羅赟

起步價(jià)高達(dá)千萬(wàn)元一套的深圳豪宅深業(yè)中城10月30日開(kāi)盤(pán)，192套房源的認(rèn)籌人數(shù)就達(dá)2794人。在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”即將收官的當(dāng)下，深圳樓市的“壓軸戲”開(kāi)場(chǎng)了？

早在9月24日，深業(yè)中城就宣布，預(yù)計(jì)將本項(xiàng)目住宅投入市場(chǎng)銷售。兩年前，該項(xiàng)目420套住宅全部轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租公寓，讓很多人惋惜不已，而如今猝不及防的官宣“轉(zhuǎn)租為售”，更是引發(fā)市場(chǎng)不小波瀾。

10月21日，深業(yè)中城發(fā)布銷售方案，推售兩棟共192套住宅，認(rèn)籌金500萬(wàn)元;10月27日凌晨公布的認(rèn)籌名單長(zhǎng)達(dá)2794人，也即認(rèn)籌金這一塊已達(dá)139.7億元，相當(dāng)于一個(gè)百?gòu)?qiáng)房企的銷售體量。

192套房源2794人認(rèn)籌，中簽率不到7%

深業(yè)中城自10月21日宣布出售192套住宅以來(lái)，市場(chǎng)反響熱烈，該項(xiàng)目10月22日—26日認(rèn)籌，28日搖號(hào)，30日選房，是繼去年招商海上世界雙璽花園（下稱“招商雙璽”）后，又一個(gè)認(rèn)籌金達(dá)到500萬(wàn)元的項(xiàng)目。

27日凌晨，深業(yè)中城官方微信公眾號(hào)發(fā)布《深圳中城（一期）住宅誠(chéng)意登記人名冊(cè)》，最后一行為2794名，這意味著，有2794人交了誠(chéng)意金，中簽率僅為6.87%，相當(dāng)于15個(gè)人搶一套房，而2018年招商雙璽項(xiàng)目共推出167套房源，有效認(rèn)籌才666個(gè)。

為什么這個(gè)項(xiàng)目有如此吸引力？

公開(kāi)信息顯示，深業(yè)中城推出的2號(hào)樓、3號(hào)樓兩棟住宅，包含建筑面積133m2、175m2、192m2、205m2、233m2 5種戶型及4套建筑面積約309m2～395m2的頂層復(fù)式，共計(jì)192套可售房源，明年年底毛坯交付，項(xiàng)目均價(jià)13.5萬(wàn)元/平方米，單價(jià)10.82萬(wàn)～19.66萬(wàn)元/平方米，普通戶型總價(jià)1509萬(wàn)～3315萬(wàn)元，復(fù)式總價(jià)5670萬(wàn)～7787萬(wàn)元，起步價(jià)就達(dá)到1500萬(wàn)元，名副其實(shí)的豪宅項(xiàng)目。

樂(lè)有家片區(qū)分析專家楊宣認(rèn)為，深業(yè)中城項(xiàng)目認(rèn)籌人數(shù)大大高于推售套數(shù)的主要原因有兩個(gè)：第一，這是入住香蜜湖板塊難得的機(jī)會(huì);第二，就是該項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)低于周邊二手豪宅樓盤(pán)，性價(jià)比高。

深業(yè)中城是深業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“深業(yè)集團(tuán)”）在城市中心區(qū)打造的城市公園綜合體，位于深圳市福田區(qū)香蜜湖豪宅板塊，紅荔路南面農(nóng)園路東面，北側(cè)即為42.4萬(wàn)平方米的香蜜公園，該公園也是其最大的景觀賣點(diǎn)，而樓盤(pán)距離4條地鐵線交會(huì)的地鐵車公廟站不到800米，交通優(yōu)勢(shì)較為明顯。

楊宣提到，香蜜湖板塊近10年來(lái)幾乎沒(méi)有住宅項(xiàng)目入市，未來(lái)只能依靠舊改增加新盤(pán)供應(yīng)，像福田區(qū)龍溪花園改造項(xiàng)目等，因此，深業(yè)中城此次推售住宅項(xiàng)目是入住香蜜湖板塊非常難得的機(jī)會(huì)。由于限價(jià)因素，深業(yè)中城項(xiàng)目均價(jià)在13.5萬(wàn)元/平方米，水榭花都、香域中央花園、香蜜湖一號(hào)、中旅國(guó)際公館、熙園等同片區(qū)豪宅項(xiàng)目均價(jià)都在16萬(wàn)元/平方米以上，作為一手樓盤(pán)的深業(yè)中城自然能吸引到眾多買主的關(guān)注。

此外，深業(yè)中城項(xiàng)目地處名校學(xué)區(qū)內(nèi)，教育資源良好，這也是眾多購(gòu)房者所看重的。

豪裝公寓為何突然“轉(zhuǎn)租為售”？

兩年前，這個(gè)豪宅曾讓一批深圳買主很傷心。

深業(yè)中城最早傳出的開(kāi)盤(pán)時(shí)間是2017年上半年，但遲遲未入市，并且不斷傳出“喝茶費(fèi)”“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)已賣完”等消息。2017年底，深業(yè)集團(tuán)宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，并將深業(yè)中城420套豪華裝修的大戶型住宅全部轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租公寓，預(yù)計(jì)于2020年投入運(yùn)營(yíng)，當(dāng)時(shí)深業(yè)集團(tuán)副總裁董方聲稱，如果想買，也許二三十年以后還有可能。

本以為購(gòu)買無(wú)望，誰(shuí)知9月24日，猝不及防的官宣“轉(zhuǎn)租為售”，一下來(lái)了個(gè)大轉(zhuǎn)折。

10月21日，深業(yè)中城發(fā)布銷售方案稱：“我司作為深圳的市場(chǎng)化國(guó)有企業(yè)，根據(jù)市場(chǎng)變化和集團(tuán)戰(zhàn)略升級(jí)，靈活并及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，預(yù)計(jì)將本項(xiàng)目住宅投入市場(chǎng)銷售。”

一家總部在深圳的龍頭房企高管曾向媒體透露，據(jù)他了解，“深業(yè)最初想拿14萬(wàn)元/平方米的預(yù)售價(jià)，拿不下來(lái)?！?/p>

深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄分析稱，此時(shí)“轉(zhuǎn)租為售”應(yīng)該是為了加快完成集團(tuán)今年的經(jīng)營(yíng)任務(wù)，下半年開(kāi)始，很多房企都會(huì)加快售樓進(jìn)度以完成年度目標(biāo)。公開(kāi)資料顯示，深業(yè)中城項(xiàng)目歸屬于深業(yè)集團(tuán)旗下上市公司深圳控股有限公司（下稱“深圳控股”），據(jù)深圳控股中期報(bào)告顯示，2019年上半年，實(shí)現(xiàn)合同銷售額約64.36億元，完成全年180億元銷售目標(biāo)的35.8%。這意味著，要在下半年銷售額增加到116億元才能完成年度目標(biāo)，加之，7、8月合同銷售額持續(xù)下跌，下半年完成年度目標(biāo)任務(wù)的壓力似乎增加不少。

深圳福田中心區(qū)航拍圖。視覺(jué)中國(guó)

在限價(jià)仍未放松時(shí)選擇突然入市，深業(yè)集團(tuán)方面此前的回應(yīng)也提到，主要是適應(yīng)市場(chǎng)變化及企業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要。楊宣分析，深業(yè)集團(tuán)是深圳市國(guó)資委直管的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)，2017年進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓，是為了積極響應(yīng)國(guó)家租賃政策，而此時(shí)“轉(zhuǎn)租為售”應(yīng)該也是考慮到新房供應(yīng)市場(chǎng)需求，當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商選擇在這個(gè)時(shí)點(diǎn)開(kāi)售，也和買主們此時(shí)的購(gòu)房預(yù)算較為充足有關(guān)。

深圳樓市將上演“壓軸戲”？

今年的深圳樓市可謂一波三折。

去年下半年開(kāi)始，深圳信貸條件放寬、銀行貸款利率下行，加上今年2月《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》落地，市場(chǎng)預(yù)期向上，成交量逐步回升，但是，二季度隨著政策面開(kāi)始收緊，信貸管控加強(qiáng)，市場(chǎng)回歸理性，成交逐步下滑，因此，整個(gè)上半年深圳樓市呈現(xiàn)先升后降走勢(shì)。

7、8月的深圳樓市持續(xù)疲軟，推盤(pán)量走低，訪客指數(shù)驟跌。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月底至8月初連續(xù)兩周無(wú)一新項(xiàng)目入市，訪客指數(shù)跌至3月以來(lái)的谷底，深圳樓市可謂一片沉寂。

7月新房成交疲軟的態(tài)勢(shì)一直延續(xù)到8月中旬，其中，一手豪宅項(xiàng)目在經(jīng)歷了6、7月的低供應(yīng)量時(shí)期后，8月中下旬終于打破前兩個(gè)月無(wú)項(xiàng)目獲取預(yù)售的情況，福田區(qū)的天健天驕南苑項(xiàng)目獲取預(yù)售并開(kāi)盤(pán)入市。據(jù)楊宣介紹，該項(xiàng)目地理位置較好，成交熱度較高。不過(guò)，受前幾個(gè)月供應(yīng)收緊影響，一手豪宅成交量依然下滑。

進(jìn)入傳統(tǒng)旺季，深圳樓市在9月的第三周迎來(lái)了一波小小的上揚(yáng)，不過(guò)，整月新房住宅成交量依舊沒(méi)能扭轉(zhuǎn)下跌趨勢(shì)。而深圳一手豪宅市場(chǎng)則有了明顯的變化。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月有兩個(gè)豪宅項(xiàng)目獲取預(yù)售并入市，供應(yīng)面積達(dá)到8.92萬(wàn)平方米，一手豪宅共成交288套，環(huán)比增加九成。10月以來(lái)，豪宅推盤(pán)量持續(xù)增加，熱門(mén)項(xiàng)目深業(yè)中城自9月底宣布“轉(zhuǎn)租為售”，10月推出的192套住宅，認(rèn)籌人數(shù)達(dá)到2794人，同時(shí)，其他豪宅樓盤(pán)也進(jìn)入開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備階段，如龍華金茂府已開(kāi)啟驗(yàn)資300萬(wàn)元（注：買房者需向開(kāi)發(fā)商出示資金證明）看房模式，福田CBD豪宅項(xiàng)目天元花園也已于9月初開(kāi)放展示空間，今年內(nèi)或?qū)⑼瞥鲂缕贰?/p>

楊宣提到，一手房的成交主要是看房源質(zhì)量，很多豪宅項(xiàng)目近期集中開(kāi)盤(pán)，新房住宅成交量一定有所上揚(yáng)，因?yàn)橹坝^望的客戶會(huì)同時(shí)看幾個(gè)項(xiàng)目，大大縮短了成交周期。玉家雄則認(rèn)為，隨著10月底豪宅供應(yīng)量的增加，后期新房住宅成交或?qū)⒂兴仙?，但是豪宅?xiàng)目雖均價(jià)高，套數(shù)卻有限，對(duì)深圳新房市場(chǎng)成交量的影響不會(huì)太明顯。

責(zé)編：陳棟棟 chendongdong@ceweekly.cn

編審：張偉

美編：孫珍蘭