【摘要】深圳市土地資源緊缺，盤活存量用地已成為政策性住房建設(shè)的主要途徑，其中已批未建用地調(diào)整功能建設(shè)人才住房和保障性住房是深圳提出的六類十五種房源籌建渠道之一。本文介紹了已批未建用地建設(shè)政策性住房的相關(guān)政策、遇到的困難，并分析了當(dāng)前的可行性，提出相關(guān)工作建議。

【關(guān)鍵詞】已批未建用地;政策性住房;建設(shè)

深圳市土地資源緊缺，盤活存量用地已成為政策性住房建設(shè)的主要途徑，其中已批未建用地調(diào)整功能建設(shè)人才住房和保障性住房是深圳提出的六類十五種房源籌建渠道之一，從“十一五”開始就有所嘗試并取得了一定的成效。

1、深圳已批未建用地調(diào)整功能建設(shè)政策性住房總體情況

由于深圳土地資源緊缺，為緩解新增用地不足的困難，深圳允許部分符合條件的已批未建工業(yè)用地調(diào)整功能建設(shè)政策性住房。已批未建用地調(diào)整功能建設(shè)政策性住房首先要結(jié)合規(guī)劃，綜合考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，有選擇有計劃推進，用地單位首先規(guī)劃國土部門提出申請，由規(guī)劃國土部門核實用地權(quán)屬、建設(shè)情況、規(guī)劃情況等，對符合規(guī)劃和土地政策的可納入政策性住房籌集范圍，由住房建設(shè)部門統(tǒng)籌安排納入年度建設(shè)計劃。

2、已批未建用地調(diào)整功能建設(shè)政策性住房相關(guān)政策

（1）2016年7月，《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》（深發(fā)〔2016〕13號）提出已批未建工業(yè)用地調(diào)整功能改為居住用地的，可由企業(yè)按規(guī)定開發(fā)保障性住房，或按政策收回部分土地優(yōu)先建設(shè)人才住房;鼓勵將位于成片產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍之外的上層次規(guī)劃為工業(yè)用地、滿足一定區(qū)位條件及用地規(guī)模的舊工業(yè)區(qū)，在公共配套條件支撐的情況下，調(diào)整用地規(guī)劃功能建設(shè)人才住房和保障性住房，其建筑面積比例不少于65%。

（2）2018年7月，《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（深府規(guī)〔2018〕13 號）提出盤活存量用地，加大已批未建用地開發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

（3）2018年8月，《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》（深府規(guī)〔2018〕14號）提出， 在公共配套條件支撐的情況下，位于已建成或近期規(guī)劃建設(shè)的軌道站點500米范圍內(nèi)的工業(yè)用地，可建設(shè)人才住房和保障性住房，但用地面積原則上不超過該區(qū)塊總面積的10%。

3、已批未建用地調(diào)整功能建設(shè)政策性住房項目推進中存在的困難

3.1配套設(shè)施不完善

已批未建用地調(diào)整功能建設(shè)政策性住房需要滿足配套要求，包括在交通、教育、醫(yī)療以及社康中心、社區(qū)設(shè)施等配套方面，尤其是學(xué)校、醫(yī)院的完善，以便滿足政策性住房居住人群的生活需求。需要努力做到配套設(shè)施和項目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。

3.2物業(yè)比例不明確

針對已批未建用地建設(shè)政策性住房，返還開發(fā)商的物業(yè)比例未出臺相應(yīng)政策，返還開發(fā)商的物業(yè)性質(zhì)主要為寫字樓、商業(yè)、酒店等產(chǎn)品，過去配套商業(yè)價值更高，是對開發(fā)商的利益補償。但目前此類產(chǎn)品去化率很低，開發(fā)商面臨較大去化壓力，而一般不允許配商品房，也導(dǎo)致對市場主體激勵不足。

4、已批未建用地調(diào)整功能建設(shè)政策性住房可行性分析

4.1從政策環(huán)境看

由于在制定工業(yè)區(qū)塊線政策，深圳已批未建用地調(diào)整功能建設(shè)政策性住房項目在過去2年時間里基本處于停滯狀態(tài)，隨著去年8月《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》出臺，工業(yè)區(qū)塊線正式劃定，同時，深圳住房制度改革“1+N”文件，也明確已批未建用地作為六類十五種房源籌建渠道之一，相關(guān)配套辦法也提出了具體措施，已批未建用地調(diào)整功能建設(shè)政策性住房重啟時機已經(jīng)具備。

4.2從地價標(biāo)準(zhǔn)看

深圳市正在編制的《深圳市地價測算規(guī)則（修訂稿）》中新增了公共租賃住房、安居型商品房及人才住房的地價測算標(biāo)準(zhǔn)。新的測算規(guī)則進一步降低人才住房和保障性住房的地價水平，加大了對人才和保障性住房等民生領(lǐng)域的支持，對開展已批未建用地調(diào)整功能建設(shè)政策性住房比較有利。

4.3從企業(yè)需求看

目前已批未建用地企業(yè)對于參與人才住房和保障性住房建設(shè)有一定的積極性，因為既可以盤活手里的存量土地，同時又可以獲取適當(dāng)利潤。對于政府而言，拓寬了政策性住房籌建渠道，實現(xiàn)雙贏。

5、工作建議

一是建議政府部門梳理已批未建用地調(diào)整功能建設(shè)政策性住房的潛力項目。摸清底數(shù)、提前布局，重點對以下三類用地進行梳理：（1）一級工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)的位于已建、在建或者近期規(guī)劃建設(shè)的軌道站點出入口500米范圍內(nèi)的已批未建工業(yè)用地;（2）一級工業(yè)區(qū)塊線外的已批未建工業(yè)用地。

二是開展項目規(guī)劃及現(xiàn)狀調(diào)查，進行可行性分析。搜集并整合地塊相關(guān)數(shù)據(jù)和資料，以遙感影像、地形圖等為基礎(chǔ)，結(jié)合建筑物普查數(shù)據(jù)，整理現(xiàn)狀建設(shè)情況。建立土地臺賬，并將臺賬土地進行上圖，建立空間數(shù)據(jù)庫。在此基礎(chǔ)上，以地塊為單元開展外業(yè)實地踏勘，調(diào)查其實際建設(shè)利用情況以及原土地使用權(quán)人的意愿訴求。依據(jù)調(diào)查結(jié)果，結(jié)合現(xiàn)行政策規(guī)定，對資源數(shù)據(jù)庫進行分類整理。形成包含土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及權(quán)屬數(shù)據(jù)、現(xiàn)狀建設(shè)情況等，從規(guī)劃可行性、經(jīng)濟可行性角度等進行綜合評價，建立后備項目庫。

三是創(chuàng)新已批未建用地建設(shè)政策性住房建設(shè)模式。對于持有已批未建用地的單位，在符合有關(guān)規(guī)定的前提下，自行開發(fā)政策性住房。對于部分用地單位由于自身特殊原因，包括自有資金不足、融資成本高、或者無政策性住房開發(fā)經(jīng)驗、無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等無法自行開發(fā)的，此種情境下，建議探索兩種合作模式：（1）通過政府交易平臺招合作單位。工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)單位可以將土地在政府土地交易平臺掛牌，不改變土地所有權(quán)，僅招合作建設(shè)單位，用地單位在招標(biāo)公告中提出最低收益訴求，由讓利最多的單位中標(biāo)。（2）收回土地重新掛牌出讓。由用地單位向政府申請將土地收回，調(diào)整用地功能后再通過政府指定的公開交易平臺，以掛牌方式公開轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。在掛牌公告中明確項目只能用于建設(shè)政策性住房。土地出讓收益可以參照有關(guān)文件規(guī)定，進行利益分成。（3）探索國有企業(yè)與已批未建用地單位合作成立專門的房地產(chǎn)項目公司。充分發(fā)揮國有企業(yè)的示范引領(lǐng)作用，帶頭承擔(dān)政策性住房籌建任務(wù)。由國有企業(yè)與已批未建用地單位簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，待找到合適的項目后，雙方合資成立項目公司，持股比例根據(jù)項目情況確定。該公司負(fù)責(zé)開展項目拓展、商業(yè)談判、項目開發(fā)等工作，收益按股權(quán)比例分成。

作者簡介：

鄭文文，1983年11月，女，職稱：中級職稱，研究方向：住房政策、物業(yè)管理。