凱風(fēng)

2019年的中國樓市，出現(xiàn)許多前所未有的新變化。相比短期市場(chǎng)的起起伏伏，這些變化帶來的影響更為深遠(yuǎn)。在“政策市”主導(dǎo)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)里，看不到政策之變，就無法把握未來。

新房貸利率橫空出世

第一大變化是，10月8日，新房貸利率橫空出世，中國樓市最大懸念揭曉。中國房貸利率將徹底從“政策利率上浮”轉(zhuǎn)向“5年期LPR+加點(diǎn)”模式，樓市利率將與實(shí)體利率完全脫鉤。

9月份LPR報(bào)價(jià)出臺(tái)，其中，一年期LPR4.2%，較上月降低5個(gè)基點(diǎn);5年期以上LPR為4.85%，與上月保持一致。這組數(shù)據(jù)將政策意圖展現(xiàn)得淋漓盡致：一年期LPR正是實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款的參考利率，定向降息的意味十分明顯;5年期以上LPR則是房貸利率的參考基準(zhǔn)，樓市定向加息的意圖同樣突出。

新模式下，房貸利率是增是減？

目前，北京地區(qū)已經(jīng)做出表率。據(jù)報(bào)道，有銀行首套房利率在LPR的基礎(chǔ)上上浮不低于55個(gè)基點(diǎn)，二套房不低于105個(gè)基點(diǎn)。由此換算，北京地區(qū)個(gè)人房貸浮動(dòng)下限為5.4%，二套房浮動(dòng)下限為5.9%。與目前執(zhí)行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比，均出現(xiàn)微增。

顯然，新利率模式下，實(shí)體降息，樓市定向加息。全國各地的房貸利率至少不會(huì)低于之前的水平。而一些首套房貸仍在打折的城市，將會(huì)徹底告別“折扣時(shí)代”，進(jìn)入“加點(diǎn)時(shí)代”。

新模式最具殺傷力的一點(diǎn)是，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和樓市利率實(shí)行的是“雙軌制”。即使未來出現(xiàn)寬松，房貸利率仍舊能維持在高位，這就最大限度避免資金之水流向樓市，從而為定向調(diào)控打下了基礎(chǔ)。

網(wǎng)簽全國聯(lián)網(wǎng)正式啟動(dòng)

第二大變化是，房屋網(wǎng)簽全國聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)正式啟動(dòng)，涉及150個(gè)城市。

目前，我國已經(jīng)實(shí)現(xiàn)房貸全國聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息全國聯(lián)網(wǎng)，這一次推出的網(wǎng)簽全國聯(lián)網(wǎng)可謂最后一環(huán)，從此將住房交易全部納入國家監(jiān)控體系之中。

屆時(shí)，監(jiān)管部門將會(huì)掌握每一個(gè)城市的成交信息，而每一個(gè)購房者在不同城市之間的投資房產(chǎn)，也會(huì)一目了然。

這意味著，房地產(chǎn)稅只要想開征，隨時(shí)都能開征，技術(shù)障礙已經(jīng)不復(fù)存在。而對(duì)于炒房客的圍堵，將不再存在太多困難，炒房客或?qū)⒂瓉碜詈蟮膬陡镀凇?/p>

宅基地仍被嚴(yán)控

第三個(gè)大變化是，集體土地獲得直接入市資格，而宅基地仍被嚴(yán)控，城里人想要到農(nóng)村購房仍舊遙遙無期。

關(guān)于土地制度，最近有兩個(gè)政策影響深遠(yuǎn)：一是新土地管理法通過，集體土地獲得直接入市資格，原來由國有土地一統(tǒng)天下的土地供應(yīng)格局徹底扭轉(zhuǎn)。

不過，這一次允許入市的只是農(nóng)村集體經(jīng)營性用地，并不包括影響面最大的宅基地，只能用于工業(yè)、商業(yè)用途，不能用于建設(shè)商品房。

然而，一切都沒有定數(shù)。就在前段時(shí)間，北京已經(jīng)打響集體土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房第一槍。集體土地可用于建設(shè)半商業(yè)性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)房，這顯然是前所未有的突破。隨著集體土地進(jìn)一步入市，廠房、商鋪、房租乃至房價(jià)都會(huì)受到直接影響。

二是中央出臺(tái)宅基地新規(guī)，關(guān)鍵內(nèi)容有三個(gè)方面：一戶只能擁有一處宅基地;嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購買宅基地;不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。

這意味著，宅基地仍在受控之列，城里人到鄉(xiāng)村建房仍舊受限，而建在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房仍然看不到轉(zhuǎn)正的希望。同時(shí)，農(nóng)民進(jìn)城落戶，仍有保留宅基地的可能，這為“推動(dòng)1億人口進(jìn)城落戶”掃清了最大障礙。“零門檻落戶”已經(jīng)遍地開花，三四線城市再不放開落戶，真的就晚了。

著眼未來

總結(jié)一下，這三個(gè)政策，都是著眼于中國房地產(chǎn)的未來。

新房貸利率，為樓市定向調(diào)控提供可能，從而避免每一次寬松，大水都漫灌到房地產(chǎn)的可能。

網(wǎng)簽全國聯(lián)網(wǎng)，則是全國住房聯(lián)網(wǎng)的一部分，從而將房產(chǎn)暴露在監(jiān)控系統(tǒng)之下，投機(jī)炒房的空間越來越小，開征房地產(chǎn)稅的技術(shù)障礙不復(fù)存在。

集體土地入市與宅基地新規(guī)，將為各大城市提供更多的土地供應(yīng)來源。雖然這一政策如今還不顯眼，但為未來留下了充足的想象空間。

一言以蔽之，無論是剛需還是投資，都要及時(shí)轉(zhuǎn)變思維。