單婧婷

摘要：區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)為平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)為主體、金融為支撐，需要進(jìn)行地產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)資源、區(qū)域資源和社會(huì)資源的整合。且產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更加注重產(chǎn)業(yè)鏈中上游的生態(tài)聚集，其發(fā)展模式促使地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向土地運(yùn)營(yíng)商、城市運(yùn)營(yíng)商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)平臺(tái)模式;地產(chǎn)主導(dǎo)模式;政企主導(dǎo)模式

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）11-0052-55 收稿日期：2019-10-13

伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)30年的快速發(fā)展，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也迎來(lái)了一個(gè)黃金時(shí)代。區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)為平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)為主體、金融為支撐，需要進(jìn)行地產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)資源、區(qū)域資源和社會(huì)資源的整合。且產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更加注重產(chǎn)業(yè)鏈中上游的生態(tài)聚集，其發(fā)展模式促使地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向土地運(yùn)營(yíng)商、城市運(yùn)營(yíng)商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。

針對(duì)目前活躍在全國(guó)的數(shù)十家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)其盈利發(fā)展模式的側(cè)重點(diǎn)不同，我們選取其中最具代表性的幾家進(jìn)行分析：

1華夏幸?！爱a(chǎn)業(yè)平臺(tái)模式”

華夏幸福是一家通過(guò)大規(guī)模土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)作為融資和增值的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。一方面，通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)享受土地增值利潤(rùn);另一方面，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售獲取中短期公司發(fā)展的現(xiàn)金流，用來(lái)反哺投資回報(bào)期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售基本上占據(jù)華夏幸福收入和利潤(rùn)的一半以上，仍然是盈利的大頭。

分析華夏幸福的盈利來(lái)源主要分四塊：一是通過(guò)墊付園區(qū)前期開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，獲得政府10%-15%的利息收入;二是園區(qū)招商引資返還收入，即園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財(cái)政收入的45%;三是園區(qū)配套地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收人;四是園區(qū)土地升值收益。

公司盈利來(lái)源的另一重要部分是招商落地額的返還，在公司公告中體現(xiàn)為招商服務(wù)，其比例高達(dá)45%，簡(jiǎn)單理解就是企業(yè)來(lái)投資100億元，政府要結(jié)算給華夏幸福45億元。由于成本就是人員的招商費(fèi)用，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入的毛利率高達(dá)92.25%，如果把土地整理等前期成本綜合進(jìn)去，實(shí)際利潤(rùn)約為12%-15%之間，與上市公司的凈利潤(rùn)水平是保持一致的。這一塊促使華夏幸福重點(diǎn)聚焦大項(xiàng)目招商，包括北汽集團(tuán)、京東方、京東等，通過(guò)更大的企業(yè)投資額獲取更多的結(jié)算。這種模式的最大優(yōu)點(diǎn)在于通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)避開(kāi)了傳統(tǒng)住宅用地招拍掛的激烈競(jìng)爭(zhēng)，致使凡是園區(qū)內(nèi)的土地招拍掛，其實(shí)都是定向招拍掛，最終都會(huì)被華夏幸福摘得，而且土地成本很低。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)整體形勢(shì)良好時(shí)，公司會(huì)加大一級(jí)土地整理力度推動(dòng)熟地招拍掛快速拿地快速開(kāi)發(fā)以獲得更大利潤(rùn);行業(yè)形勢(shì)不好時(shí)公司放慢節(jié)奏，減低大量?jī)?chǔ)備土地，減輕自身資金壓力，見(jiàn)表1。

2聯(lián)東U谷——“地產(chǎn)主導(dǎo)模式”

聯(lián)東u谷是一家國(guó)內(nèi)較早從事專(zhuān)業(yè)園區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)的公司，現(xiàn)已形成全國(guó)性的規(guī)模和布局，在北京、上海、天津等近20城規(guī)劃開(kāi)發(fā)40余個(gè)園區(qū)。2003年，聯(lián)東u谷初涉產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)時(shí)期，主要是從事建筑模板業(yè)務(wù)，逐步轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)業(yè)務(wù)直到2007年以后，隨著運(yùn)營(yíng)模式的日漸成熟，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)預(yù)售，并且得到銀行大額貸款，同時(shí)加上自有資金，聯(lián)東u谷逐漸實(shí)現(xiàn)了單個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目資金內(nèi)部滾動(dòng)。

聯(lián)東u谷土地儲(chǔ)備較少，不做一級(jí)開(kāi)發(fā)，其發(fā)展模式是通過(guò)幫助地方政府運(yùn)營(yíng)園區(qū)來(lái)獲取增值服務(wù)收入;同時(shí)，通過(guò)園區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，來(lái)彌補(bǔ)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的不確定性的收入。所以聯(lián)東u谷的盈利模式可以簡(jiǎn)單總結(jié)為“物業(yè)租售+增值服務(wù)的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)模式”。

因此在盈利模式上，聯(lián)東U谷采取的是銷(xiāo)售與租賃兼具的模式，一般是”6+2+2”（60%出售、20%出租、20%合作經(jīng)營(yíng)）標(biāo)準(zhǔn)或”4+3+3”（40%出售、30%出租、30%合作經(jīng)營(yíng)）標(biāo)準(zhǔn)。這種模式，能夠較好的兼顧短期利益與長(zhǎng)期利益一銷(xiāo)售利于快速回籠資金，投入到下一個(gè)項(xiàng)目，確保企業(yè)快速發(fā)展;而租賃可以保值增值，隨著土地、租金的上漲，企業(yè)可獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

此外，聯(lián)東u谷也一直在開(kāi)拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)的收入。國(guó)內(nèi)目前沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理公司，服務(wù)平臺(tái)的完善帶來(lái)了越來(lái)越多的商機(jī)。隨著聯(lián)東產(chǎn)業(yè)園規(guī)模的擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)這塊也將成為一個(gè)收入來(lái)源，見(jiàn)圖1。

3張江高科——“政企主導(dǎo)模式”

張江高科是一家有國(guó)資背景的企業(yè)，這類(lèi)依托自身在政企關(guān)系上的天然優(yōu)勢(shì)來(lái)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)可以看做是政企主導(dǎo)型。張江高科已變成一家多元化、綜合化的產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)用商，形成了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、園區(qū)物業(yè)租賃、其他地產(chǎn)投資、科技企業(yè)股權(quán)投資與產(chǎn)業(yè)服務(wù)增值等6大盈利體系：

（1）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)：2000年以前普遍采用土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，以賣(mài)地的形式獲利。如：生物醫(yī)藥基地部分出讓給大企業(yè)自建廠(chǎng)房。

（2）園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售：2002年提出土地資源深加工，自建產(chǎn)業(yè)辦公房產(chǎn)對(duì)外出售。如：集電港二期總部辦公基地。

（3）園區(qū)物業(yè)租賃：針對(duì)中小型企業(yè)，且園區(qū)氛圍發(fā)展相對(duì)成熟時(shí)考慮到長(zhǎng)期獲利。如：軟件園三期絕大部分。

（4）其他地產(chǎn)投資：精選相關(guān)物業(yè)，部分資金投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)。如：湯臣豪園住宅50%股權(quán)、張江中區(qū)50%股權(quán)聯(lián)合萬(wàn)科拿商住用地雅安住宅“御景雅苑”及“山水豪庭”項(xiàng)目。

（5）科技企業(yè)股權(quán)投資：孵化器培育中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)企業(yè)，對(duì)園區(qū)有潛力在主板上市的高新科技企業(yè)做股權(quán)投資。如：以0.94億元投資嘉事堂藥業(yè)15.18%股權(quán)，現(xiàn)估其資產(chǎn)達(dá)2.10億元。

（6）產(chǎn)業(yè)服務(wù)增值：為園區(qū)企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)。例如通訊服務(wù)2016年毛利超過(guò)4億元。

同時(shí)，張江高科提出以“科技投行”作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商、面向未來(lái)高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略。張江高科的2016年度年報(bào)顯示，當(dāng)年張江高科依托科技地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)投資兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7.27億元，同比增長(zhǎng)51%。利潤(rùn)業(yè)績(jī)及增速均創(chuàng)張江高科歷史新高。在利潤(rùn)結(jié)構(gòu)中，產(chǎn)業(yè)投資與科技地產(chǎn)利潤(rùn)貢獻(xiàn)并駕齊驅(qū)，投資收益實(shí)現(xiàn)7.97億元，產(chǎn)業(yè)投資利潤(rùn)占比已經(jīng)超過(guò)50%，見(jiàn)圖2。

4億達(dá)中國(guó)——“專(zhuān)業(yè)服務(wù)模式”

億達(dá)中國(guó)的盈利模式可以描述為：園區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)分離職能剝離，專(zhuān)注以招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)模式。

億達(dá)中國(guó)以咨詢(xún)、委托運(yùn)營(yíng)、包租等模式，面向當(dāng)?shù)卣?、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所擁有的商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。盈利模式從傳統(tǒng)的出租、出售、政府補(bǔ)貼，擴(kuò)大到專(zhuān)業(yè)的、定制的、按需應(yīng)變的增值服務(wù)，從靠地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為靠產(chǎn)業(yè)盈利的形式，實(shí)現(xiàn)了從單一盈利到多元化盈利模式的轉(zhuǎn)變。億達(dá)中國(guó)首創(chuàng)BOT服務(wù)模式，逐漸擴(kuò)大到通過(guò)產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)、智慧園區(qū)、技術(shù)專(zhuān)利等多種方式獲利。億達(dá)中國(guó)2014年開(kāi)始向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，在商務(wù)園區(qū)及物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的業(yè)務(wù)主體地位基礎(chǔ)上，商務(wù)園運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)呈不斷分離之勢(shì)，形成以招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)為主的獨(dú)立板塊，見(jiàn)圖3。

5小結(jié)

傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，其主要收入來(lái)源主要包括土地或物業(yè)開(kāi)發(fā)部分、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和增值服務(wù)部分，但是增值服務(wù)部分的比例還有待提高。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資規(guī)模大，占用資金長(zhǎng)，需要開(kāi)發(fā)商有雄厚的資金，并且經(jīng)營(yíng)理念不激進(jìn)，追求長(zhǎng)期回報(bào)。對(duì)于絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，業(yè)務(wù)越做越重，“重資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)是不得已的事情，因此，如何實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)是眾多產(chǎn)業(yè)商的不得不考慮的未來(lái)最重要發(fā)展方向。