林聯(lián)積

一、福建省屬國有企業(yè)土地現(xiàn)狀及特點分析

據(jù)統(tǒng)計，截至2018年8月，福建省屬國有企業(yè)共擁有土地總面積約30萬畝，土地呈現(xiàn)以下四個特點：一是從土地性質(zhì)上看，出讓地只占到20.42%，說明省屬國有企業(yè)取得的土地大部分是歷史存留的，新增的比較少；二是從土地用途上，高速公路用地占到59.35%，工業(yè)用地占比29.39%，其余的為商業(yè)、倉儲、住宅、農(nóng)業(yè)等用地，說明省屬國有企業(yè)目前擁有的土地價值不高，需要積極主動處置土地，提升土地價值；三是從土地分布看，福廈漳泉只占到30.44%，說明省屬國有企業(yè)的土地分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)比較少，大部分在欠發(fā)達(dá)地區(qū)，影響其價值；四是從土地使用上看，省屬國有企業(yè)的土地主要是通過被動處置變現(xiàn)，積極主動開發(fā)自有土地，提升土地價值的比較少。

二、國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置中的常見問題

隨著中國城市化進(jìn)程的加快，土地作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要生產(chǎn)要素，價值日益凸顯。國有企業(yè)也逐步意識到土地在企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、參與市場競爭中的重要作用，采取開發(fā)建設(shè)自有土地、棚戶區(qū)改造、建設(shè)安置房、土地出售等多種處置模式，盡可能提升土地價值，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。筆者多次親身參與省屬國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置，發(fā)現(xiàn)土地資產(chǎn)處置在取得一定成績的同時，也存在不少問題：

（一）對土地資產(chǎn)管理重視不夠

國有企業(yè)生產(chǎn)任務(wù)比較繁重，主要精力都用在生產(chǎn)經(jīng)營上，對土地資產(chǎn)的重要性認(rèn)識不足，重視不夠，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是沒有對土地情況進(jìn)行系統(tǒng)研究，缺乏土地處置規(guī)劃，土地資產(chǎn)閑置比較多，利用率不高；二是土地資產(chǎn)底數(shù)不清，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)、現(xiàn)狀不明，根據(jù)筆者在實際工作中的調(diào)研摸底，有些企業(yè)連簡單的數(shù)據(jù)都無法統(tǒng)計明確；三是土地資產(chǎn)權(quán)屬不清。一些老企業(yè)建廠歷史較長，又經(jīng)歷了脫鉤劃轉(zhuǎn)等，土地相關(guān)資料丟失，權(quán)屬無法確定，導(dǎo)致出現(xiàn)土地?zé)o法過戶、無法更名、土地取得方式無法變更等問題。

（二）土地資產(chǎn)處置程序不夠規(guī)范

筆者在實際工作中，發(fā)現(xiàn)部分企業(yè)在土地資產(chǎn)處置程序上不夠規(guī)范，對其土地資產(chǎn)進(jìn)行處置時，沒有按規(guī)定履行相關(guān)決策程序，自行決定，直接進(jìn)行招拍掛，非常不規(guī)范，有可能導(dǎo)致土地?zé)o法通過市場發(fā)現(xiàn)功能實現(xiàn)價值最大化。

（三）企業(yè)土地資產(chǎn)運(yùn)營效率不高

部分企業(yè)雖然有較多土地資產(chǎn)，有的還是在市中心的優(yōu)質(zhì)土地，但是這些土地不是閑置或出租，就是被動等處置，企業(yè)沒有對這部分土地進(jìn)行積極主動開發(fā)盤活，運(yùn)營效率較低，造成土地資產(chǎn)的隱性流失。

（四）土地處置的法律法規(guī)不完善

目前現(xiàn)有法律法規(guī)，對國有企業(yè)土地使用權(quán)的有序流傳、土地資產(chǎn)開發(fā)盤活，公平參與市場競爭起到了積極作用，但并沒有對國有企業(yè)土地被作為公共管理與公共服務(wù)等用地的處置市場價值作出規(guī)定。這就使土地處置的實際操作中，用地單位往往把國有企業(yè)的土地規(guī)劃為公共管理與公共服務(wù)用地，處置價值相比市場價值明顯偏低，使國有企業(yè)利益受損，影響國有企業(yè)解決歷史遺留問題及企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

三、完善土地資產(chǎn)處置的建議

（一）做好土地資產(chǎn)管理基礎(chǔ)工作

企業(yè)要做好土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作，提高管理水平。重點做好以下四方面工作：一是根據(jù)公司土地資產(chǎn)情況制定相應(yīng)制度，做到“有法可依”；二是調(diào)研整個公司的土地資產(chǎn)，了解每一宗土地的基本情況，建立土地資產(chǎn)臺賬；三是請教土地專家，研究土地情況，結(jié)合土地臺賬制定公司土地開發(fā)利用規(guī)劃；四是針對一些存在疑難雜癥的土地，成立專門的工作組，結(jié)合實際情況穩(wěn)步解決土地權(quán)屬等問題。

（二）圍繞公司主業(yè)開展土地資產(chǎn)處置工作

國有企業(yè)一定要充分認(rèn)識到土地作為生產(chǎn)要素的重要作用，特別是在企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，解決歷史遺留問題上的所起的支點作用。目前，各地國有企業(yè)都確定了自己的主業(yè)，土地資產(chǎn)處置盤活就要圍繞著公司主業(yè)展開，實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。所以在土地資產(chǎn)處置時，一定要調(diào)查了解土地周邊的控規(guī)及開發(fā)計劃，判斷與公司主業(yè)是否相關(guān)，通過談判尋找項目合適切入點，將其打造成公司的發(fā)展平臺，對主業(yè)的提升起到四兩撥千斤的作用。

（三）綜合運(yùn)用各種土地資產(chǎn)處置方式提升土地資產(chǎn)價值

目前，國有企業(yè)對自有土地開發(fā)利用一般采取土地一級開發(fā)、棚戶區(qū)改造、建設(shè)安置房、土地出售等模式。企業(yè)應(yīng)充分考慮自身特點和土地資產(chǎn)的差異性， 選擇符合公司主業(yè)發(fā)展、有利于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的模式進(jìn)行開發(fā)，提高土地資產(chǎn)價值。對于市中心的自有土地，企業(yè)要盡可能采用土地一級開發(fā)模式，筆者所在企業(yè)就有一宗市中心的土地，原計劃做公共用地處置，經(jīng)過協(xié)商改為企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)，土地價值提升10倍，項目開發(fā)建成后，對外招商的也選擇與公司主業(yè)能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)的業(yè)態(tài)，引進(jìn)銀行等大型金融機(jī)構(gòu)，取得很好效果，促進(jìn)公司資本運(yùn)營主業(yè)發(fā)展； 對于棚戶區(qū)改造的土地處置模式，要根據(jù)企業(yè)實際情況，提出可行思路，盡可能將職工安置在一塊土地上，騰空其他土地以集中發(fā)展企業(yè)，達(dá)到既解決職工住房問題，又能解決企業(yè)發(fā)展問題。

（四）建立一支執(zhí)行有力、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)耐恋毓芾韴F(tuán)隊

國有企業(yè)擁有的高價值土地資產(chǎn)往往成為各種矛盾的聚焦點。這就要求企業(yè)要建立一支執(zhí)行有力、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)耐恋毓芾韴F(tuán)隊，這個團(tuán)隊要有四個方面能力：一是要善于調(diào)查研究，毛主席說過：“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，只有經(jīng)過調(diào)查研究，對土地資產(chǎn)才會有一個比較客觀的了解，做到心里有數(shù)；二是要善于請教專家，畢竟土地資產(chǎn)處置專業(yè)性比較強(qiáng)，專家在土地資產(chǎn)方面有豐富的經(jīng)驗，能給我們提供一個符合實際的意見和建議；三是要善于集思廣益，會根據(jù)調(diào)查的情況和專家的建議提出可行的解決問題的思路，做到復(fù)雜問題簡單化；四是要善于溝通協(xié)調(diào)，土地問題往往錯綜復(fù)雜，需要與專家等各種人員溝通協(xié)調(diào)，這就要求管理團(tuán)隊掌握溝通技巧及專業(yè)知識，以誠待人，協(xié)調(diào)解決土地問題；五是要深入學(xué)習(xí)掌握市場經(jīng)濟(jì)的知識，充分利用市場競爭發(fā)現(xiàn)土地價值的原理，在土地開發(fā)過程中多找意向客戶，通過公開公平公正的市場競爭，讓客戶對土地處置進(jìn)行公開競價，實現(xiàn)土地價值最大化。