文/雷明豪 秦蓉

西咸新區(qū)作為首個(gè)以創(chuàng)新城市發(fā)展方式為主題的國(guó)家級(jí)新區(qū)，在開(kāi)發(fā)建設(shè)中努力提高土地利用效率、探索城市建設(shè)發(fā)展的新模式，這既是解決城市發(fā)展土地供應(yīng)短缺的緊迫任務(wù)，也是履行國(guó)家使命、貢獻(xiàn)西咸智慧的應(yīng)有之義。經(jīng)過(guò)多年的摸索和總結(jié)，新區(qū)提出“單元開(kāi)發(fā)”理念并付諸實(shí)踐。這項(xiàng)工作總體進(jìn)展如何、還有哪些不足？近期我們結(jié)合“不忘初心、牢記使命”主題教育，圍繞“單元開(kāi)發(fā)”進(jìn)行了深入調(diào)研，提出意見(jiàn)建議，供決策參考。

西咸新區(qū)實(shí)施單元開(kāi)發(fā)的基本情況

所謂“單元開(kāi)發(fā)”，就是劃定一定規(guī)模（新區(qū)是千畝左右）的地塊，對(duì)城市設(shè)計(jì)、土地指標(biāo)、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)模式等統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，確定建筑規(guī)模、功能、風(fēng)格之后，將招商引資、土地征遷、文物勘探、建設(shè)計(jì)劃等各方面工作向已確定開(kāi)發(fā)的單元集中，按照規(guī)劃整體出讓、同步開(kāi)發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合、集約緊湊、功能完善、管理高效的高品質(zhì)發(fā)展。單元開(kāi)發(fā)是對(duì)傳統(tǒng)規(guī)劃思路的突破，通過(guò)統(tǒng)籌兼顧、多方參與，全面協(xié)調(diào)各方權(quán)利人、實(shí)施主體與政府利益平衡，增強(qiáng)規(guī)劃的可實(shí)施性，達(dá)到共贏。

近年來(lái)，新區(qū)按照“開(kāi)發(fā)一片、成熟一片”的思路，積極探索推行單元開(kāi)發(fā)，研究制定了能源金貿(mào)區(qū)起步區(qū)、大秦文明園、絲路科創(chuàng)谷·理想公社等單元開(kāi)發(fā)建設(shè)方案及計(jì)劃，并積極組織實(shí)施。其中，能源金貿(mào)區(qū)起步區(qū)在新區(qū)推廣單元開(kāi)發(fā)中發(fā)揮先行示范作用，取得了顯著的階段性成效。

以能源金貿(mào)區(qū)為例，地處灃河、渭河交匯處，是大西安新中心、新軸線的核心板塊，著力打造大西安總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)、絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶重要支點(diǎn)和大西北能源金融中心。能源金貿(mào)區(qū)起步區(qū)規(guī)劃面積8.4平方公里，城市建設(shè)用地4.5平方公里，建筑面積880萬(wàn)平方米。起步區(qū)劃分為11個(gè)開(kāi)發(fā)單元，規(guī)劃布局兩個(gè)核心商圈、五個(gè)生態(tài)公園、四個(gè)超高層建筑群、五個(gè)高端酒店，配套13所學(xué)校（8所幼兒園、3所小學(xué)、2所初中）、圖書(shū)館、科技館等“十館一塔”重大公共文化項(xiàng)目。截至目前，起步區(qū)一期已形成占地1200畝、總計(jì)100萬(wàn)平方米辦公區(qū)域和超過(guò)1萬(wàn)人的居住生活區(qū)域；起步區(qū)二期已完成開(kāi)發(fā)單元城市設(shè)計(jì)，占地近1100畝，共20塊建設(shè)用地，劃分6-7個(gè)開(kāi)發(fā)子單元，總建筑面積185萬(wàn)平方米。

能源金貿(mào)區(qū)的單元開(kāi)發(fā)建設(shè)，助推了新區(qū)重點(diǎn)招商項(xiàng)目的順利落地。中核華辰公司、網(wǎng)庫(kù)集團(tuán)西北總部等企業(yè)總部，同方未來(lái)創(chuàng)新研究院、清控科創(chuàng)航天創(chuàng)新中心等創(chuàng)新企業(yè)紛紛入駐起步區(qū)一期，綠地能源國(guó)際金融中心、陜建集團(tuán)第二總部、天眾新材料總部、中天集團(tuán)西北總部、中南菩悅東望天譽(yù)綜合開(kāi)發(fā)等總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目加快落地起步區(qū)二期，東嶺集團(tuán)、中鐵二十局等一批產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目正在積極洽談。招商項(xiàng)目建設(shè)一批、招引一批、儲(chǔ)備一批的良好局面基本形成，園區(qū)發(fā)展路徑日益清晰，大西安新中心新軸線、城市新形象逐漸展現(xiàn)。

西咸新區(qū)實(shí)施單元開(kāi)發(fā)的主要做法

一、統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計(jì)，加強(qiáng)示范引領(lǐng)。注重提升規(guī)劃設(shè)計(jì)的精細(xì)化水平，將每一寸土地都規(guī)劃得清清楚楚再出讓。一是明確單元用地布局與開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模，從功能分塊、城市設(shè)計(jì)、綜合交通和地下空間開(kāi)發(fā)等方面形成導(dǎo)控文件，作為土地出讓的附加條件，對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)給予細(xì)化指導(dǎo)。二是實(shí)行一體化開(kāi)發(fā)與建設(shè)，統(tǒng)籌安排單元內(nèi)城市公園、配套設(shè)施、商業(yè)建設(shè)等各類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地供應(yīng)時(shí)序等。三是對(duì)單元地塊內(nèi)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，優(yōu)化整合用地功能，做到地下空間一體化、公共連廊設(shè)計(jì)及施工一體化、街道景觀一體化。通過(guò)統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計(jì)，有效開(kāi)發(fā)促進(jìn)開(kāi)發(fā)單元內(nèi)各類資源優(yōu)化配置和集約利用，實(shí)現(xiàn)地塊內(nèi)建筑群整體色彩、形態(tài)、組合協(xié)調(diào)美觀，以點(diǎn)帶面、示范引領(lǐng)，塑造城市整體風(fēng)貌。

二、注重產(chǎn)城融合，提升服務(wù)保障。單元開(kāi)發(fā)核心是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)決定了單元的功能結(jié)構(gòu)、用地布局和景觀格局等。一是新區(qū)明確開(kāi)發(fā)單元的產(chǎn)業(yè)發(fā)展主攻方向，充分利用樓宇資源，加大總部經(jīng)濟(jì)招引力度，著力引進(jìn)龍頭型企業(yè)區(qū)域總部，帶動(dòng)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚和產(chǎn)城融合發(fā)展。二是對(duì)開(kāi)發(fā)單元內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，明確各類設(shè)施的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)主體、服務(wù)能力。三是整合開(kāi)發(fā)單元的社區(qū)配套要素，規(guī)劃品質(zhì)良好、使用便捷、利用高效的新型社區(qū)綜合服務(wù)核心、家園中心和街頭口袋公園。以能源金貿(mào)區(qū)起步區(qū)為例，在開(kāi)發(fā)的兩個(gè)單元中將建設(shè)60畝的家園中心，包括公辦幼兒園、社區(qū)公園及街頭綠地（含戶外體育場(chǎng)地、小型廣場(chǎng)）、社區(qū)商業(yè)設(shè)施（含商超、咖啡店）和社區(qū)服務(wù)設(shè)施（含社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、養(yǎng)老院、文化活動(dòng)中心、行政管理中心）等，完善社會(huì)服務(wù)功能。

三、強(qiáng)化建設(shè)管控，有序組織施工。為避免各地塊在功能上產(chǎn)生沖突、在工程上相互影響，制定單元開(kāi)發(fā)總體實(shí)施計(jì)劃，分單元逐一制定開(kāi)發(fā)用地的建設(shè)方案，協(xié)調(diào)單元內(nèi)建設(shè)主體，實(shí)現(xiàn)綜合效益和建設(shè)效率最大化。例如，能源金貿(mào)區(qū)起步區(qū)一期統(tǒng)一開(kāi)挖基坑，多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目同時(shí)推進(jìn)，不僅極大縮短了工期，且避免了基坑先后開(kāi)挖混亂現(xiàn)象的發(fā)生。在主體施工上，加大建設(shè)管控，保證各類群防設(shè)施布置方案的統(tǒng)一性，協(xié)調(diào)解決各地塊公共運(yùn)輸通道，確保了外圍水、電、通信、排污等接口暢通。

四、鼓勵(lì)多方參與，實(shí)現(xiàn)共建共享。為確保單元開(kāi)發(fā)規(guī)劃的科學(xué)性、可行性和實(shí)用性，一方面，規(guī)劃啟動(dòng)階段邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外權(quán)威規(guī)劃技術(shù)團(tuán)隊(duì)指導(dǎo)，新區(qū)園辦兩級(jí)相關(guān)職能部門全程參與，與行業(yè)內(nèi)知名專家進(jìn)行各層面、多輪次研究論證。另一方面，充分考慮市場(chǎng)開(kāi)發(fā)訴求，舉辦規(guī)劃建設(shè)方案研討推介會(huì)，廣泛聽(tīng)取各方面意見(jiàn)，方案擬定后，及時(shí)向社會(huì)征集意見(jiàn)并予以完善。如能源金貿(mào)區(qū)在起步區(qū)單元開(kāi)發(fā)規(guī)劃過(guò)程中，邀請(qǐng)綠地集團(tuán)、城記智庫(kù)等70余名企業(yè)家、媒體代表座談，吸納各方意見(jiàn)建議，真正實(shí)現(xiàn)共建共享、互促發(fā)展。

西咸新區(qū)實(shí)施單元開(kāi)發(fā)的幾點(diǎn)建議

一、合理劃定開(kāi)發(fā)單元，科學(xué)定位重點(diǎn)突破。開(kāi)發(fā)單元的選擇和劃定應(yīng)以功能空間的完整性、系統(tǒng)性和可實(shí)施性為原則，根據(jù)新區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，有效滿足自上而下的戰(zhàn)略發(fā)展要求（政府為主）和自下而上的發(fā)展訴求（市場(chǎng)和群眾），結(jié)合區(qū)內(nèi)地形、道路、河流等自然地理邊界科學(xué)劃定?？紤]到實(shí)施的難度，開(kāi)發(fā)單元以1000畝-1500畝為宜，鼓勵(lì)地下空間一體建設(shè)、單元整體同步開(kāi)發(fā)。同時(shí)，要明確自身發(fā)展定位，打造人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我特的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、嚴(yán)格制定開(kāi)發(fā)要求，打造精品工程。積極推進(jìn)實(shí)施型綜合規(guī)劃，對(duì)開(kāi)發(fā)單元內(nèi)建設(shè)模式、功能業(yè)態(tài)、配套設(shè)施、建筑風(fēng)格、地標(biāo)形象等關(guān)鍵環(huán)節(jié)提出精準(zhǔn)設(shè)計(jì)要求，明確各環(huán)節(jié)責(zé)任主體。將精細(xì)化、規(guī)范化融入到項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程，以創(chuàng)造精品、追求卓越的工匠精神，攥指成拳、凝神聚力，全面提升單元開(kāi)發(fā)建設(shè)品質(zhì)，塑造新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展新優(yōu)勢(shì)。

三、合理設(shè)定開(kāi)發(fā)時(shí)序，有序推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。單元開(kāi)發(fā)必須設(shè)定合理的分塊開(kāi)發(fā)時(shí)序，既要確保配建工程的實(shí)施，又要考慮開(kāi)發(fā)主體的資金周轉(zhuǎn)壓力?？捎砷_(kāi)發(fā)主體根據(jù)自身實(shí)力、土地利用現(xiàn)狀特征、經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)等自行確定開(kāi)發(fā)時(shí)序，以體現(xiàn)單元開(kāi)發(fā)的彈性，增加規(guī)劃實(shí)施的可操作性。同時(shí)，應(yīng)預(yù)留一定比例的區(qū)域，在開(kāi)發(fā)主體完成全部配建工程的建設(shè)與移交后進(jìn)行開(kāi)發(fā)，防止開(kāi)發(fā)主體優(yōu)先開(kāi)發(fā)贏利項(xiàng)目而拖延配建工程，確保城市單元開(kāi)發(fā)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

綠色生態(tài)已經(jīng)成為西咸新區(qū)一張靚麗名片

四、完善配套服務(wù)功能，提升承載能力。根據(jù)開(kāi)發(fā)單元人口容量和服務(wù)需求，做好服務(wù)半徑研究，打造家園中心，鼓勵(lì)配套服務(wù)功能集中設(shè)置、混合利用、統(tǒng)籌核算，實(shí)現(xiàn)均衡布局。建立單元居民中心—家園中心—便民服務(wù)點(diǎn)的公共服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)步行5分鐘可達(dá)各種便民生活服務(wù)設(shè)施，享受便民商業(yè)、小微綠地、兒童游戲、老年看護(hù)等便民服務(wù)，步行15分鐘可達(dá)家園中心，享有一站式社區(qū)生活服務(wù)，構(gòu)建“1 5 分鐘社區(qū)服務(wù)圈”。

五、強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)，增強(qiáng)工作合力。實(shí)施單元開(kāi)發(fā)牽涉面廣，應(yīng)建立改創(chuàng)、財(cái)政、稅收、審計(jì)、規(guī)劃、國(guó)土等多部門參與的單元開(kāi)發(fā)實(shí)施保障機(jī)制，從項(xiàng)目立項(xiàng)、核準(zhǔn)和備案、財(cái)政稅收扶持、成本核算、用地計(jì)劃指標(biāo)審批、規(guī)劃許可、土地出讓、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入等各個(gè)方面，形成政策協(xié)同和支持合力，保障單元開(kāi)發(fā)的順利實(shí)施。