樓市，今年真的太難了！

據人民法院官網統(tǒng)計，截至10月27日，2019年全國宣告破產的房企已經上升到408家。

樓市的難主要是內外夾擊的結果。在內部，信托、開發(fā)貸、海外債全部收緊，把錢違規(guī)流入房地產的銀行，統(tǒng)統(tǒng)遭到央行重罰。在外部，上半年借助利率下調泛起的小陽春，也在“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”兩記重拳的教訓下，灰飛煙滅，掉頭向下。

2009年啟動，2012年反彈，2015年暴漲，這次的周期等得黃花菜都要涼了，卻還不見蹤影。

不過終究還是讓空軍們失望了，目前種種跡象已經表明，2020年樓市政策會開始松動，各位一定要保持高度警惕！

一、自行去庫存

前不久，國家統(tǒng)計局公布了2019年我國前三季度的經濟數據，第一季度增速為6.4%，第二季度為6.2%，第三季度為6.0%。前三季度平均值只有6.2%，上一次年度增速低于6.2%還是30年前的1990年。經濟在下滑，世人皆知。

但問題的關鍵卻是，2020年是我國重要的里程碑，GDP要翻番，要全面建成小康社會。

這個GDP的硬指標是無論如何必須要完成的。所以，明年我們必定會開足馬力，加大固定資產投資，雖然不會像過去那樣完全依靠房地產來拉動這駕馬車，但是也絕不允許樓市拖后腿、掉鏈子。

明年，我們會看到各個地方政府基建、舊改、公路、鐵路、地鐵這些項目大干快上。在這種背景下，我們一定是采取積極的財政政策和寬松的貨幣政策。

總之，2020年地方政府的任務就是大把花錢，央行的任務就是大筆印鈔。

樓市雖然不會再是主角，但是作為國民經濟的穩(wěn)定器，在寬松貨幣的背景下，各地的高庫存一定會降低，房企的倒閉潮一定會緩解。畢竟土地財政還是地方政府的靠山，沒有充足的彈藥，哪有勇氣和魄力跟老美干？

所以，明年各地花式自行去庫存將會輪番上演，只要不過分，高層都會睜只眼閉只眼。

2020年的主基調其實概括下來就是：寬貨幣+大基建+穩(wěn)房產+去庫存。

熬過今年冬天，房地產最艱難的日子或許就已經結束了。

二、降準降息

今年年初時，我們還欣喜于終于頂住了外部壓力，各項經濟數據有所回暖，但沒想到二季度開始就全面回落。

剔除掉二師兄之后，物價都是通縮，PPI負增長，固定資產投資增速回落，制造業(yè)投資低迷，社會零售總額繼續(xù)回落，出口下滑，企業(yè)實際貸款利率上升。

隨著貿易戰(zhàn)的加深和全球降息潮的到來，我國降準降息已經迫在眉睫。

目前，我國貸款基準利率基本已經廢除，取而代之的LPR是采用MLF+加點的形式產生。而MLF利率自2018年4月以來一直保持在3.3%的歷史高位，接下來，央行一定是通過降低MLF來引導LPR降低。

但是，央行單純通過降低MLF很難使LPR降低，必須同步降準，使各商業(yè)銀行的錢多起來，資金成本低了，銀行才會降低加點數，LPR才會真正降低。

此外，我國的存款準備金率在國際上仍然處于中上水平，而且今年已經在1月、5月、9月實施了3次降準。明年會繼續(xù)降準，根本不用懷疑。

所以，2020年將是全面降準降息之年。一年期LPR會繼續(xù)降低，毫無疑問；五年期LPR大概率也會微降，即使不降，各地也會通過降低加點數，來顯著降低剛需的房貸成本。

寬松的貨幣政策，積極的財政政策，外加大基建和穩(wěn)房產，只有這一條路才能使經濟數據立刻變得好看。

記住，穩(wěn)定壓倒一切，這個真理永遠不會變。

三、把人才當“夜壺”

樓市的玩法一直在更新，地方政府的套路也越來越新穎。

2018年是搶人大戰(zhàn)的元年。去年還只有二線動人才的腦筋，今年大批量的三四線城市也加入了這場混戰(zhàn)。畢竟能搶到多少人先不管，肯搶才是態(tài)度積極的表現，因為沒人愿意變成下一個鶴崗。

2019年全國已經有超過150個城市發(fā)布了各種人才政策，相比2018年上漲超過40%。

10月15日一天之內，南京、天津、三亞3城定向人才放松限購政策。南京郊區(qū)六合區(qū)取消了非戶籍2年的社保要求，只要是大專以上學歷，就可以在六合區(qū)買房。而在今年6月份，南京遠郊高淳區(qū)限購取消得更徹底，只要有南京居住證和勞動合同，就可以買房。

天津至少還有塊遮羞布，沒有那么赤裸裸。它規(guī)定在濱海和寶坻兩個中關村園區(qū)，對承接北京非首都功能疏解的項目，沒有落戶的職工可以直接買房。

而三亞也如饑似渴的，把之前5年社保的購房要求直接降低到1年，而且緊缺人才不需要社保，就可以買房。

10月24日，海南更是徹底把落戶門檻降低為零，只要有居住證和繳社保，就可以在三沙以外的所有城市落戶。

10月26日，江蘇南通也開通了零門檻落戶，之前是買房才給落戶，現在變成了落戶后就可以買房。

在限購松綁這條路上走得最坎坷的就是燕郊，10月18日針對省直單位高校醫(yī)院和高新區(qū)人才取消限購的政策，至今沒有得到官方認可。倒是當地開發(fā)商一再承諾，可以先付首付，明年1月發(fā)文后再網簽過戶。截至今年8月，燕郊的新房庫存已經高達44個月，當地政府也是打落牙齒只能咽進肚子里，不承認，不反對，躲在暗地里，安靜地做開發(fā)商背后的撐腰者。

國人的聰明之處就是，永遠能夠第一時間準確發(fā)現政策漏洞，迂回變通解決難題。而且，所有的政策利好總能和樓市聯(lián)系起來，總能變相的利好樓市。

以前房地產是“夜壺”，現在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”之后，人才就變成了最好最舒服的“夜壺”。

現在樓市的新玩法就是：定向人才放松限購。這個玩法明年將會遍地開花，搶的不僅僅是人才，更是未來的購買力，土地財政的貢獻者。

沒房票的朋友不用著急，只要你讀過書，2020年之后，除了一線，戶口和房票將一文不值。

四、哪些政策會放松？

根據目前的整體經濟形勢來看，2020年的主基調基本確定就是：寬貨幣+大基建+穩(wěn)房產+去庫存。

所以，2020年以下樓市政策會陸續(xù)放松：

1.明年將是一個去庫存的小年。今年房價已經顯著下跌，庫存積壓嚴重的城市，明年會各自自行開啟花式去庫存，這就是典型的一城一策。

尤其是棚改即將落幕的三四線城市，限購、限售等都會放開。能保持房價在最高位橫盤而不下跌，將是地方政府的最大目標。

2.全面降準和定向降準還會繼續(xù)。一年期LPR會逐步降低，五年期LPR會微降，或者各地銀行通過降低加點數，明顯降低剛需的購房貸款成本。

3.除了北京上海以外，所有城市的搶人大戰(zhàn)會更加激烈。

零門檻落戶，落戶即可買房，一人落戶，全家落戶，人才購房補貼，人才租賃補貼，都會兌現。

只要你不打算祖祖輩輩都生活在小城市，那么明年一定要抓住這次機遇，落戶大城市，置業(yè)大城市。

4.所有城市的限價政策都會陸續(xù)取消。今年7月份時，深圳就宣布不再公布新房成交價格了，這實質上就是取消了限價政策，隨后大家也看到了，深圳新開樓盤價格都是直沖天際。

2016—2017年開發(fā)商拼了命的搶地，造就了無數的地王，這些燙手山芋出不了手，逼死開發(fā)商對政府也是有百害而無一利的。而且，限價放開，一二手倒掛和萬人搖號也會減少，樓市才更健康。

當然，最重要的一點還是沒有了限價，開發(fā)商有利可圖，土拍才有積極性。否則限價造成的惡性循環(huán)，最終吃虧的還是政府。

5.房價長期陰跌的一二線城市，很可能會出臺對首套剛需的優(yōu)惠政策，比如首付降低、利率降低、稅費減免、公積金和商貸額度提高等，畢竟穩(wěn)房價從剛需入手見效最快。

五、最強預警

1.輿論導向

如果從中央到地方的官媒一再宣傳報道庫存高企、鬼城遍地、房企艱難、房價下跌嚴重，那么，接下來就一定會松綁調控政策，鼓勵大家買房。

輿論的作用就是為接下來的政策出臺鋪路，所有官媒的新聞都不是無緣無故的出現。

所以，一旦官媒開始大力宣傳高庫存，那么預示著政策即將大轉向，各位一定要切記。

2.殺手锏

對一二線城市來說，遏制房價的殺手锏就是限購和限貸。所以，一旦限購徹底取消，或者認房不認貸，那么房價必定會大漲。雖然如此之大的放松尺度概率極小，但是與GDP穩(wěn)定相比，萬事皆有可能。

你需要做的就是看懂走向，精準判斷，在大轉折之前提早行動。

六、權宜之計

“房住不炒”將是我們今后很長一段時間內必須堅守的原則。

但是在經濟大環(huán)境的背景之下，適當的降低庫存，確保土地財政，滿足剛性需求，穩(wěn)定房地產價格，維持正常交易量，仍將是我們慣用的手段，畢竟徹底丟掉這把“夜壺”，我們暫時還做不到。

在我看來，樓市最艱難的時刻已經過去，2020年我們一定會看到各地層出不窮的托底和微調。大家拭目以待吧！

摘自柯談地產觀