在書寫職業(yè)輝煌篇章的同時依舊不斷充實自己的頭腦，2002年取得高級會計師資格，2005年完成人民大學(xué)MBA學(xué)習(xí)，2007年完成人民大學(xué)房地產(chǎn)總裁班學(xué)習(xí)，2008年完成清華大學(xué)金融總裁班學(xué)習(xí)，后又完成南開大學(xué)EMBA班學(xué)習(xí)，不斷將創(chuàng)新知識理念與自身企業(yè)運營和管理經(jīng)驗相結(jié)合，始終對嚴(yán)格要求自我能夠站在職業(yè)經(jīng)理人前沿位置。

集團在房地產(chǎn)發(fā)展的洪流中也形成快速發(fā)展，形成更專業(yè)化的團隊分工、更精細(xì)化的運營管理、更完善的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。在度過金融危機之后，隨著集團的精細(xì)化運營管理對于各崗位人員專業(yè)度的要求也在不斷提升，集團下設(shè)各版塊發(fā)展也不盡相同，經(jīng)紀(jì)服務(wù)版塊內(nèi)容依托良好資源卻沒有完全發(fā)揮效應(yīng)，通過對區(qū)域內(nèi)十年房地產(chǎn)開發(fā)工作總結(jié)及對燕郊特定市場環(huán)境營銷版塊的現(xiàn)狀，敏銳的發(fā)現(xiàn)燕郊區(qū)域在未來將會從原有的低級銷售模式轉(zhuǎn)變?yōu)闋I銷服務(wù)模式。

2009年，呂鳳俠又接管了集團整體的經(jīng)紀(jì)服務(wù)版塊，強化經(jīng)紀(jì)版塊整合營銷和服務(wù)內(nèi)容，并由此掀開了中國服務(wù)經(jīng)紀(jì)元年的大幕。

經(jīng)紀(jì)元年

歷史的記載總是會被簡約化，沒有人會記住事件在襁褓時期的起承轉(zhuǎn)合，只會在時間節(jié)點上標(biāo)注一個簡單的句子，之后掀開屬于它的篇章，比如對于中國經(jīng)濟而言，服務(wù)業(yè)的崛起將是對舊有經(jīng)濟模式一次新的重組。在改革開放30年獲取巨大成就之后，2009年將是中國經(jīng)濟一個新的開端。在金融危機的壓力下，很多看似復(fù)雜的東西，終究恢復(fù)了單純的本來面目。在拉動內(nèi)需、擴大投資、拉動中國經(jīng)濟的大背景下，經(jīng)濟學(xué)家們又將2009年定為中國服務(wù)經(jīng)濟的元年。

2009年的燕郊區(qū)域，其實從房地產(chǎn)開發(fā)方面來說絕對是北京城區(qū)外的熱點區(qū)域，市場熱度略高于密云、懷柔等北京邊遠區(qū)域。也早已甩掉了低價產(chǎn)品吸引北京東部區(qū)域客戶的狀態(tài)，但是由于剛剛度過的金融危機，整體房地產(chǎn)市場受到巨大沖擊，燕郊區(qū)域內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都屬于資金狀況不好，項目營銷進入瓶頸期的狀態(tài)，單一依靠銷售回款速度難以解決企業(yè)資金問題。

呂鳳俠深刻認(rèn)識到現(xiàn)有同行企業(yè)的困境，在經(jīng)集團授權(quán)后依托自身的金融人脈關(guān)系和房地產(chǎn)多年的開發(fā)經(jīng)驗及經(jīng)紀(jì)公司營銷力量，整合多方資源為區(qū)域內(nèi)的企業(yè)進行多元化服務(wù)，從解決流動資金壓力、開發(fā)過程中的環(huán)節(jié)優(yōu)化和產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品理念方面的提升、項目多手段的整合營銷，為所服務(wù)的企業(yè)排憂解難。

而在這個合作服務(wù)過程中，也奠定興達經(jīng)紀(jì)版塊在區(qū)域內(nèi)的市場占有率和知名度，由于盡職盡責(zé)為服務(wù)企業(yè)提供除傳統(tǒng)營銷以外的服務(wù)內(nèi)容，將服務(wù)企業(yè)的項目做為集團開發(fā)項目同等對待的精神，獲得業(yè)內(nèi)合作企業(yè)最大的認(rèn)可，多數(shù)合作企業(yè)在后期開發(fā)項目的前期都會與呂總進行深度溝通，對項目的開發(fā)定位、市場預(yù)判、土地獲取時間及項目開發(fā)過程中資金使用等核心問題進行探討，使項目開發(fā)進度和收益達到最佳狀況。

合作企業(yè)的認(rèn)可、市場占有率的提升、經(jīng)紀(jì)版塊收益增加和服務(wù)理念高標(biāo)準(zhǔn)定義，也迎來了經(jīng)紀(jì)版塊的高速發(fā)展，服務(wù)區(qū)域不斷擴張，在覆蓋北三縣的基礎(chǔ)上延伸至北京區(qū)域。針對這種現(xiàn)狀，呂鳳俠不斷強化團隊服務(wù)意識、增強團隊實力、時刻關(guān)注宏觀政策方向和北京及北三縣區(qū)域市場情況。

尤其是2013年之后北京政策方面出臺各類限購限價政策，京東區(qū)域市場環(huán)境一片繁榮，2014年京津冀一體化戰(zhàn)略方向的提出，使整個環(huán)京區(qū)域、天津下轄區(qū)域和河北重點城市均迎來了最大的政策紅利，在這種紅利所帶來的市場反饋的同時，做為興達經(jīng)紀(jì)的掌舵人呂鳳俠沒有固步自封、因循守舊，而是居安思危、尋求變革。2015年中央經(jīng)濟工作會議提出了2016年“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務(wù)，會議內(nèi)容中釋放出中國房地產(chǎn)專項發(fā)展的重大信號，在得到這些信息后，呂鳳俠進行多方交流探討，并對整個北京及環(huán)京區(qū)域供給情況、庫存情況（包括儲備開發(fā)用地規(guī)模）、人均居住面積等數(shù)據(jù)分析后，得出整體京津冀區(qū)域市場繁榮持續(xù)時間還有2—3年的判斷，而做為房地產(chǎn)服務(wù)體系中的經(jīng)紀(jì)版塊所面臨的轉(zhuǎn)型變革時刻到來了。

轉(zhuǎn)型變革

黨的十九大召開之后，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進入新的政策周期，“房子是用來住的”的總基調(diào)進一步加快了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的步伐。

“做業(yè)主的高端不動產(chǎn)服務(wù)運營商?！边@是呂鳳俠在集團工作會上為企業(yè)錨定的新愿景。這個新主張是呂鳳俠在習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想的指引下，基于對社會主要矛盾變化的遵循、對房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的洞察、對股東發(fā)展要求的分解所作出的戰(zhàn)略決策。

新愿景如何在企業(yè)落地？

新愿景帶來新挑戰(zhàn)，面對挑戰(zhàn)呂鳳俠提出要長期堅持并深化“多輪驅(qū)動、多業(yè)態(tài)布局”的創(chuàng)新發(fā)展模式，意味著在業(yè)態(tài)布局上在結(jié)合傳統(tǒng)住宅項目類營銷整合服務(wù)的基礎(chǔ)上，針對北三縣未來發(fā)展因素將承接區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移服務(wù)內(nèi)容做為增長發(fā)力點;在盈利模式上將由相對粗放的依靠銷售盈利轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作靠服務(wù)盈利。進一步將原有傳統(tǒng)項目服務(wù)內(nèi)容進行細(xì)分，激發(fā)內(nèi)部競爭活力;新增產(chǎn)業(yè)及文旅運營公司，重點形成產(chǎn)業(yè)投資運營、文旅合作運營、長租商業(yè)公寓等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，持續(xù)對專業(yè)公司的定位進行優(yōu)化調(diào)整，培育核心運營能力。

為此，呂鳳俠啟動部署京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，對整體京津冀區(qū)域帶來房地產(chǎn)市場大面積開花的盛景，隨著協(xié)同發(fā)展中明確定位“一核兩翼”的功能及發(fā)展方向，新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型命題帶來的思想閃光點中所蘊含的巨大商機。利用2-3年市場利好時期，組織公司核心人員對未來發(fā)展進行頭腦風(fēng)暴，赴英國、新加坡等地進行考察，分析前沿成功案例，結(jié)合北京在全國率先制定了新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄內(nèi)容及北三縣在協(xié)同發(fā)展中所承接產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，制定公司轉(zhuǎn)型發(fā)展的核心思路——利用北京城市更新的機遇，打造京東區(qū)域產(chǎn)業(yè)承接平臺，構(gòu)建高端客戶品質(zhì)社交平臺、依托原有業(yè)務(wù)版塊植入特定區(qū)域的文旅項目合作。

在轉(zhuǎn)型發(fā)展方向制定完成后，快速注冊興達諾金行房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，以”高端不動產(chǎn)服務(wù)運營商”為核心打造房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈定制服務(wù)平臺，在原有業(yè)務(wù)版塊的基礎(chǔ)上增加產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)、文旅合作運營、地產(chǎn)金融服務(wù)等核心業(yè)務(wù)版塊。

核心業(yè)務(wù)版塊構(gòu)成因素

產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)板塊——首先，京津冀協(xié)同發(fā)展所勢必帶來的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)承接。北京逐步禁限部分產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，并且逐步疏解人口，燕郊作為130萬常住人口的熱點區(qū)域，已經(jīng)形成高端企業(yè)員工、文化類群體、中高端私營企業(yè)主為主體的居住人群，使之具備產(chǎn)業(yè)承接所需的人力優(yōu)勢，加上獨特的交通特性，使燕郊成為一塊具備超強生產(chǎn)力的特殊區(qū)域。

其次通州區(qū)作為北京城市副中心的定位及“兩翼”之一的發(fā)展主導(dǎo)區(qū)域并將北三縣做為未來發(fā)展的拓展新區(qū)，形成以運河商務(wù)中心區(qū)，宋莊國際藝術(shù)區(qū)、環(huán)球影視基地等核心發(fā)展區(qū)域的多類型、多板塊功能定位。2018年6月公布的副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃及2019年4月《通州區(qū)與廊坊北三縣地區(qū)整合規(guī)劃》明確指向在未來的發(fā)展中北三縣區(qū)域?qū)⑴c副中心協(xié)同發(fā)展，北三縣將迎來新的產(chǎn)業(yè)增速時期，產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)版塊將為準(zhǔn)備進入熱點區(qū)域的企業(yè)提供全面的咨詢及選址服務(wù)，為選擇進入北三縣區(qū)域內(nèi)的企業(yè)及機構(gòu)提供全方位的服務(wù)內(nèi)容，并與北三縣區(qū)域內(nèi)各類園區(qū)及高端商務(wù)型項目的開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)全程合作，提供產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品優(yōu)化、營銷招商、資管、運營服務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。

文旅合作運營版塊——之所以選擇文旅合作運營，其原因在于文旅項目做為房地產(chǎn)行業(yè)中的特定板塊，已經(jīng)歷相當(dāng)長的發(fā)展周期，在早期的發(fā)展模式中可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)項目都是以資源性優(yōu)勢強化產(chǎn)品特性，而現(xiàn)階段需從原有的開發(fā)模式逐步轉(zhuǎn)化對項目的全程運營為主導(dǎo)。隨著客戶的需求不斷提升變化，已經(jīng)從原有的物理空間、生態(tài)資源、地域特性等單一需求轉(zhuǎn)化為復(fù)合型多樣化精神層面的需求。

在轉(zhuǎn)型方向探討過程中，公司核心團隊充分分析集團及合作開發(fā)企業(yè)已完成項目的客戶結(jié)構(gòu)，并對文旅項目集中區(qū)域的生態(tài)資源、地域特性等環(huán)境因素進行可持續(xù)性發(fā)展評估，同時依托北京區(qū)域內(nèi)各類可合作服務(wù)性產(chǎn)業(yè)所面臨的發(fā)展形勢，綜合研判明確公司在文旅類項目中所執(zhí)行的合作運營模式，并對項目從基本產(chǎn)品、園林綠化、運營概念植入等進行全方面的嫁接合作。

2017年公司戰(zhàn)略調(diào)整后面臨轉(zhuǎn)型變革，在調(diào)整核心組織架構(gòu)后快速形成產(chǎn)業(yè)運營平臺，并對首個商務(wù)型項目進行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及營銷運營（潮白生態(tài)城），成立諾金行態(tài)生活會（京東區(qū)域首個高端客戶社交平臺），開啟首個文旅合作運營項目（威海福灣）。在轉(zhuǎn)型過程中，為公司在市場競爭中所面臨的人員素質(zhì)要求和職業(yè)能力的提升，2019年集團與中華全國工商業(yè)聯(lián)合會人才交流服務(wù)中心共同成立了首家以企業(yè)為載體，面向房地產(chǎn)從業(yè)人員的專屬商學(xué)院——興達諾金商學(xué)院，為集團未來永續(xù)創(chuàng)新與人才儲備打下了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)。

結(jié)語

創(chuàng)新發(fā)展成效立竿見影。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的黃金二十年，為燕郊區(qū)域帶來的不僅是從無到有城市化進程、130萬的人口集聚區(qū)、北京CBD后花園，而且將在未來協(xié)同副中心產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中，可以為這座城市帶來更多的光環(huán)和成就。

陪同興達集團共同走過這二十年的呂鳳俠，收獲的不光是職業(yè)上的成功，更加獲得了行業(yè)合作企業(yè)和全體員工的高度認(rèn)可和贊許，這種認(rèn)可和贊許來源于她對合作項目的傾力付出和勇于克服困難的精神，這種認(rèn)可和贊許來源于她對帶領(lǐng)員工戰(zhàn)勝一個又一個的高峰同時，又為員工的成長所付出的教導(dǎo)和教誨。

百尺竿頭，更進一步。對于興達集團未來的發(fā)展，呂鳳俠給予年輕人更多的期望，“尊重個體，尊重個人價值發(fā)揮，是用人核心。房地產(chǎn)行業(yè)人才流動性大，職業(yè)化程度高，最優(yōu)秀的企業(yè)核心團隊一定要自家培養(yǎng)。未來，集團要為有夢想有追求的年輕人創(chuàng)造寬松的成長環(huán)境與自我實現(xiàn)的平臺。力爭將集團打造具有興達特色、國內(nèi)領(lǐng)先、協(xié)同發(fā)展的地產(chǎn)企業(yè)，成為行業(yè)內(nèi)更具規(guī)模、更具責(zé)任、更具影響力、基業(yè)常青的高端不動產(chǎn)服務(wù)運營商。”