鄭至鍵 鄭榮寶 徐嘉源 陳美招

摘? ?要：為了解房地產(chǎn)信托投資基金REITs領(lǐng)域的發(fā)展現(xiàn)狀與研究熱點(diǎn)，以Web of Science核心文獻(xiàn)為數(shù)據(jù)源，借助可視化分析軟件Citespace V對近二十年REITs領(lǐng)域的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行梳理和分析。研究發(fā)現(xiàn)：近年來REITs的研究文獻(xiàn)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢，在科學(xué)領(lǐng)域方面以商業(yè)和經(jīng)濟(jì)、金融、城市研究、管理學(xué)等為主導(dǎo)方向;美國在發(fā)文頻次和研究機(jī)構(gòu)方面都位居榜首，且與大部分國家/地區(qū)都有直接或間接的合作關(guān)系，中國對于REITs的研究較晚，但近年來取得了較大突破;REITs的研究經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、成熟三個階段，研究熱點(diǎn)主要集中在其收益回報(bào)、與金融市場之間的關(guān)系、風(fēng)險(xiǎn)管控等方面。

關(guān)鍵詞：REITs;Citespace;房地產(chǎn)投資信托基金;熱點(diǎn);知識圖譜

一、引言

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs是國際上成熟的房地產(chǎn)投融資產(chǎn)品，是支持住房制度改革、推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的重要工具之一。REITs誕生于20世紀(jì)60年代的美國，截至2017年全球規(guī)模已達(dá)1.84萬億美元。在亞洲，REITs于2001年首先在日本誕生，之后在新加坡、香港市場迅速發(fā)展起來。REITs 在全球的蓬勃發(fā)展印證了REITs這一模式在發(fā)展商業(yè)物業(yè)中具有的優(yōu)勢，其可以說是一個發(fā)達(dá)、有效的金融市場的標(biāo)志。REITs具有風(fēng)險(xiǎn)分散、收益較高和可持續(xù)性等優(yōu)點(diǎn)，能滿足中國巨大的不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的證券化需求。作為未來房地產(chǎn)金融的重點(diǎn)研究方向，國內(nèi)外學(xué)者們對REITs進(jìn)行了大量研究，但對該領(lǐng)域的國際研究現(xiàn)狀、研究熱點(diǎn)和前沿進(jìn)行總結(jié)和歸納的文獻(xiàn)較少，且在方法的選取上以文獻(xiàn)綜述為主，而以文獻(xiàn)計(jì)量方法對研究文獻(xiàn)進(jìn)行系統(tǒng)性梳理和分析的文獻(xiàn)較少。本研究通過Citespace分析REITs領(lǐng)域近二十年的研究現(xiàn)狀，對研究熱點(diǎn)進(jìn)行探索和分析，從而為系統(tǒng)而高效地推進(jìn)REITs在中國環(huán)境下的實(shí)施提供參考。

二、數(shù)據(jù)來源與研究方法

（一）數(shù)據(jù)來源

本研究所采用的數(shù)據(jù)來源于美國科學(xué)情報(bào)所（Institute for Scientific Information）出版的Web of Knowledge，數(shù)據(jù)庫選擇Web of Science核心合集，時間跨度為1998-2017年（有關(guān)REITs的核心文獻(xiàn)最早出現(xiàn)在1998年），檢索條件為“主題： （REITs） OR主題： （REIT） OR主題： （Real Estate Investment Trusts） OR主題： （Real Estate Investment Trust）” 為檢索式進(jìn)行檢索，得到693篇論文。從文獻(xiàn)的完整性和可參考性出發(fā)，選擇ARTICLE，PROCEEDINGS PAPER和REVIEW三種文獻(xiàn)類型，經(jīng)過篩選后得到670篇論文，數(shù)據(jù)下載方式選擇全紀(jì)錄與引用的參考文獻(xiàn)，文件格式選擇純文本。

（二）研究方法

本研究采用著名信息可視化專家陳超美博士基于Java語言研發(fā)的Citespace軟件，通過繪制可視化圖譜來展示REITs領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀、研究熱點(diǎn)以及前沿趨勢。首先對檢索文獻(xiàn)數(shù)量的概況進(jìn)行分析，接著使用Citespace V，四次網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)的選擇分別為“Country（國家）”“Instituion（機(jī)構(gòu)）”“Category（領(lǐng)域）”“Keyword（關(guān)鍵詞）”，數(shù)據(jù)抽取對象為top30，閥值選擇為（2，2，20），（4，3，20），（4，3，20）。

三、結(jié)果與分析

（一）相關(guān)研究文獻(xiàn)概況

如圖1所示，有關(guān)REITs的WOS核心文獻(xiàn)出現(xiàn)在1998年，之后呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的趨勢，從2014年開始，文獻(xiàn)數(shù)量有大幅度的上漲，2017年已經(jīng)達(dá)到90篇，說明在全球范圍內(nèi)REITs越來越受到重視，研究成果逐年增多。文獻(xiàn)引文數(shù)量年度分布如圖2所示。由圖2可知，截至2017年文獻(xiàn)被引頻次總計(jì)3221次，去除自引的施引文獻(xiàn)后共計(jì)1961次;被引次數(shù)逐漸增長，在2017年達(dá)到639次，每年平均引用次數(shù)為161.05。中國從2005年開始出現(xiàn)REITs的研究文獻(xiàn)，但數(shù)量較少，且被引頻次在2011年之前都處于空白狀態(tài)，說明中國對于REITs的研究起步較晚，目前還處于探索階段，未來研究仍然有十分廣闊的空間。

（二）研究國家和機(jī)構(gòu)

通過對進(jìn)行REITs研究的國家和機(jī)構(gòu)生成可視化圖譜，可以看出該領(lǐng)域的研究力量分布情況。在Citespace V軟件中，網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)選擇“country”，結(jié)果如圖3所示。其中共有22個節(jié)點(diǎn)，46條連線，圓形節(jié)點(diǎn)代表國家（地區(qū)），節(jié)點(diǎn)的大小代表發(fā)文數(shù)量，各節(jié)點(diǎn)之間的連線代表國家（地區(qū)）之間的合作。如圖3和表1所示，REITs領(lǐng)域的研究力量來自多個國家和地區(qū)。從發(fā)文數(shù)量來看，美國是該領(lǐng)域發(fā)文數(shù)量最多的國家，達(dá)到306篇，占到了45.67%，其次為中國、澳大利亞、馬來西亞、英國等。從中心性來看，美國的節(jié)點(diǎn)中心性最大，為1.21，由此可知美國在REITs領(lǐng)域的研究具有十分重要的作用。此外，圖1的共現(xiàn)圖譜顯示出世界各國（地區(qū)）在REITs領(lǐng)域的研究合作較為集中，其中美國的節(jié)點(diǎn)與大多數(shù)國家（地區(qū)）節(jié)點(diǎn)都有連線，這表明美國與大部分國家（地區(qū)）都有直接或間接的合作關(guān)系。從發(fā)文突增性來看，中國在共現(xiàn)圖譜中突現(xiàn)值最高，為8.71，其次是馬來西亞、荷蘭和澳大利亞，說明這些國家近年來在該領(lǐng)域的發(fā)文量取得了較大突破。

研究機(jī)構(gòu)是推動某一領(lǐng)域進(jìn)步和發(fā)展的重要力量。各研究機(jī)構(gòu)（選擇頻數(shù)為前十的機(jī)構(gòu)）如表1所示。National University of Singapore（新加坡國立大學(xué)）位于榜首，美國的University of Connecticut（康涅狄格大學(xué)）位居第二，且美國的研究機(jī)構(gòu)占了前十名的50%，說明美國各研究機(jī)構(gòu)在REITs領(lǐng)域具有舉足輕重的作用。中國的Harbin Institute of Technology（哈爾濱工業(yè)大學(xué)）與美國的Mississippi State University（密西西比州立大學(xué)）并列第三，這也是中國在前十名中唯一上榜的機(jī)構(gòu)，由此可見，中國研究機(jī)構(gòu)的文獻(xiàn)質(zhì)量和影響力仍然有待提升。

（三）研究領(lǐng)域分析

選擇節(jié)點(diǎn)“Category”進(jìn)行信息挖掘與分析，可以明晰REITs所涉及的科學(xué)領(lǐng)域狀況，排名前十的領(lǐng)域如圖5所示。由圖5的結(jié)果可知：REITs研究在科學(xué)領(lǐng)域方面以BUSINESS &ECONOMICS（商業(yè)和經(jīng)濟(jì)，565篇）、BUSINESS&FINANCE（商業(yè)和金融，420篇）、ECONOMICS（經(jīng)濟(jì)學(xué)，361篇）、URBAN STUDIES（城市研究，225篇）等為主導(dǎo)方向，涵蓋MANAGEMENT（管理學(xué)）、COMPUTER SCIENCE（計(jì)算機(jī)科學(xué)）、ENGINEERING（工程學(xué)）、SOCIAL SCIENCES（社會科學(xué)）等研究領(lǐng)域。而中心性最高的節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)在MANAGEMENT（管理學(xué)，0.61），說明在REITs的研究中，這個領(lǐng)域相對而言更加重要，相關(guān)學(xué)者針對不同問題進(jìn)行了研究，如Anderson RI通過采用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法（DEA）來衡量房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的技術(shù)效率和規(guī)模經(jīng)濟(jì);Kim J對不同酒店房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)和表現(xiàn)特征進(jìn)行了比較，等等。

（四）研究熱點(diǎn)及演進(jìn)歷程

研究熱點(diǎn)是某一時期內(nèi)，有內(nèi)在聯(lián)系的、數(shù)量相對較多的一組文獻(xiàn)共同探討的科學(xué)問題或?qū)ｎ}。關(guān)鍵詞是一篇文獻(xiàn)的核心與精髓，是對主題的高度概括與凝練，其頻次高低和中心性在一定程度上可以反映其內(nèi)容的受關(guān)注度和所在研究領(lǐng)域的轉(zhuǎn)折意義和樞紐作用。

1.高頻關(guān)鍵詞與節(jié)點(diǎn)中心性分析

選擇節(jié)點(diǎn)“Keyword”進(jìn)行關(guān)鍵詞數(shù)據(jù)挖掘與分析，如圖6所示，圖中共有174個節(jié)點(diǎn)，374條連線，出現(xiàn)頻次較高的關(guān)鍵詞在一定程度上可以看作是該領(lǐng)域的研究熱點(diǎn)。列舉出頻次排名前30的關(guān)鍵詞，如表3所示。由表3可知，頻次最高的關(guān)鍵詞是reit（房地產(chǎn)投資信托基金），達(dá)到329次，這主要是因?yàn)闄z索詞選用的就是REIT;位居第二位的是return（回報(bào)率，125次），說明REITs作為一種投資工具與回報(bào)率之間是緊密聯(lián)系的，人們往往更關(guān)心投資基金所帶來的收益和回報(bào)。此外，研究熱點(diǎn)還包括performance（績效）、market（市場）、real estate（房地產(chǎn)）、risk（風(fēng)險(xiǎn)）、stock return（股票收益）、capital structure（資本結(jié)構(gòu)）、agency cost（代理成本）、finance（融資）等等，研究內(nèi)容涉及多個維度和學(xué)科。從節(jié)點(diǎn)中心性來看，排名較高的有volatility（波動性，0.26），stock price（股價，0.21）、liquidity（流動性，0.19）、policy（政策，0.16）、ownership structure（產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，0.14）等等，說明這些節(jié)點(diǎn)在REITs領(lǐng)域研究熱點(diǎn)演化過程中扮演著重要的角色，是學(xué)者們研究的重點(diǎn)?？傮w而言，近二十年來，國外對于REITs的研究主要集中在其收益回報(bào)、委托代理、風(fēng)險(xiǎn)管控、資本結(jié)構(gòu)、融資模式以及與金融市場之間的關(guān)聯(lián)性等方面。

2.階段性研究熱點(diǎn)分析

通過對REITs階段性研究熱點(diǎn)的分析，可以更好地了解REITs研究熱點(diǎn)的演化路徑。在2005年之前，雖然有出現(xiàn)REITs的相關(guān)文獻(xiàn)，但是數(shù)量較少且研究較為分散，因此并未形成研究熱點(diǎn)。隨著時間的推移，學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)也在隨之變化，從2005年之后按照時間動態(tài)可以將研究熱點(diǎn)分為三個階段，分別選取每個階段頻次較高的20個關(guān)鍵詞，如表4所示。

2005～2008年為萌芽階段。REITs開始進(jìn)入學(xué)術(shù)界視野。主要的高頻熱點(diǎn)詞包括“return（回報(bào)）”、“performance（績效）”、“risk（風(fēng)險(xiǎn)）”、“volatility（波動性）”、“finance（融資）”等等，說明初始階段學(xué)者們更加注重對REITs收益回報(bào)、波動性、融資模式以及風(fēng)險(xiǎn)等方面的研究。其中，“risk（風(fēng)險(xiǎn)）”的中心性最高。在REITs風(fēng)險(xiǎn)研究方面，學(xué)者們運(yùn)用了理論分析和實(shí)證研究相結(jié)合的方法來分析REITs的風(fēng)險(xiǎn)特征，且通常將REITs風(fēng)險(xiǎn)與股票市場的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行對比。有學(xué)者認(rèn)為，效率、流動性和收益變率是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的重要決定因素，而規(guī)模和資本則不是;有的則探討了REITs和股市之間的流動性、回報(bào)和訂單流的聯(lián)系。在REITs收益方面，現(xiàn)有的研究主要包括其影響因素、評估方法和分配方式等等。在REITs的績效方面，學(xué)者們主要從業(yè)績表現(xiàn)、影響因素以及績效評估三個方面來研究。從波動性方面來看，REITs作為一種有效的房地產(chǎn)投資工具，與股票和債券相比，其收益率較高，而波動性卻較低，因而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的融資載體。

2009～2013年為發(fā)展階段。這個階段，“stock market（股市）”、“equity（股票）”、“financial crisis（金融危機(jī)）”、“cointegration”（協(xié)整）等成為了高頻關(guān)鍵詞，這主要是因?yàn)槭艿矫绹钨J危機(jī)的影響，學(xué)者們更加注重于REITs與金融市場之間的關(guān)系和比較研究。例如，Basse T等研究了金融危機(jī)時期美國REITs與股市之間的關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)在危機(jī)時期投資REITs的風(fēng)險(xiǎn)比股市要大，同時危機(jī)使金融資產(chǎn)之間的關(guān)系變得不穩(wěn)定;Jian Zhou等以金融危機(jī)時期的9個主要國家的REITs股價波動數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，運(yùn)用三類計(jì)算方法測度了REITs的極端風(fēng)險(xiǎn)。學(xué)者們普遍認(rèn)為，REITs的收益與股票市場或債券市場相關(guān)性較低，具有風(fēng)險(xiǎn)分散能力，收益相對而言更加穩(wěn)定，因此可以有效發(fā)揮REITs在資本配置中的作用，如在資產(chǎn)配置組合中加入一定比例的REITs，從而提高整個投資組合的收益。此外，“l(fā)iquidity（流動性）”是出現(xiàn)頻次最多和中心性最高的詞匯，REITs將完整物業(yè)資產(chǎn)分成相對較小的單位，并可以在公開市場上市或流通，降低投資者門檻，具有較高的流動性。

2014～2017年為成熟階段。在2014和2015年主要出現(xiàn)了“dynamics（動態(tài)）”、“idiosyncratic risk（非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)）”、“l(fā)everage（杠桿）”、“portfolio（證券投資組合）”、“garch（自回歸條件異方差模型）”等熱點(diǎn)關(guān)鍵詞，有的學(xué)者對REITs的投資組合問題進(jìn)行研究，認(rèn)為分散化的投資組合能夠降低非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。有的學(xué)者運(yùn)用GARCH模型，發(fā)現(xiàn)REITs風(fēng)險(xiǎn)的傳遞與股市之間具有一定的非對稱性和動態(tài)相關(guān)性。從關(guān)鍵詞的演變來看，可以看出學(xué)者們對REITs風(fēng)險(xiǎn)的研究趨勢由定性描述向定量研究轉(zhuǎn)變，由早期的風(fēng)險(xiǎn)特征和比較向風(fēng)險(xiǎn)評價與防控轉(zhuǎn)變，尤其對非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的研究開始增多，為REITs投資者、資產(chǎn)管理者的風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)管當(dāng)局的監(jiān)管政策提供定量的理論支持。之后，陸續(xù)出現(xiàn)“dividend policy（分紅政策）”、“regime（制度）”、“scale（規(guī)模）”、“investor sentiment（投資者情緒）”等關(guān)鍵詞，可以看出學(xué)者們對于REITs投資收益的研究在宏觀和微觀層面都有涉及。在這些關(guān)鍵詞中，中心性最高的為“idiosyncratic risk”和“security”，說明這個時期REITs的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)以及安全性和保障程度尤其受到研究者的關(guān)注，具有一定的轉(zhuǎn)折意義和樞紐作用。

四、結(jié)論

本文以REITs為研究對象，以Web of Science核心數(shù)據(jù)庫中收錄的文獻(xiàn)為數(shù)據(jù)源，利用信息可視化分析工具CitespaceV對其進(jìn)行分析，對所檢索文獻(xiàn)數(shù)量的概況、研究國家和機(jī)構(gòu)、研究領(lǐng)域進(jìn)行分析，并通過關(guān)鍵詞共現(xiàn)分析以及階段性研究熱點(diǎn)分析，探索REITs研究領(lǐng)域的熱點(diǎn)及其演化路徑。由此得出以下結(jié)論：

第一，有關(guān)REITs的WOS核心文獻(xiàn)最早出現(xiàn)在1998年，之后呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的趨勢，說明在全球范圍內(nèi)REITs越來越受到重視，研究成果逐年增多。中國從2005年開始出現(xiàn)REITs的研究文獻(xiàn)，但數(shù)量較少，且被引頻次在2011年之前都處于空白狀態(tài)，說明中國對于REITs的研究起步較晚，目前還處于探索階段，未來研究仍然有十分廣闊的空間。

第二，REITs領(lǐng)域的研究力量來自多個國家和地區(qū)，美國是該領(lǐng)域發(fā)文頻次最多的國家，且絕大部分的國家都與美國有直接或間接的合作關(guān)系。從中心性可知，美國和英國在REITs領(lǐng)域的研究具有十分重要的作用。從發(fā)文突增性來看，中國和馬來西亞在該領(lǐng)域的文獻(xiàn)貢獻(xiàn)率具有較大的突破。研究機(jī)構(gòu)方面，美國的研究機(jī)構(gòu)占了前十名中的50%，說明美國的研究機(jī)構(gòu)在REITs領(lǐng)域碩果累累。

第三，REITs研究在科學(xué)領(lǐng)域方面以商業(yè)和經(jīng)濟(jì)、金融、城市研究等為主導(dǎo)方向，涵蓋管理學(xué)、計(jì)算機(jī)科學(xué)、社會科學(xué)等多個研究領(lǐng)域。而中心性最高的節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)在管理學(xué)以及經(jīng)濟(jì)學(xué)，說明在REITs的研究中，這兩個領(lǐng)域相對而言更加重要。

第四，通過關(guān)鍵詞數(shù)據(jù)挖掘與分析，發(fā)現(xiàn)REITs的研究熱點(diǎn)主要集中在其收益回報(bào)、委托代理、風(fēng)險(xiǎn)管控、資本結(jié)構(gòu)、融資模式以及與金融市場之間的關(guān)聯(lián)性等方面。另外，通過對REITs階段性研究熱點(diǎn)的分析，整體把握了REITs研究熱點(diǎn)的演化路徑。對于REITs的研究涉及多個方面和維度，初始階段學(xué)者們的研究主要集中在對REITs收益回報(bào)、波動性、融資模式以及風(fēng)險(xiǎn)研究等方面，之后隨著美國次貸危機(jī)的發(fā)生，使得全球主要金融市場出現(xiàn)了流動性不足的危機(jī)，這個階段的學(xué)者們更加注重于對REITs流動性及其與金融市場之間的關(guān)系和比較研究。隨著時間的推移，REITs風(fēng)險(xiǎn)的評價與防控、非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、安全性和保障程度逐漸受到學(xué)者們的關(guān)注和研究。此外，從研究趨勢上來看，對REITs的研究由最先的定性研究不斷向定量研究轉(zhuǎn)變;以統(tǒng)計(jì)學(xué)原理為理論基礎(chǔ)，并與實(shí)證研究相結(jié)合;由宏觀層面向微觀層面深入，具體到對信息不對稱、規(guī)模、投資者情緒等方面的研究。

作為高比例分紅、與股市債市相關(guān)性較低的長期投資工具，REITs市場的開發(fā)和建設(shè)對于深化金融改革、構(gòu)建多層次的資本市場體系具有重要意義。在我國目前REITs推行較緩、數(shù)據(jù)較少的情況下，利用Citespace分析REITs領(lǐng)域已有研究，能明確研究現(xiàn)狀，探索研究熱點(diǎn)和趨勢，從而為系統(tǒng)而高效地推進(jìn)REITs在中國環(huán)境下的實(shí)施提供參考。當(dāng)然，本研究存在一定的局限性，首先本研究僅選取Web ofScience核心數(shù)據(jù)庫的文獻(xiàn)作為數(shù)據(jù)來源，在未來的研究中可以對數(shù)據(jù)來源進(jìn)行擴(kuò)展;其次是本研究僅對外文數(shù)據(jù)庫的文獻(xiàn)進(jìn)行研究，未來的研究可以結(jié)合國內(nèi)數(shù)據(jù)庫的文獻(xiàn)進(jìn)行分析和對比。

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Research Status and Hot Spot Analysis of REITs Based on CitespaceZheng Zhijian1，Zheng Rongbao1，Xu Jiayuan1，Chen Meizhao2（1School of Manafement Guangdong University Of Technology，Guangdong Guangzhou 5105202School of Public Administration Guangdong University of Foreign Studies ，Guangdong Guangzhou 510420）

Abstract：In order to understand the development status and research hotspots in the REITs（Real Estate Investment Trust）， the Web of Sciencecore literature is used as the data source，and the feasibility analysis software Citespace V is used to sort out the relevant literature for 20 years.In the field of science，business and economics， finance，urban research，and management are the directions;Research findings：The United States ranks first terms of frequency of publications and research institutions，and has direct or indirect coorperation with most countries or regions.China has a late study on REITs，but has made major breakthroughs in recent years.The research of REITs has experienced three stages： germination，development and maturity. The research hotspots mainly focus on its return income， the relationship with finacial markets， risk management and control etc.

Key words：REITs; Citespace;Real estate investment trust; hot spot ;knowledge map

責(zé)任編輯、校對：王兆華