肖麗
【摘要】在中國建設(shè)的日益完善下,中國的各項(xiàng)建設(shè)基本完成,房地產(chǎn)行業(yè)所擁有的市場越來越少,各個(gè)房地產(chǎn)商之間的競爭越來越激烈,房地產(chǎn)的房子儲(chǔ)存也越來越多,這就導(dǎo)致房地產(chǎn)的利益變得越來越少。因此,嚴(yán)格把控運(yùn)營口徑成本使房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問題,下面介紹運(yùn)營成本口徑管控的問題以及解決措施。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);運(yùn)營口徑成本管控
房地場行業(yè)經(jīng)過近幾年的發(fā)展,逐步成為帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的中流砥柱,但是由于人們近幾年出現(xiàn)的賣房難的問題收到了國家的廣泛關(guān)注,并推行了一系列政策來壓低房子的價(jià)格,同時(shí)實(shí)行每個(gè)人只能買最多兩套房,所以就使房地產(chǎn)的利潤變得越來越少,如果還是用原來的管理模式,那么公司就只會(huì)逐漸走向破產(chǎn)。因此,成本掌控成為不可忽視的問題。
1、運(yùn)營口徑成本管控的含義
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)要經(jīng)歷買地、設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)劃、施工、預(yù)售、交樣板房、竣工結(jié)算、交樓驗(yàn)收,產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié),這些環(huán)節(jié)的完成一般需要兩年左右。房地產(chǎn)想要達(dá)到最大利益就需要嚴(yán)格把控成本,管理部門從工程的開始到工程的結(jié)束,都要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督,在實(shí)際的施工中,比對(duì)實(shí)際成本和預(yù)期成本的差額,找出原因并在之后的工程中進(jìn)行改正,盡量使實(shí)際成本接近預(yù)期成本,從而就能保證工程的總成本接近預(yù)計(jì)成本。
2、房地產(chǎn)公司對(duì)運(yùn)營口徑成本進(jìn)行管控的意義
運(yùn)營口徑成本管理是整個(gè)企業(yè)的重中之重,它是整個(gè)企業(yè)的決策依據(jù),所有工作都要圍繞它展開,企業(yè)的利潤多少都與它有關(guān),它的巨大作用主要體現(xiàn)在這幾個(gè)方面:
(1)建立運(yùn)營口徑成本管理體系要和財(cái)務(wù)部門進(jìn)行及時(shí)的溝通交流,在一項(xiàng)工程進(jìn)行前,要對(duì)工程的成本進(jìn)行合理的預(yù)估,而不是類似財(cái)務(wù)部門只對(duì)實(shí)際成本進(jìn)行記錄,進(jìn)而統(tǒng)計(jì)成本,這樣會(huì)使工程的工作沒辦法展開,只有該體系完善,才能給工程的各個(gè)環(huán)節(jié)提供直接依據(jù)。
(2)建立運(yùn)營口徑成本管控體系,在項(xiàng)目開發(fā)之前能夠給出總計(jì)成本,具體規(guī)劃,運(yùn)營口井成本表等,利用這些可以對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督,從而能夠保證各個(gè)環(huán)節(jié)按預(yù)期目標(biāo)完成,后續(xù)的工程也能夠根據(jù)這一體系進(jìn)行成本參考。
(3)建立運(yùn)營口徑成本管理體系,在項(xiàng)目的實(shí)施過程中,可能會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題,這些問題往往會(huì)導(dǎo)致工程的實(shí)際成本超出預(yù)期成本,這就需要管理人員在項(xiàng)目進(jìn)行過程中根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題調(diào)整工程策略,這樣不僅可以使工程的成本在后期的工程中逐漸被找回,逐漸拉近實(shí)際成本與預(yù)計(jì)成本之間的差距,還能夠完善運(yùn)營成本管控體系,形成科學(xué)的管控體系。
(4)建立運(yùn)營口徑成本管控體系,可以使公司的各種資源得到最大程度的利用,提高各個(gè)部門的工作效率,加快項(xiàng)目進(jìn)程。
3、房地產(chǎn)公司運(yùn)營口徑成本管控的步驟及方法
運(yùn)營口徑成本管控應(yīng)該是全面性,體系化的管理體系,這一體系的建立需要高層領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)各個(gè)部門的人員進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等步驟,從而形成完整的運(yùn)營口徑管理成本,其主要步驟如下:
3.1制定目標(biāo)成本
制定目標(biāo)成本是運(yùn)營口徑成本掌控的一個(gè)最主要內(nèi)容,根據(jù)工程的各項(xiàng)基本條件、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合自身公司的實(shí)際情況,制定各個(gè)環(huán)節(jié)的目標(biāo)成本,這是后期工程建設(shè)成本的主要依據(jù)。
3.2制定合約規(guī)劃表
(1)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目的具體內(nèi)容,對(duì)項(xiàng)目的合同簽訂進(jìn)行具體的安排。合同的制定需要先由總工程師對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行設(shè)計(jì),再將設(shè)計(jì)稿交給造價(jià)部門進(jìn)行成本的預(yù)估,最后再將這些寫入合同與客戶簽訂。
(2)合同內(nèi)容應(yīng)該具體到工程的每個(gè)環(huán)節(jié)以及每個(gè)環(huán)節(jié)的材料使用量,各個(gè)環(huán)節(jié)之間要有明確的界限,以防日后出現(xiàn)問題方便查找。
3.3制定簽正變更明細(xì)表
(1) 企業(yè)的簽證變更應(yīng)該有詳細(xì)的流程,包括項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人以及各個(gè)環(huán)節(jié)的負(fù)責(zé)人等等。(2) 項(xiàng)目的每個(gè)階段如果有變更,都應(yīng)該做好記錄,并且要在合同中有所體現(xiàn)。(3) 根據(jù)變更后的合同總金額填寫運(yùn)營口徑成本明細(xì)表。
3.4制定成本分析表
(1) 在項(xiàng)目實(shí)施過程中如果出現(xiàn)實(shí)際成本和預(yù)估成本出現(xiàn)差額,要對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行分析,如果多出預(yù)估成本,就要對(duì)工程進(jìn)行改進(jìn),在后期的工程中找回成本,如果比預(yù)估成本少,要對(duì)工程進(jìn)行檢測,防止出現(xiàn)質(zhì)量問題。
(2) 對(duì)于超出或者少于預(yù)期成本的現(xiàn)象,都應(yīng)該有所記錄,并且改善工程,盡可能使實(shí)際成本借記預(yù)期成本,在改善過后要將改善前后的成本進(jìn)行總結(jié),制定成本工作表。
3.5編寫運(yùn)營口徑成本分析報(bào)告
在工程的各個(gè)階段完成后,要對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收,概括性總結(jié)實(shí)際成本與預(yù)期成本之間的差距,并根據(jù)運(yùn)營口徑成本分析問題所在,及時(shí)提出改善措施對(duì)工程進(jìn)行改變,保證實(shí)際成本接近預(yù)期成本,保證工程的利益。
4、房地產(chǎn)公司運(yùn)營口徑成本管控中需注意的問題及建議
4.1目前存在的主要問題
運(yùn)營口徑成本管控關(guān)系著工程的每個(gè)方面,可以說和每個(gè)部門都有關(guān)系,但是對(duì)于企業(yè)來說,可能只會(huì)注重個(gè)別部門的成本管控,這就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)一系列問題: ? ?(1) 目標(biāo)成本編制后,項(xiàng)目主要指標(biāo)發(fā)生變更,如項(xiàng)目分期、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、產(chǎn)品用地及建筑面積發(fā)生變更等導(dǎo)致編制運(yùn)營口徑成本表時(shí)無法與目標(biāo)成本進(jìn)行比對(duì),而如果重新編制目標(biāo)成本,就會(huì)失去運(yùn)營口徑成本管控的意義;
(2) 一個(gè)企業(yè)中可能對(duì)公司員工的培訓(xùn)力度不夠,導(dǎo)致上面?zhèn)鬟_(dá)的內(nèi)容下面的人員理解與上級(jí)的意思不同,導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真。
(3) 大部分的企業(yè)的成本規(guī)劃大部分都由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行管控,但是財(cái)務(wù)部門人員對(duì)于成本的規(guī)劃沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn),一般只能記錄企業(yè)的花費(fèi),不會(huì)對(duì)工程進(jìn)行調(diào)整而是成本接近預(yù)期成本,各個(gè)部門之間的分工也不夠明確,這就會(huì)使成本的管控出現(xiàn)很多問題。
4.2對(duì)于運(yùn)營成本的管控意見
(1)一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營成本管控體系的制定應(yīng)該廣泛采取各個(gè)方面的意見,尤其是工程方面的規(guī)劃,要請(qǐng)教專門的專家對(duì)工程進(jìn)行設(shè)計(jì),并且結(jié)合自身企業(yè)的實(shí)際情況做出一個(gè)合理的運(yùn)營成本管控體系。
(2) 在運(yùn)營成本口徑成本體系確定以后,要發(fā)揮成本管控的作用,對(duì)公司中各個(gè)部門的管理人員進(jìn)行培訓(xùn),使每個(gè)管理人員能夠了解體系的主要內(nèi)容和流程,同時(shí)也能讓每個(gè)人了解自己的職責(zé)所在。
結(jié)語:
總而言之,對(duì)于運(yùn)營成本的管控要有專業(yè)的人員指導(dǎo),制定符合自身企業(yè)實(shí)際情況的運(yùn)營口徑成本體系。
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