文/劉付錫立 深圳市住宅物業(yè)管理有限公司 廣東深圳 518000

在正常情況下，建筑工程基本可以交付使用后，物業(yè)管理才正式介入，從工作交接的角度來(lái)看，單位之間的交接必然會(huì)出現(xiàn)諸多問題，給后續(xù)的管理活動(dòng)帶來(lái)諸多不便，如配套設(shè)施不完善、資料不全等等。那么，物業(yè)管理若在建筑工程前期就提前介入，可有效避免可能發(fā)生的諸多問題。

1、物業(yè)管理前期介入對(duì)于工程建設(shè)的積極影響

1.1 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

設(shè)計(jì)方案本身是對(duì)建筑工程建設(shè)構(gòu)想的具體化體現(xiàn)，設(shè)計(jì)方案本身具有一定的預(yù)測(cè)性，加之建筑工程本身以及周邊環(huán)境的復(fù)雜性，最終依照設(shè)計(jì)方案建設(shè)出的建筑工程實(shí)體可能和建筑工程的實(shí)際使用要求有一定的差異。物業(yè)管理的前期介入，能夠在總結(jié)建筑使用要求、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，給設(shè)計(jì)單位、開發(fā)商提出可行的建議，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)方案的合理調(diào)整，如此便能夠在一定程度減少建筑工程的改造費(fèi)用，解決因設(shè)計(jì)偏差導(dǎo)致的質(zhì)量問題，并可為今后的物業(yè)管理工作奠定基礎(chǔ)[1]。更切合日后使用和管理

1.2 有利于強(qiáng)化質(zhì)量管理

現(xiàn)如今，絕大多數(shù)工程質(zhì)量管理人員，對(duì)于工作質(zhì)量的管理都局限于“技術(shù)管理、材料管理”等方面，在工程管理過程中，未考慮到建筑工程實(shí)際投入使用后的狀態(tài)，對(duì)于細(xì)部節(jié)點(diǎn)的問題重視程度有待提升。而在該方面，物業(yè)管理本身有著先天優(yōu)勢(shì)，立足于既往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，可在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)可能影響通風(fēng)、采光、隔音、滲漏以及設(shè)施設(shè)備合理使用等問題。所以，物業(yè)管理前期介入工程質(zhì)量管理，能夠協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)管理人員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量隱患，避免出現(xiàn)難以解決的工程缺陷和質(zhì)量問題。

1.3 有利于規(guī)范工程交付和業(yè)主后期使用便利

從工程竣工到驗(yàn)收完畢，最后到工程正式投入使用，這個(gè)階段是質(zhì)量問題不斷被揭示的階段，該問題的成因往往是工程建設(shè)和用戶要求不一致所導(dǎo)致的，物業(yè)管理單位本身有著諸多管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于如何規(guī)避問題有著獨(dú)特的方法措施，物業(yè)管理單位可作為用戶、開發(fā)商之間的溝通橋梁，達(dá)到協(xié)助溝通、有效調(diào)節(jié)的作用。以后期的裝飾工程管理為例，物業(yè)的早期介入，能夠提前發(fā)現(xiàn)隔墻設(shè)置、天棚吊頂標(biāo)高等方面存在的問題，同時(shí)開發(fā)商可向物業(yè)管理單位闡述制約工程建設(shè)行為的問題[2]。如“地方消防設(shè)施安裝要求、公共區(qū)域安全性要求等”，如此一來(lái)，開發(fā)商、用戶便能夠了解到對(duì)方的訴求，從而減少糾紛。

2、物業(yè)管理前期介入對(duì)工程質(zhì)量監(jiān)管的對(duì)策

2.1 完善管理體系

物業(yè)管理前期介入對(duì)工程質(zhì)量監(jiān)管的模式，在日本、瑞典等國(guó)家相對(duì)常見，在我國(guó)仍舊處于起步階段，缺少相應(yīng)的規(guī)范、制度對(duì)該模式的運(yùn)作進(jìn)行指導(dǎo)。為保證物業(yè)管理前期介入對(duì)工程質(zhì)量監(jiān)管的有效性，應(yīng)完善相應(yīng)的規(guī)范制度。如“簽字認(rèn)可制度”，通過物業(yè)管理方和工程建設(shè)方的有效溝通、協(xié)調(diào)，在工程質(zhì)量管理方面達(dá)成共識(shí)，并通過簽字確定，就能夠保證管理措施的有效性，保證物業(yè)管理單位能夠?qū)こ藤|(zhì)量管理產(chǎn)生積極影響。我國(guó)現(xiàn)行的《建筑法》、《合同法》等，可作為物業(yè)管理前期介入制度建設(shè)的指導(dǎo)內(nèi)容，開發(fā)商以此為基礎(chǔ)，賦予物業(yè)管理單位“監(jiān)管”的權(quán)利以及簽字認(rèn)可的權(quán)利，這就可真正在工程建設(shè)過程中，實(shí)現(xiàn)“用戶評(píng)價(jià)”，如此一來(lái)，物業(yè)管理單位的建議就成為了工程建設(shè)中的重要制約因素[3]。

2.2 成立QC

質(zhì)量管理小組（Quality Control group，QC），可全權(quán)負(fù)責(zé)對(duì)建筑工程質(zhì)量的監(jiān)管。從客觀的監(jiān)督看，施工的過程就是一個(gè)將設(shè)計(jì)方案轉(zhuǎn)化為實(shí)體工程的過程，這個(gè)過程人力、物力、財(cái)力持續(xù)投入，且具有較為突出的不可逆性，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，往往會(huì)導(dǎo)致較大的損失。上述的簽字認(rèn)可制度，是一種典型的“事后”管理行為，難以實(shí)現(xiàn)對(duì)工程質(zhì)量的提前控制，為保證物業(yè)管理前期介入能夠事先干預(yù)工程建設(shè)，需要以施工方、設(shè)計(jì)單位、物業(yè)管理方、開發(fā)商為主體，構(gòu)成QC 小組[4]。

圖1 物業(yè)管理超前介入管理體系

如圖1所示，通過TQC、PDCA 質(zhì)量管理方法以及簽字認(rèn)可制度，各方通過管理上的協(xié)調(diào)，可成為一個(gè)完善的管理體系。ISO9000:2000可作為構(gòu)建質(zhì)量管理體系的指導(dǎo)內(nèi)容，在ISO9000:2000 突出了以“用戶”為中心的思想，將用戶的滿意度作為評(píng)價(jià)工程質(zhì)量管理的主要手段。PDCA 質(zhì)量管理方法，為計(jì)劃（Plan）、執(zhí)行（Do）、檢查（Check）、處理（Act），在循環(huán)的管理鏈條中，可持續(xù)發(fā)現(xiàn)工程建設(shè)中存在的問題，指導(dǎo)質(zhì)量管理工作的不斷開展，而全面質(zhì)量管理（Total Quality Control，TQC）則可實(shí)現(xiàn)對(duì)事前、事中、事后的質(zhì)量全面調(diào)控，從而大幅度提高質(zhì)量管理的有效性、效率。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，物業(yè)管理前期的介入能夠解決建筑工程可能出現(xiàn)的諸多問題，就當(dāng)前我國(guó)建筑工程質(zhì)量管理現(xiàn)狀而言，質(zhì)量管理流程、質(zhì)量管理體系均欠缺對(duì)建筑工程交付使用后的考慮，以至于在竣工交付環(huán)節(jié)出現(xiàn)諸多推諉扯皮事件、返工事件，對(duì)于建筑工程建設(shè)效益產(chǎn)生了較為突出的影響。因此，廣大從業(yè)者需要對(duì)物業(yè)管理前期的介入有足夠認(rèn)識(shí)，并在實(shí)踐中推動(dòng)該模式的應(yīng)用。