廖俊平

標(biāo)題提到的這兩個(gè)概念：信任和壟斷，看上去是風(fēng)馬牛不相及的事。

在10月的本專欄文章中，筆者認(rèn)為目前在中國推行MLS（Multiple Listingservice）的主要障礙是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和客戶之間無法建立信任，經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人之間也缺乏信任和合作精神，并進(jìn)而指出：中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展到今天，在建立相互信任和合作精神這方面始終沒有大的改善。

現(xiàn)在我們把視野擴(kuò)展一下，從二手經(jīng)紀(jì)擴(kuò)展到一手代理。

早在六七年前，開發(fā)商賣樓的模式就發(fā)生了重大變化，引入了“電商”的概念（說起來這個(gè)“電商”概念并不嚴(yán)謹(jǐn)，至少和其他行業(yè)所說的“電子商務(wù)”概念差別很大，但業(yè)內(nèi)一直這么稱呼），其實(shí)就是通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)組織買房者到售樓現(xiàn)場(chǎng)，成交后開發(fā)商向平臺(tái)支付傭金——這和以前的開發(fā)商預(yù)先拿出營銷費(fèi)用做廣告的經(jīng)營模式不同。而這些平臺(tái)基本上就是以前開發(fā)商鋪廣告的渠道，也就是所謂房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站（后來有些平面媒體也加入進(jìn)來，但未能持續(xù)）。

這樣的“電商”模式繼續(xù)發(fā)展，形成了所謂“一二手聯(lián)動(dòng)”模式，就是平臺(tái)把組織買房者的任務(wù)轉(zhuǎn)包給了眾多的二手中介公司，后者利用自己的終端優(yōu)勢(shì)把原本打算購買二手房的客戶帶來開發(fā)商這里看樓。

一開始，這樣的“電商”模式和“一二手聯(lián)動(dòng)”模式是能夠確保為開發(fā)商引流的平臺(tái)和中介收到傭金的，因?yàn)椴捎玫氖穷A(yù)付方式——通常的形式是所謂“預(yù)交x元抵y元”的形式，買房者在看樓之前就先在平臺(tái)這里交x元，等到簽約買房時(shí)，這筆x元可以抵扣y元房款，而y是數(shù)倍于x的。當(dāng)然這完全是營銷策略，y和x之間的差價(jià)在開發(fā)商定價(jià)的時(shí)候已經(jīng)考慮進(jìn)去了，這樣做的實(shí)質(zhì)就是平臺(tái)預(yù)收了一筆數(shù)額為x的傭金（如果最終未能買房，這筆錢是會(huì)如數(shù)退還的）。但后來監(jiān)管部門明令禁止這樣的定價(jià)收款方式，電商這條路就堵死了。雖然一二手聯(lián)動(dòng)模式還是繼續(xù)在做，但傭金就不能預(yù)收了，于是中介的傭金就沒那么有保障了——成交以后開發(fā)商何時(shí)支付中介應(yīng)得的傭金（往往也是通過平臺(tái)或者一二手聯(lián)動(dòng)的組織者）就要看開發(fā)商的心情了，開發(fā)商拖欠傭金幾乎是行內(nèi)的普遍現(xiàn)象——也就是說，在一手房銷售環(huán)節(jié)同樣存在信用缺失的問題。

但是現(xiàn)在一些中介公司合作平臺(tái)的出現(xiàn)改變了這種現(xiàn)象：按照平臺(tái)的規(guī)則，加入合作平臺(tái)的中介公司不僅可以在平臺(tái)上進(jìn)行二手房源的合作，而且如果參與銷售一手房的話，也必須是通過平臺(tái)資源共享的方式，不能在平臺(tái)以外參與一二手聯(lián)動(dòng)，這相當(dāng)于合作平臺(tái)在一定程度和范圍內(nèi)壟斷了一二手聯(lián)動(dòng)資源，這就有了跟開發(fā)商叫板的底氣：一是能找開發(fā)商要更高比例的傭金，二是能防止開發(fā)商欠傭——如果欠傭就不讓買房者上你的門、不跟你簽約。

這當(dāng)然是防止了開發(fā)商欠傭，但另一方面，任何形式的壟斷在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)里面都應(yīng)該是不被允許的。上個(gè)月的專欄也說到了二手房交易平臺(tái)正在發(fā)展中的壟斷趨勢(shì)，政府執(zhí)法部門應(yīng)該關(guān)注這些現(xiàn)象并及時(shí)依法采取措施。