陳漢明 鄺瑩

摘 要：房地產(chǎn)減值評估是現(xiàn)階段我國評估行業(yè)中重要但又較少關(guān)注的一種評估業(yè)務(wù)。本文首先探析房地產(chǎn)發(fā)生減值的原理，再從資產(chǎn)自身和外部環(huán)境分析房地產(chǎn)可能發(fā)生減值的原因和情景。最后是討論了減值評估的方法的問題，傳統(tǒng)的評估方法在房地產(chǎn)減值評估中限制較大，因此對其進(jìn)行了針對房地產(chǎn)減值評估的改進(jìn)，同時提出其他評估方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估;房地產(chǎn)減值;評估方法

中圖分類號：D922.29;F299 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-2064（2019）20-0192-02

在房地產(chǎn)市場熱度只升不下的今天，房地產(chǎn)評估在社會經(jīng)濟(jì)活動中發(fā)揮著重要作用。依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，現(xiàn)有的幾種目的下的房地產(chǎn)評估分別是：土地使用權(quán)出讓價格評估;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估;房地產(chǎn)租賃價格評估;房地產(chǎn)抵押價值評估;房地產(chǎn)保險估價;房地產(chǎn)課稅估價;征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價;房地產(chǎn)分割、合并估價;房地產(chǎn)糾紛估價;房地產(chǎn)拍賣底價評估;企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價和其他目的的房地產(chǎn)估價。

其中，房地產(chǎn)減值評估在我國涉及相對少些，對其的研究也有待加強(qiáng)。這種目的下的評估，在《房地產(chǎn)估價范圍》中列為“其他目的的房地產(chǎn)估價”，具體是這樣規(guī)定的：“其他目的的房地產(chǎn)估價，包括房地產(chǎn)損害賠償估價等。房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價值?！?/p>

在實(shí)際操作當(dāng)中，遇到房地產(chǎn)減值評估時，可以進(jìn)行修復(fù)的資產(chǎn)損害部分比較易于計量和評估，但是在損害真實(shí)發(fā)生時，不可修復(fù)性的損害也確實(shí)存在。對于這部分不可修復(fù)性的損害，也應(yīng)當(dāng)考慮對其進(jìn)行價值評估。

1 房地產(chǎn)減值評估的概念

房地產(chǎn)減值是指待估房地產(chǎn)與正常的房地產(chǎn)相比，由于存在或出現(xiàn)實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的不利因素，使待估房地產(chǎn)受到影響，其價值低于正常未受到影響的同類房地產(chǎn)或低于其受影響前原本的價值。房地產(chǎn)估價人員對這部分減損的價值進(jìn)行評估，就是房地產(chǎn)減值評估。

上述房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的不利因素，與機(jī)器設(shè)備的貶值有些類似。實(shí)體是指房地產(chǎn)的實(shí)物特征，實(shí)體損耗大多表現(xiàn)為外觀損耗、建筑材料損耗、施工瑕疵等;功能是指房地產(chǎn)的使用性能，如房屋結(jié)構(gòu)、使用面積等;環(huán)境指房地產(chǎn)周圍的設(shè)施情況，如景觀環(huán)境、空氣質(zhì)量、噪音污染等。除去以上三個方面外，還有其他可能導(dǎo)致待估房地產(chǎn)發(fā)生減值的情況和因素，具體情況在下文中介紹。

2 房地產(chǎn)減值的原理

房地產(chǎn)的價格是房地產(chǎn)價值的外部表現(xiàn)形式，而房地產(chǎn)價格的變動是由房地產(chǎn)價值的變動引起的。當(dāng)房地產(chǎn)的價值發(fā)生了減損，房地產(chǎn)的價格就會下降。

房地產(chǎn)作為一種商品，具有商品的基本屬性，即價值和使用價值。使用價值是指商品能夠滿足人們某種需要的屬性，價值是指凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動。一種使用價值與另一種使用價值相交換的量的關(guān)系或比例，是商品的交換價值。當(dāng)房地產(chǎn)的價值發(fā)生減損的時候，其使用價值和交換價值就會產(chǎn)生差異。

在后文的分析中也會看到，通常造成房地產(chǎn)減值的原因主要是供求關(guān)系發(fā)生較大程度的變化。由于各種不利影響的發(fā)生，消費(fèi)者對于發(fā)生損害的房地產(chǎn)需求量下降或是轉(zhuǎn)移至未發(fā)生損害的房地產(chǎn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上供需曲線的關(guān)系，當(dāng)供給不變時，如果需求量下降，價格就會降低。

3 房地產(chǎn)發(fā)生減值的幾種情況

3.1 因施工質(zhì)量問題造成的房地產(chǎn)減值

由于施工建造方的原因，建材質(zhì)量、施工過程等不符合要求規(guī)范而造成了房屋建筑質(zhì)量問題。此類問題不影響房地產(chǎn)正常的日常使用，但對房屋的使用感受有一定不良影響。該房地產(chǎn)所有者就此問題投訴開發(fā)企業(yè)，此時需要對該部分的房地產(chǎn)減值做出減值評估。例如，房屋驗(yàn)收交房后對房屋進(jìn)行裝修，裝修時發(fā)現(xiàn)房屋墻壁厚度不足，經(jīng)專業(yè)人士檢驗(yàn)后，確認(rèn)為建造施工方未按要求施工所致的，房屋所有者就此對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起訴到法院，需要進(jìn)行賠償，法院要求對此進(jìn)行評估業(yè)務(wù)。

3.2 由于人為破壞導(dǎo)致的房地產(chǎn)減值

在房屋裝修施工時，可能出現(xiàn)施工不當(dāng)導(dǎo)致的房屋減損，或是周邊房地產(chǎn)施工導(dǎo)致某房地產(chǎn)產(chǎn)生沉降、墻體開裂等問題。經(jīng)過修復(fù)后雖不影響正常使用，但其價值實(shí)際產(chǎn)生了貶值。例如，對新房進(jìn)行裝修，裝修工人在對墻壁進(jìn)行施工時，不慎造成了墻體裂縫，進(jìn)行修補(bǔ)后不影響正常使用。但是如果對此房屋進(jìn)行出售時，需要對購買者介紹具體情況，因此導(dǎo)致購買者在消耗同等金額的情況下，更愿意選擇未發(fā)生損害的房屋，或者購買者以此原有要求折價出售。房屋出現(xiàn)這種貶值在損害發(fā)生時無法體現(xiàn)，但出現(xiàn)交易行為時，就會體現(xiàn)出房屋的減值。

3.3 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)減值

房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比，外部情況的變化會更大程度地影響房地產(chǎn)的價值。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)宣稱在小區(qū)500米范圍內(nèi)有地鐵線路通過。但是在小區(qū)落成之后，政府針對該地鐵線路重新規(guī)劃，使得該小區(qū)不在地鐵線路500米的輻射范圍之內(nèi)。針對這種情況，很多追求交通便捷的購買者便失去了原有的購買欲望，在這種趨勢下，該小區(qū)出現(xiàn)的供大于求的情況，房屋交易價格會低于開發(fā)商早期銷售時的價格，對于價格降低前已購的房屋，如果進(jìn)行再次出售，此時的銷售價格也會低于原有價格，體現(xiàn)為房屋的減值。

3.4 鄰避效應(yīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)減值

鄰避設(shè)施是指垃圾場、核電廠、公墓等建筑項(xiàng)目。對于周邊建有這類建筑項(xiàng)目的房地產(chǎn)，居民和房地產(chǎn)所有者，甚至是購買者都對這樣的房地產(chǎn)有排斥情緒。排斥情緒的來源可能是由于擔(dān)心對自身健康的不良影響，也可能是由于擔(dān)心周邊環(huán)境質(zhì)量下降。這種排斥情緒會導(dǎo)致消費(fèi)者對該區(qū)域的房地產(chǎn)消費(fèi)熱情不足，需求量下降，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格下降。例如，在某沿海城市，早期發(fā)展以運(yùn)輸、旅游或者貿(mào)易為主，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)卣隤X（對二甲苯）項(xiàng)目，由于當(dāng)?shù)氐乩砦恢锰厥猓鹘?jīng)濟(jì)地理位置早已定型，該項(xiàng)目只能在人口密集地區(qū)進(jìn)行規(guī)劃。但是由于該項(xiàng)目的特殊性，且民眾對于該項(xiàng)目的了解不透徹，加上社會普遍對此的反抗情緒，局部地區(qū)出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象。此區(qū)域的房產(chǎn)需求大幅下降，想快速出售所有房產(chǎn)的居民大量增多，出現(xiàn)明顯的供大于求。這種情況下的減值便是鄰避效應(yīng)導(dǎo)致的房地產(chǎn)減值。

3.5 政策導(dǎo)致的房地產(chǎn)減值

近年來，政府出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)交易市場的相關(guān)政策，其中包括最高交易價格的限定政策。這種政策的出臺會直接影響房屋的市場價格，也就是房地產(chǎn)的交易價值。消費(fèi)者在購買房產(chǎn)后，政府出臺相關(guān)政策，要求交易價格必須低于某一限度，此時若此限制金額低于購買者當(dāng)時購買房產(chǎn)時的價格，房產(chǎn)則發(fā)生了減值?；蛘撸畬τ诜课葙徺I要求出臺了相關(guān)政策，影響消費(fèi)者對房屋的需求量，使需求量下降。例如，國家為了限制房價，發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)【2010】4號）其中規(guī)定：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價?！痹摲l的出臺嚴(yán)重影響準(zhǔn)備購買第二套商品購買者的購買欲望，在供求關(guān)系的影響下，房地產(chǎn)最終會出現(xiàn)減值情況。

4 房地產(chǎn)減值的評估方法

房地產(chǎn)減損實(shí)際發(fā)生時，有很多減值是不能僅以修復(fù)費(fèi)用來體現(xiàn)的。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生可修復(fù)的損害時，即使該損耗得到了有效的修復(fù)，使該房地產(chǎn)的正常使用、使用壽命等條件不受影響，這種房地產(chǎn)在市場上的市場價值也可能發(fā)生貶值。主要的貶值原因來自買家的消費(fèi)者心理以及供求變化。這一類的貶值無法修復(fù)，也就不存在修復(fù)費(fèi)用。

一般來說，房地產(chǎn)減值部分的價值，應(yīng)當(dāng)為該房地產(chǎn)發(fā)生損害前和發(fā)生損害后價值的差價，可以用等式表示為：房地產(chǎn)減值=房地產(chǎn)受損前價值-房地產(chǎn)受損后價值。

其中，房地產(chǎn)受損前價值的評估可以采用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估方法，只要條件滿足，可以較為容易地得到房地產(chǎn)的價值。但是對于房地產(chǎn)受損后的價值，就難以確定了。由于發(fā)生減值的原因各有不同，且在房地產(chǎn)受到的損害情況多樣，很難找到可比案例，市場法在此并不適用。對于其他的房地產(chǎn)評估方法，在房地產(chǎn)減值評估中也受到不同程度的限制，因此，想要評估出受損后的房地產(chǎn)價值還需要評估師結(jié)合其他方法，得到評估價值。

4.1 傳統(tǒng)評估方法改進(jìn)

一般情況下使用的市場法中可比案例的選取要求交易時間與評估基準(zhǔn)日相近，可比案例與待估資產(chǎn)要類似。在這些條件下，很難選取到與發(fā)生減值的資產(chǎn)相似的資產(chǎn)。所以如果需要使用市場法，可比案例的交易時間可選范圍應(yīng)當(dāng)適當(dāng)擴(kuò)大，相似程度的要求也可以適當(dāng)放松。

從收益法的角度看，影響收益法結(jié)果的主要因素是收益年限和折現(xiàn)率。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生減值時，需要關(guān)注房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)后是否會影響其使用期限或收益期限。同時，收益法中折現(xiàn)率的大小與投資風(fēng)險有關(guān)。使用收益法對減值后房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估時，需要考慮發(fā)生的損害是否會提高投資風(fēng)險，適當(dāng)調(diào)整折現(xiàn)率的大小。

對于重置成本法來說，評估結(jié)果會修復(fù)可修復(fù)的損害和減值。而另一部分，由于購買者心理導(dǎo)致的資產(chǎn)減值也無法反映。總之，成本法的結(jié)果無法體現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)生的各方面減值，因此不適用。

4.2 比例法

首先，選取可比案例A、B、C、D……，選取的可比案例要與待估資產(chǎn)發(fā)生相似的減值情況。收集與可比案例相似的一般交易案例（不存在減損的已交易房地產(chǎn)）AA、AB、AC、AD、BA、BB、BC、BD、CA、CB、CC、CD……分析可比案例與一般交易案例相比的減值情況，測算減值比例。其次，選取待估資產(chǎn)周邊相似資產(chǎn)的一般交易案例，根據(jù)待估資產(chǎn)實(shí)際情況，以測算的減值比例作為減值修正系數(shù)，對一般交易案例進(jìn)行修正。最后可以得出待估資產(chǎn)的價值。

4.3 調(diào)查法

購買者對商品價格的接受程度在一定程度上反映了資產(chǎn)的價值。可以通過調(diào)查問卷的形式，向購買者和專家充分介紹待估資產(chǎn)情況、一般市場情況、資產(chǎn)受損和修復(fù)情況等，請被調(diào)查者反饋其可接受的價格。問卷的資料內(nèi)容越詳盡越好，問卷的有效數(shù)量越多越好。被調(diào)查者應(yīng)以專家為主，整體占比高于普通消費(fèi)者，總體有效被調(diào)查數(shù)量應(yīng)在50份以上。

普通消費(fèi)者的選取上應(yīng)該從多個角度出發(fā)，被選取者的職業(yè)、年齡、購買能力、性別等都需要具有多樣性。而專家人群的選擇應(yīng)該包含房地產(chǎn)估價師、造價工程師、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售人員、法務(wù)人員等。一般來說，普通消費(fèi)者提交的問卷更加具有個人觀點(diǎn)，價格梯度可能較大，表現(xiàn)的是市場的接受性。而專業(yè)人士相對理性和專業(yè)，給出的調(diào)查反饋更加具有合理性和經(jīng)驗(yàn)性。綜上所述，結(jié)合兩種人群的調(diào)查問卷，最終會得出較為公正、準(zhǔn)確的結(jié)論。

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