江琳　孫輝

摘要：農(nóng)村土地“三權(quán)”抵押對提高農(nóng)村資源配置效率，優(yōu)化農(nóng)業(yè)發(fā)展模式、拓寬農(nóng)民融資渠道具有重要意義。論文在梳理國內(nèi)外文獻的基礎上，從行為學的角度對農(nóng)村“三權(quán)”抵押的重要意義、抵押行為的必要性與可行性、實施路徑、影響因素、效果評價等方面的最新研究進展進行歸納總結(jié)后提出研究總結(jié)與展望。

關 鍵 詞：農(nóng)村;“三權(quán)”抵押;抵押行為

一、引言

2015年8月，國務院印發(fā)《關于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》賦予承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)“兩權(quán)”抵押融資功能;2016年3月，《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》通過，至此，農(nóng)權(quán)抵押有了政策支持。農(nóng)村“三權(quán)”抵押作為一種安全性比較高的擔保方式，在試點推行過程中越來越受重視和認可：國家關注“三農(nóng)”問題的破解、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的推進;農(nóng)戶在意抵押貸款權(quán)利的實現(xiàn)、房權(quán)地權(quán)的權(quán)益保護;金融機構(gòu)聚焦資本的保值增值、服務和用戶體驗的提升。抵押評估的合理性深刻影響著抵押貸款的順利實施，關系著商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的資本利用、風險管理和資本收益情況，也關系到抵押借款人融資的合法權(quán)益，但是由于我國農(nóng)村“三權(quán)”抵押工作起步晚，理論不完善，在抵押工作中還存在很多問題，只有充分研究抵押和評估中存在的問題才能有的放矢，提升抵押質(zhì)量，提高評估效率和評估合理性，規(guī)范評估秩序，拓寬農(nóng)民融資渠道，培養(yǎng)和提高農(nóng)民投資意識，促進農(nóng)戶收入的增長，提高農(nóng)村資源配置效率，優(yōu)化農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，從而助力實現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。

國內(nèi)外學者從不同角度對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押問題展開了研究，國外研究較早，美國、德國和日本有比較完善的理論和實踐體系;我國學者也從農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押的理論基礎、可行性、操作條件、實施效果等方面做了詳細探討。抵押行為涉及抵押人、抵押權(quán)人，標的物等，農(nóng)村“三權(quán)”抵押行為相關者包括村民個體，信用社等金融機構(gòu)、國家等。

本文將從行為人決策過程角度分析國內(nèi)相關研究。

二、國外研究狀況

關于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押的研究，德國和美國在農(nóng)村土地使用權(quán)抵押貸款方面起步比較早，德國1949年制定并于2003年修訂了《德意志農(nóng)業(yè)地產(chǎn)抵押銀行法》，建立了完備的立法體系，抵押銀行由聯(lián)邦政府確定范圍并直接領導，以為農(nóng)村發(fā)展提供資金支持為基本任務。同時以農(nóng)民土地為抵押出資建立合作銀行，由國家機構(gòu)監(jiān)督，保證農(nóng)村土地使用權(quán)抵押的順利進行（尹濤，2014）[1]。而美國通過《聯(lián)邦農(nóng)業(yè)貸款法》等建立規(guī)范的農(nóng)村土地抵押貸款運作方式，同時建立完備成熟的地籍管理制度，以保證農(nóng)地抵押貸款的順利推行，只有優(yōu)質(zhì)的土地登記和管理制度才能保證抵押貸款的安全性。政府應制定嚴格的地籍管理制度并認真執(zhí)行，市場應該助力建立規(guī)范的抵押貸款運作方式，保證抵押貸款過程的順利進行，防范違約風險，規(guī)范抵押市場秩序。[1]

（一）完善運作體系，提高抵押行為效率

Robert J. Shiller、Allan N. Weiss （1999） [2]通過比較自動評估模型（AVM）和現(xiàn)有的評價方法提出了新的房地產(chǎn)估價系統(tǒng)框架，模擬密度估計和利潤（DEPS）方法測量評估系統(tǒng)質(zhì)量，限制抵押貸款承銷情況、減少抵押貸款組合的違約損失，同時討論了影響抵押評估估值體系選擇的其他因素，如競爭導致的抵押貸款估值的系統(tǒng)誤差、當前評估價格誤差等。Yong heng Deng， Della Zheng， Chang feng Ling （2005） [3]等研究了中國早期的住宅抵押評估狀況，通過搜集住宅抵押貸款市場的微觀數(shù)據(jù)進行了嚴謹?shù)膶嵶C分析，發(fā)現(xiàn)期權(quán)理論無法解釋住房抵押市場的預付費和違約現(xiàn)象，其他金融經(jīng)濟因素也對決定提前還款風險和違約方面有重大影響，基于風險定價的住宅抵押貸款可以提高市場資源配置效率。

（二）評價抵押風險，保證抵押行為人權(quán)益

Michael LaCour-Little，Stephen Malpezzi（2003）[4]和Shu Ling Chiang，Tyler T. Yang，Ming Shann Tsai（2016）[5]等在考慮利率風險、提前還款和違約風險和隨機狀態(tài)變量等影響因素的基礎上探討使用簡化的形式模型評估抵押貸款服務權(quán)，認為在盈虧平衡點評估服務費用的變化主要取決于直接評估成本、初始利率、利率的波動等因素，設計的簡化模型可以幫助金融機構(gòu)和監(jiān)管機構(gòu)應對風險，提高在評估交易服務費提高的經(jīng)濟條件下MSR的各種風險管理水平。在房地產(chǎn)交易市場中，可通過攤銷參與抵押減少房地產(chǎn)止贖的影響（Rafal M. Wojakowski，M. Shahid Ebrahim，Mark B. Shackleton，2016）[6]。

國外研究是在確定評估的系統(tǒng)框架之下展開的，從管理、實務操作、風險控制與績效評價等方面鋪展，把抵押行為及評估工作作為一種系統(tǒng)工程，探討系統(tǒng)內(nèi)外因素的作用和交互影響是國外抵押評估研究的發(fā)展趨勢。基于國內(nèi)外環(huán)境的差別，相關研究在我國的借鑒意義有限，因此，本文著眼于我國社會主義新時代背景和農(nóng)村在新型城鎮(zhèn)化進程中的特殊性，結(jié)合我國國情在抵押人視角探討農(nóng)村“三權(quán)”抵押問題。

三、國內(nèi)研究狀況

我國房地產(chǎn)評估理論和實踐研究從20世紀30年代開始起步，對房地產(chǎn)抵押評估的研究已經(jīng)相對成熟，而對農(nóng)村“三權(quán)”抵押行為的研究稍晚，相關研究單一不動產(chǎn)權(quán)展開，側(cè)重于“三權(quán)”的抵押貸款的理論和實現(xiàn)方面。1991年山東省平度市云山鎮(zhèn)開始嘗試實施“雙抵押”（于文平，1995）[7]，村民行為前需交押金，村干部以服務定酬，服務不好押金和職位均不保，村民種地也要交押金，雖然這種抵押和本文研究所提到的農(nóng)村抵押意義不同，但作為一種村民激勵，對我國之后開展的農(nóng)村確權(quán)，“三權(quán)”分置的政策落實和村民接受度都有積極意義。1995年，國家土地管理局發(fā)布《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》，專家學者開始從各個角度研究農(nóng)村權(quán)利抵押問題。

從行為學角度看，農(nóng)村“三權(quán)”抵押行為的產(chǎn)生和推進受抵押利益相關者個體因素、外部環(huán)境因素、抵押標的物等方面影響，抵押人做出抵押決策要求擁有可抵押“三權(quán)”的村民先認識到問題、產(chǎn)生抵押貸款的需求、激發(fā)抵押意愿，然后搜集信息，具備抵押貸款的條件，針對現(xiàn)有的抵押貸款選擇進行評價，進而做出“三權(quán)”抵押選擇，而抵押后的收益體驗又會影響自己和其他村民的抵押貸款意愿和選擇。

（一）“三權(quán)”抵押各參與主體有行為動機

我國農(nóng)業(yè)比重較大，“三農(nóng)”問題關系我國經(jīng)濟發(fā)展的全局，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，“三權(quán)”抵押相關人對抵押的需求越來越明顯，參與抵押行為的需要和動機也越來越強烈。

1.國家關注“三農(nóng)”問題的破解

1990年以后農(nóng)業(yè)發(fā)展放緩，“三農(nóng)”問題開始顯現(xiàn)并日益嚴重，張陸、郭正模、薛梅（2002）[8]認為實施聯(lián)產(chǎn)承包責任制之后土地承包和使用權(quán)固化而出現(xiàn)了“三農(nóng)”問題，在農(nóng)村實施土地使用承包權(quán)的抵押可以解決這一問題;有學者認為禁止一般農(nóng)村土地權(quán)利抵押導致土地功能實現(xiàn)與政治功能等同，土地失去其生產(chǎn)要素功能，農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展要求農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押的現(xiàn)象存在，應該允許農(nóng)村土地使用權(quán)抵押、建立有限制的宅基地使用權(quán)抵押制度，以發(fā)揮土地融資和規(guī)?；?jīng)營等符合功能（劉云生，2006[9];沈永敏，2008[10]），同時應該在經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，以非農(nóng)收入水平高的農(nóng)戶為主體進行土地承包經(jīng)營權(quán)抵押試點（黎翠梅，2008）[11];同時，我國大力實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，必然產(chǎn)生巨大的金融需求（何廣文、劉甜，2018）[12]，關注供給側(cè)改革和農(nóng)村金融創(chuàng)新需要整合農(nóng)村和農(nóng)戶現(xiàn)有的財產(chǎn)資源，提高資源配置效率。

2.農(nóng)戶有利用農(nóng)權(quán)進行抵押的意愿

我國農(nóng)業(yè)發(fā)展放緩之后，人多地少，土地承包經(jīng)營權(quán)有生產(chǎn)資料和生活資料的雙重性，在欠發(fā)達地區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)純粹是一種生活資料，農(nóng)民并不敢將此作為抵押，而且土地產(chǎn)出有限，管理困難，轉(zhuǎn)出利潤微薄，抵押權(quán)人也不敢將土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物，加之當時關于土地承包經(jīng)營權(quán)的立法規(guī)定存在學術爭論，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處在兩難困境（左平良，余光輝，2005）[13]。

隨著我國經(jīng)濟平穩(wěn)常態(tài)化發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程不斷推進，外出務工求學等城市化行為使得農(nóng)村留守居民數(shù)量減少而平均年齡提高，生產(chǎn)力呈現(xiàn)下降態(tài)勢，同時外出務工家庭的農(nóng)地、農(nóng)房閑置，農(nóng)民愿意通過抵押完成資源整合，減少資源浪費;隨著農(nóng)村居民受教育程度普遍提高，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)意識和風險承受能力增強，企業(yè)家型農(nóng)民比例提高（黎翠梅，2008）[11]，農(nóng)民有通過農(nóng)地權(quán)利抵押融資的需要，根據(jù)調(diào)查75.05%的農(nóng)戶希望國家出臺農(nóng)地抵押貸款政策（劉貴珍，2008）[14]。推行“三權(quán)”抵押有助于實現(xiàn)農(nóng)民增收，提高農(nóng)民生活的幸福感。

3.金融機構(gòu)希望盤活農(nóng)村市場

商業(yè)銀行經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變使得農(nóng)村金融機構(gòu)萎縮，農(nóng)村貸款不足（劉貴珍，2008）[14]。但隨著我國經(jīng)濟平穩(wěn)化發(fā)展成為新常態(tài)，農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展推進順利，農(nóng)民的收入提高，新型企業(yè)家型農(nóng)戶占比提高，融資進行再投資的需求增加，農(nóng)村金融市場是金融機構(gòu)不容忽視的重要市場。但農(nóng)村金融供給同質(zhì)化嚴重（羅劍朝，曹燕子，曹瓅，2015）[15]，農(nóng)村金融供需失衡現(xiàn)象日益突出，發(fā)揮農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的資本功能、推行“三權(quán)”抵押可以提高農(nóng)村金融的資產(chǎn)配置效率，有助于盤活農(nóng)村金融市場。

（二）“三權(quán)”抵押行為的實踐和發(fā)展

經(jīng)濟和社會的發(fā)展使得農(nóng)村“三權(quán)”抵押成為有強烈行為動機的必然，抵押相關人有意愿有需求但市場并不完善，之后大量的研究投向農(nóng)村“三權(quán)”抵押的政策分析、路徑探討和實施建議。

1.“三權(quán)”抵押的理論與制度逐步完善

農(nóng)村“三權(quán)”抵押推行非常重要的障礙在理論不完善，制度不健全，順應經(jīng)濟發(fā)展應當允許農(nóng)戶以其擁有的農(nóng)權(quán)作為抵押品，現(xiàn)行法律應作對應修改（高圣平，陳文學，2009） [19]，應從我國實際出發(fā)，運用相關法律制度，規(guī)范以下幾方面：抵押登記、抵押方式、抵押評估過程、抵押權(quán)實現(xiàn)條件、風險機制等（韋福，2012[20];馬智利，董瑾，馬敏達，2014[21];白昌前，2015[22]）。

目前，我國正逐步實現(xiàn)農(nóng)村“三權(quán)分置”，并完成土地確權(quán)工作，以土地承包經(jīng)營權(quán)分離成土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)為核心內(nèi)容，農(nóng)村土地三權(quán)分置可實現(xiàn)農(nóng)村土改紅利（陳朝兵，2016）[23]，提高抵押登記的準確性，保證抵押登記的合法性，明確抵押后的產(chǎn)權(quán)歸屬和市場流轉(zhuǎn)問題（方婷婷，吳次芳，周翼虎，2017）[24];將土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物不違反土地流轉(zhuǎn)規(guī)定，因此土地承包經(jīng)營權(quán)抵押切實可行，可以在借鑒美國、德國等經(jīng)驗的基礎上設計適合我國國情的抵押模式（劉貴珍，2008）[14]，提出完善的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押制度設計（方婷婷，吳次芳，周翼虎，2017）[24];推進農(nóng)村“三權(quán)”抵押，應通過對農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押和農(nóng)村房屋抵押的關系的界定，探討實踐中農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押的模式，盡快建立完善的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押法律制度和相關配套機制，促進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資工作的健康有序開展。

2.“三權(quán)”抵押的模式及路徑逐步清晰

為更保障抵押行為的實現(xiàn)，政府應對農(nóng)村“三權(quán)”抵押市場積極引導，推進試點工作，進行制度創(chuàng)新（呂軍書，豆芳芳，2014）[25]，在實踐中進一步從對農(nóng)民土地還權(quán)賦能，創(chuàng)新農(nóng)村宅基地抵押機制，加強農(nóng)村社會保障制度建設（陳霄，鮑家偉，2010）[26]。2010年至今，眾多學者將研究重點關注到農(nóng)村“三權(quán)”抵押的實現(xiàn)模式和路徑上來，結(jié)合試點區(qū)域的經(jīng)濟、自然和社會條件，因地制宜探討了眾多可行性很高的實踐模式：王康如（2011）[27]分析了農(nóng)地抵押貸款的限制因素，提出為防御單個農(nóng)戶貸款風險，優(yōu)化資源配置，可將農(nóng)戶土地集中起來成立土地股份合作社，再以合作社土地向金融機構(gòu)申請抵押貸款;惠獻波（2014） [28]從農(nóng)地金融試點的實證觀察角度探討了農(nóng)村土地抵押融資實踐模式的路徑選擇，通過對比分析我國四種典型的土地金融模式，探討我國農(nóng)地抵押融資的恰當模式;曹瓅、羅劍朝（2015）[29]等以產(chǎn)權(quán)理論、行為效用理論、農(nóng)村金融創(chuàng)新理論等作為指導，開展農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押融資模式案例研究，指出應堅持農(nóng)村土地“三權(quán)”分離、因地制宜、農(nóng)地資金用途管理原則。黎毅，羅劍朝，曹瓅 （2015） [30]在此基礎上提出了“政府+市場”的融資模式優(yōu)化目標。

（三）行為后行為：評價與思考

行為人在落實決策后會依據(jù)體驗進行評價，評價結(jié)果又會影響之后的相關問題決策，對于抗風險能力較低、決策易受誘導和影響的“三權(quán)”抵押人尤其明顯。

1.抵押行為促進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施

2000年開始，佳木斯市開始以荒山荒溝等“四荒”土地和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押物投放農(nóng)業(yè)貸款，有效地支持了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展（郭立業(yè)，2008）[31]。2009到2010年天門市涉農(nóng)金融機構(gòu)將農(nóng)村產(chǎn)權(quán)作為抵押物，發(fā)放農(nóng)村貸款，進行了成功的嘗試。至此，全國各地的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押工作如火如荼鋪展開來，從整體上看農(nóng)權(quán)抵押貸款效果良好。

2.農(nóng)戶對“三權(quán)”抵押試點評價積極

農(nóng)村土地確權(quán)通過交易和分工效應影響農(nóng)戶收入水平和結(jié)構(gòu)，尤其是顯著提高了農(nóng)戶的工資性收入和財產(chǎn)性收入，但是影響農(nóng)戶收入的組織化效應仍未顯現(xiàn)（劉俊杰，張龍耀，王夢珺，等，2015）[32]，小規(guī)模農(nóng)戶經(jīng)濟緩解效果相對不明顯（于麗紅，池麗旭，蘭慶高，2016）[33]，并且對農(nóng)民消費的短期影響有明顯的滯后性、長期有顯著的正向影響（丁毅，2018）[34]。從整體上來看，允許農(nóng)戶利用農(nóng)權(quán)進行抵押貸款結(jié)果符合政策預期，參與農(nóng)地抵押貸款的農(nóng)戶及參與試點的農(nóng)業(yè)響應國家號召進行創(chuàng)業(yè)的意愿也顯著提升（占治民，羅劍朝，2016[35];蘇嵐嵐，孔榮，2018[36]），規(guī)模農(nóng)戶創(chuàng)業(yè)的影響效應尤為顯著（蘇嵐嵐，孔榮，2018）[36]。

3.金融機構(gòu)看好“三權(quán)”抵押

農(nóng)地抵押貸款對緩解農(nóng)戶信貸約束、提高農(nóng)戶信貸可得性、增強農(nóng)戶貸款及還款能力的心理預期、改善生產(chǎn)經(jīng)營及收入狀況均產(chǎn)生積極的影響（馬嘉鴻，蘭慶高，于麗紅等，2016[37];于麗紅，蘭慶高，武翔宇等，2016[33]），因此應進一步完善農(nóng)村“三權(quán)”抵押政策機制，擴大覆蓋范圍、鼓勵農(nóng)戶參與（楊希，羅劍朝，2015）[38]，但要同時注意防范風險、規(guī)范抵押流程，建立風險防范機制，簡化抵押程序、提高和農(nóng)戶溝通的效率（于麗紅，蘭慶高，武翔宇等，2016）[33]，保障抵押相關者權(quán)益（唐德祥，周小波，楊無限，等，2015）[39]。

（四）“三權(quán)”抵押行為受多因素影響

抵押行為從有抵押意愿到落實抵押行為，受行為人個體因素、外部環(huán)境因素等多因素的影響：農(nóng)村家庭戶主的性別、年齡、婚姻及健康狀況、受教育程度，農(nóng)村家庭人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、兼業(yè)程度、距離縣城和公路遠近等可量化因?qū)Φ盅盒袨槁鋵嵱酗@著影響（劉盈，申彩霞，2010[40];肖軼，魏朝富，尹珂等，2012[41];庸暉，羅劍朝，2014[42];黎毅，羅劍朝，房啟明等，2014 [46];于麗紅，池麗旭，蘭慶高等，2015[43];黃惠春，祁艷，2015[44];聶建平，2017[47];鄒偉，徐博，王子坤等，2017[48];惠獻波，2017[49];孟楠，羅劍朝，馬婧，2017[50];黃惠春，陳強，2017[51];李景初，2018[52]）;鄒偉、徐博、王子坤等（2017）[48]從農(nóng)村區(qū)域經(jīng)濟差異角度研究了農(nóng)戶的農(nóng)地抵押貸款需求，發(fā)現(xiàn)不同地區(qū)農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營活動性質(zhì)不同，經(jīng)濟發(fā)展不同，其農(nóng)地抵押貸款需求影響因素也存在差異;同時農(nóng)戶兼業(yè)程度對抵押貸款意愿有正向影響，兼業(yè)農(nóng)戶貸款可能性和可得性均高于純農(nóng)戶（黎毅，羅劍朝，房啟明等，2014）[46];孟楠，羅劍朝，馬婧（2016）[50]通過對寧夏平羅732戶農(nóng)戶數(shù)據(jù)考察，發(fā)現(xiàn)農(nóng)戶風險意識與承擔能力對農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款行為響應呈現(xiàn)顯著正向影響。

四、結(jié)語

現(xiàn)有研究多從理性人角度關注農(nóng)村“三權(quán)”抵押的必要性和可行性，聚焦實務操作，以單一不動產(chǎn)權(quán)展開研究，分析可量化影響因素對抵押行為和抵押結(jié)果的影響;相對缺少系統(tǒng)視角和風險視角的研究，“三權(quán)”整合研究的文獻不多，而農(nóng)村權(quán)利抵押行為是具有高復雜性、易誘導性的系統(tǒng)工程，必須關注系統(tǒng)環(huán)境、關注行為人個體差異和風險管控。今后關于農(nóng)村“三權(quán)”抵押行為的研究，可以從以下方面展開：抵押人個性心理特征對抵押行為的影響;抵押行為參與人的需要與動機差異;抵押行為利益相關者的特性和響應差異;“三權(quán)”抵押效果的提升策略等。

參考文獻

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