周青

摘要：江蘇省經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域性差異大，各城市住房價格變動特征明顯，結(jié)合13市房價變動趨勢及其與GDP、收入等經(jīng)濟變量的關系，并通過問卷調(diào)查，對省內(nèi)住房價格變動特征進行比較。結(jié)合各城市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)江蘇省內(nèi)各市房價受政策影響較大，反應迅速，且蘇南地區(qū)反應快于蘇北地區(qū);南京市房價遠遠高于省內(nèi)其他城市房價，但在蘇南其他城市、蘇中及蘇北城市中，雖然經(jīng)濟體量差別較大，但房價差別不大，說明區(qū)域房價增長動力不同;通過問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)住房需求已經(jīng)接近飽和，經(jīng)濟增長對于房價的促進在短期內(nèi)也是有上限的;供給是隨著需求的變動而變動的，整個江蘇省房價表現(xiàn)出增長動力不足狀態(tài)。

關鍵詞：江蘇省;住房價格;變動特征

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）11-0029-35 收稿日期：2019-09-16

1引言

住房價格作為房地產(chǎn)市場中最敏感的指標，其變動規(guī)律與一般商品存在顯著的差異，同時，各城市之間的住房價格也具有一些不同的特征。比如同樣位于廣東省內(nèi)部，深圳房價遠遠高于其他城市，最高的深圳房價是最低的陽春市的10倍。江蘇省內(nèi)城市就沒有那么大的價格差別。2019年6月，江蘇省南京市住房均價最高，為28776元/平方米，宿遷市最低，均價為8001元/平方米。本文結(jié)合江蘇省城市經(jīng)濟特點對江蘇省各市住房價格變動的特征進行比較分析。

江蘇省地處中國東部，面積10.72萬平方公里，占全國總面積的1.1%。2017年GDP為85869.76億元，年末常住人口8029.30萬人。轄內(nèi)13個地級市，由于經(jīng)濟、文化和區(qū)位的差異，分為蘇南蘇中蘇北三個區(qū)域，住房價格也呈現(xiàn)蘇南高、蘇中中、蘇北低的局面。

2江蘇省住房價格變動分析

在住房價格上，有四個統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源可以選擇：①房產(chǎn)局備案登記的二手房交易價格。二手房交易由于是買賣雙方討價還價的結(jié)果，因此具有最接近真實房價的特點。但由于避稅的考慮，很多二手房在交易時合同登記上的價格往往低于真實的交易價格，所以房產(chǎn)管理部門獲得的數(shù)據(jù)大量的是最低計稅價格，不能反映真實的交易價格。②銀行貸款合同上的房屋交易價格?？蛻粼阢y行貸款，出于少交首付的考慮，可能會將評估價格調(diào)高，因此貸款合同上的價格也不準確。③新房銷售價格除以銷售面積所獲得的均價。這個價格真實可靠，但由于每年開發(fā)商開發(fā)的區(qū)域不同，可能會導致平均價格出現(xiàn)偏差。④房屋交易中介網(wǎng)站上客戶掛出的房價，雖不是真實的交易價格，但是這是用于根據(jù)市場行情預估的價格，往往與真實成交價格相差不遠，具有一定的參考意義。本文采取安居客網(wǎng)站全網(wǎng)掛牌房源均價，采用每一年12月份的平均價格代表一年均價。

2.1 2011-2019年13個地級市價格變動趨勢分析

從總體上看，13個地級市的住房價格都有所上漲，其中南京的房價領先全省，并逐漸與其他城市拉開距離。國務院201 1年的嚴控房價措施取得效果，2012年江蘇一半城市的價格較2011年有所下降，并在5年內(nèi)保持較低的增長率，見圖1。杜強（2018）的研究表明，當房價投資性需求凸顯時，政策效果明顯。5年內(nèi)消耗掉投資性需求，攢下了剛性需求，在政策寬松后，蘇南城市房價首先反彈。

2015年末的中央城市工作會議上提出化解房地產(chǎn)庫存，2016年江蘇省住房價格全線上漲，其中南京、蘇州、無錫和常州市上漲幅度超過20%，其他9個城市僅有連云港市上漲超過5%。在接下來的2017年，除了南京、蘇州和無錫，其他10個城市上漲均超過20%，其中常州市房價漲幅最大，達到47%。宿遷緊隨其后，上漲40%，淮安39%?？梢钥闯?，在2016年房價上漲過程中，南京、蘇州、無錫、常州屬于領跑梯隊，在快速上漲之后，南京和蘇州的房價迅速穩(wěn)定，蘇州甚至有下降，而無錫和常州的房價繼續(xù)增長，常州（47.15%）、無錫（15.57%）。截止到2018年12月，此次去庫存新政引發(fā)的房價上漲過程中，常州上漲最多，達到了104%，其次是無錫62.9%，宿遷56%，淮安53%，而蘇州僅上漲38%，鎮(zhèn)江僅上漲32.8%，比例最小，見表1。

（1）總體趨勢

江蘇自然環(huán)境較好，經(jīng)濟在全國較為發(fā)達。理應房價較高，但除了南京和蘇州，并未出現(xiàn)價格超高城市，大多數(shù)都集中在10000元/平方米。南京與蘇州住房價格雖然也一直處于上漲趨勢之中，但其增長率沒有其他城市高，由于先前的價格就比其他城市高出很多，現(xiàn)在依然與其他城市的房價差距很大。房價相差的絕對額在增加，相對差額在減小。

（2）區(qū)域分析

江蘇按照地理位置和經(jīng)濟實力往往分成蘇南、蘇中、蘇北三個地區(qū)，從圖2也可以看出，蘇南城市房價相較蘇中蘇北高，但是蘇北五市呈現(xiàn)出內(nèi)部差別不大，而蘇南五市卻相差很大，其中南京遙遙領先蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江等市。

2.2 2011-2017年13個地級市房價與GDP關系分析

由于南北經(jīng)濟差距較大，房價是否因為經(jīng)濟發(fā)展程度不同而不同呢？2017年，蘇州市GDP總量最大，為17319億元。而蘇州市房價并沒有最高，其房價/GDP值最小，見表2。2017年連云港市房價/GDP比值最高，宿遷次之、淮安次之，而蘇州、無錫最低。2017年經(jīng)濟相對不發(fā)達地區(qū)房價相對卻更高。

房價相對經(jīng)濟體量來說，蘇州、無錫市比例較低，南通、南京、常州、徐州中等，連云港比例最高，自2011-2016年比例都在遞減，直到2017年有所回升。也就是說，從趨勢上來說，連云港、宿遷、泰州等市房價增長率超過GDP增長率，并且其房價上漲與經(jīng)濟的相關度較小。房價與人均GDP的比例可以從另一個角度觀察13市房價變動趨勢，見圖3。

從房價/人均GDP比的數(shù)據(jù)表中可以看出：（1）各城市除了南京、蘇州、常州趨勢是房價/GDP比值隨著年份增加而減少。（2）揚州、泰州、南通增長趨勢明顯。這說明，人均GDP增加量越大，住房價格越高，但是南京、蘇州、常州并不是這樣，GDP繼續(xù)增加，房價并沒有增漲。南京、蘇州、常州的人均GDP水平較高，均超過了14萬元。

2.3 2011-2017年13個地級市房價相對人均可支配收人分析

從2011-2017年13個地級市的房價/人均可支配收入值來看，呈現(xiàn)下降趨勢，南京市呈現(xiàn)先下降，再上漲的情況。南京是13個市中房價/人均可支配收入值最高的城市，見圖4。因為人均可支配收入反映人們生活情況，而收入是支撐房價的最主要依據(jù)，此數(shù)值能反映房價上漲的潛力以及人們在現(xiàn)有房價下的生活輕松度。2017年房價/人均可支配收入，見圖4。

2017年房價上漲之后，連云港市、宿遷市成為房價/人均可支配收入相對較高的城市。無錫市的房價/人均可支配收入最低。南京市作為省會城市，房價/人均可支配收入與其他城市相差較大，其購房居民的收入壓力較大。同時也反映了其住房市場對于財富集聚的能力，從另一方面說明，南京的房價不僅是南京市人均收入所支撐的，還吸收了其他城市居民的收入。比如南京的一套房，很可能有6個人的收入支撐（包括雙方父母）。其他城市較為均衡集中在0.25左右，偏差不多。蘇州市由于人均可支配收入較高，支撐了較高的房價，因此，此指標使得蘇州在13市中并不明顯。

3江蘇省住房需求分析

住房既是資產(chǎn)又是消費品，其需求非常特殊，具有剛性，同時達到飽和之后需求就不再有彈性。人口和人均住房面積的限制，在不考慮收入預算的情況下，也會達到飽和，即再增加一個單位的住房邊際收益就應該等于0，因為人們既沒法出租（沒有居住需求），又沒法把它賣出去。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們物質(zhì)生活水平的提高，人們占有物質(zhì)增多，需要更多面積去儲存?zhèn)€人物品，同時需要更多的住房進行交流、活動，因此從需求來講，人們對于住房的需求上限（人均居住面積）是不斷增加的。這種上限不會永久上升，因為過大的居住面積造成能源的浪費，生活交流的困難，因此，人們對住房的需求應是有一個上限的。我們可以以全球人均住房面積最大的美國作為人們需求上限參考，2016年人均住房面積為67平方米/人，但由于美國的居住習慣和文化，其普通家庭住宅類型別墅居多，人均67平方米相對較大，我國會減少。在全國18-65周歲人士之間進行問卷調(diào)查，調(diào)查人員居住于各類型城市，收回有效問卷226份。調(diào)查發(fā)現(xiàn)人們的理想居住面積在50-60平方米左右，不同年齡的被調(diào)查者對于理想住房面積要求是不同的，并且當住房面積隨著人年齡的變化并沒有一個很大的增加，在38歲之前，人們的理想居住面積大于現(xiàn)實居住面積，而到38歲之后，人們對于房子的需求不大，現(xiàn)實居住面積甚至有時候超過理想面積，見圖5。理想靠近現(xiàn)實。

從圖6可以看出，省內(nèi)城市人均住房面積相差比較大，其中由于南京市房價最高，其人均居住面積最小（39.8平方米），南通和泰州接近50平方米，達到了問卷調(diào)查報告中的理想居住面積。

這兩個城市的房地產(chǎn)市場接近飽和。如再繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，則需要依賴人口增長或者城鎮(zhèn)化率提高。2018年末，江蘇省城鎮(zhèn)化率為69.61%，比2013年提高了5.51個百分點。南通市2017年城鎮(zhèn)化率為66.03%，揚州市為66.05%，還有上漲空間但比較小，宿遷市最低，為58.53%，潛力最大，連云港市為61.7%，淮安市為61.25%，鹽城市為62.9%，蘇北五市的城市化率整體低于蘇南和蘇中。

4江蘇省住房供給分析

江蘇省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)占整個GDP的比重見圖7。在2011-2015年期間，房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟體中的比重下降，2015-2017年處于增長狀態(tài)。供給和需求的雙重增長，導致了2016、2017年房價的上漲。房地產(chǎn)業(yè)由于開發(fā)策略，可以較好地避免政策對于產(chǎn)業(yè)的影響。

5江蘇省房價變動特征

綜上所述，我們可以看出：

（1）江蘇省房價總體在增長，增長率在2011-2015年較低，2016、2017年大幅度增長。房價對國家調(diào)控的反應速度相當迅速。這從側(cè)面說明房產(chǎn)政策緊縮時期，人們的住房需求是被壓抑了，也說明江蘇省是對政策比較敏感的地區(qū)。南京、蘇州市先于省內(nèi)其他城市上漲，當年其他城市幾乎沒有大幅度上漲，而在第二年才開始相應增長。20 1 7-201 8年其他城市的增長率遠遠高于南京市和蘇州市，說明南京市和蘇州市的需求彈性沒有其他城市高，之前的價格已經(jīng)屬于較高水平。

（2）省內(nèi)房價分離度在減小。雖然整體在上漲，可是高房價地區(qū)增長速度低于低房價地區(qū)。江蘇省各市均在發(fā)展，雖然從經(jīng)濟增加值來說，省內(nèi)GDP最高城市的GDP是最低城市的6.63倍，人均GDP相差高達3倍，用房價與人均居住面積的積來表示人均住房消費額，省內(nèi)GDP最高城市的人均住房消費額僅是最低城市的2倍（蘇州市于宿遷市）。蘇南五市房價差別較大，而蘇北五市和蘇中三市房價增長較為平均。

（3）房價增長動力不同。從房價收入比可以看出，蘇州、無錫房價較多由收入支撐，南京市房價更多是由城市吸引力帶來，其省會的資源優(yōu)勢導致房價收入比最大。連云港市、宿遷市房價先于收入增加而增加，存在一定的泡沫。但由于其城鎮(zhèn)化水平較低，隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，其房價向均衡回歸。

（4）房價增長動力不足。從需求角度分析，江蘇省各市的住房需求接近飽和，人均居住面積最高的泰州達到了49平方米，由于人口增長緩慢，人們的現(xiàn)實居住面積將超過理想居住面積，出現(xiàn)剩余。而省內(nèi)房屋供給與需求高度相關，也出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)在GDP中比重相同變化趨勢。由于房地產(chǎn)需求逐漸飽和，房地產(chǎn)業(yè)提供的不再僅僅是居住服務，而會轉(zhuǎn)向其他物業(yè)服務。