朱磊

【摘 要】公共租賃住房是我國目前住房保障的最重要環(huán)節(jié)，作為一項長期的惠民工程，公共租賃住房的使用狀況和未來發(fā)展都備受矚目。本文從布局定位、建筑設(shè)計、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等多個角度，對山東省濰坊市市直系統(tǒng)已投入使用的公共租賃住房的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查研究，總結(jié)已有經(jīng)驗，分析存在的問題，供城市建設(shè)部門和管理部門在實踐中參考，也為其他城市的公租房發(fā)展提供一定的借鑒。

【關(guān)鍵詞】濰坊市;公共租賃住房;規(guī)劃設(shè)計

中圖分類號： F299.27文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A文章編號： 2095-2457（2019）31-0217-002

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2019.31.104

在全國大力發(fā)展公共租賃住房的起步階段，“量”是各個城市關(guān)注的主要焦點，濰坊市也不例外。但在進(jìn)入“十三五”之后，公共租賃住房的發(fā)展開始進(jìn)入一個相對平穩(wěn)的時期，除了“數(shù)量”的要求，“質(zhì)量”也開始受到重視。濰坊市已經(jīng)投入使用的公共租賃住房，使用狀況如何，存在哪些問題，需要做哪些優(yōu)化，都是濰坊市公租房面臨的現(xiàn)實問題，也是推進(jìn)下一步公共租賃住房建設(shè)和管理工作的基礎(chǔ)。

1 濰坊市公共租賃住房的現(xiàn)狀概況

截止到2019年8月，濰坊市目前已公示的市直公租房資源分布的小區(qū)有：錦繡櫻園、居易家園、渤景灣、玉清嘉苑、金豐名苑、金都國際廣場、銀泉廣場、中央生活城、朝陽錦園、江山帝景、鳳凰山莊11個，分布在濰城區(qū)、奎文區(qū)、高新區(qū)，房源共計964套。目前配租工作正有條不紊地進(jìn)行。

按照國家對于公租房的面積和租金的規(guī)定，濰坊市在結(jié)合目前實際情況的基礎(chǔ)上，選擇了盡量滿足要求的小面積套型住宅作為公租房配租，并在租金上實行了較為低廉的收費標(biāo)準(zhǔn)。最低是渤景灣的1.36元/m2，最高的是錦繡櫻園和居易家園的7.50元/m2，大多數(shù)戶型的租金在3-5元/m2。

濰坊市各小區(qū)的公租房面積集中在50m2左右，其中最小的套型為金都國際廣場的35.35m2套型，最大的為渤景灣的72.69m2的套型，較為符合公租房的面積要求。目前濰坊市的市直公租房基本都是采用政府采購的方式，并非是有針對性設(shè)計的公租房，所以套型的種類較為豐富，面積上差別也比較大。

2 濰坊市公共租賃住房的現(xiàn)狀分析

2.1 濰坊市公租房的區(qū)位分析

濰坊市的市直公租房目前由11個住宅小區(qū)組成，其中濰城區(qū)2個，奎文區(qū)5個，高新區(qū)4個，基本可以分為西北、北部、東北、南部四大組團(tuán)，基本覆蓋了市區(qū)的范圍，形成了較為完整的區(qū)位體系。

濰坊市公租房的東北組團(tuán)由玉清嘉苑、金豐名苑、金都國際廣場組成，共有公租房158套;北部組團(tuán)由居易家園和江山帝景組成，共有公租房139套;南部組團(tuán)由銀泉廣場和錦繡櫻園組成，共有公租房198套;西北組團(tuán)由渤景灣和朝陽錦園組成，共有公租房329套;另外市中心中央生活城有114套公租房，東南角鳳凰山莊有公租房26套。

從數(shù)量上看，各區(qū)公租房的分布較為平均，基本能夠滿足各個區(qū)域的配租需要。但在西南方向和東南方向還缺少公租房的布局。另外濰坊市大量新入職和外來務(wù)工人員有在東部集中的趨勢，這樣?xùn)|部的公租房的數(shù)量就略顯不足。

2.2 濰坊市公租房的交通分析

公租房保障的是中低收入家庭和新入職及外來務(wù)工人員的住房需求，在就近安排配租的前提下，公共交通的可達(dá)性也較為重要。濰坊市的市區(qū)范圍不是很大，這就為交通可達(dá)奠定了較好的基礎(chǔ)，公租房的分布小區(qū)也沒有非常偏遠(yuǎn)的，基本都在城市公交系統(tǒng)的覆蓋范圍以內(nèi)。

衡量交通可達(dá)性的一個重要條件就是步行范圍內(nèi)（500米）內(nèi)公共交通線路的數(shù)量。從實際調(diào)查情況來看，交通最為優(yōu)越的是中央生活城和銀泉廣場，公共交通條件優(yōu)越，公交線路在5條以上;江山帝景、朝陽錦園、渤景灣、錦繡櫻園交通條件良好，擁有3-5條公交線路;居易家園、玉清嘉苑、金豐名苑、金都國際廣場、鳳凰山莊的交通條件較為一般，僅有1-2條公共交通線路。

除了公共交通線路的數(shù)量以外，還需要考慮的是進(jìn)入市中心的時間成本。從區(qū)域位置和公共交通數(shù)量綜合來看，南部組團(tuán)和北部組團(tuán)的交通優(yōu)勢略為明顯，而東北和西北的兩個組團(tuán)稍顯劣勢，而交通條件最不利當(dāng)屬東南方向的鳳凰山莊，地處偏遠(yuǎn)且公共交通的條件也不夠充足，不過考慮到僅有26套公租房，對濰坊市公租房的整體交通可達(dá)性影響不大。

2.3 濰坊市公租房的生活服務(wù)分析

住宅區(qū)周邊的商業(yè)、銀行、餐飲、醫(yī)療、教育等各類和生活息息相關(guān)的公共服務(wù)資源對于居民的日常生活的保障顯得尤為重要，公租房也不例外。

靠近市區(qū)的中央生活城、銀泉廣場、錦繡櫻園優(yōu)勢較明顯，不但商業(yè)網(wǎng)點密集，而且周邊有較好的醫(yī)療和教育資源，為公租房的租戶提供了很好的日常生活的資源，例如錦繡櫻園小區(qū)對面即是奎文區(qū)櫻桃園小學(xué)和幼兒園。東北組團(tuán)的玉清嘉苑、金豐名苑、金都國際廣場的周邊商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量多;在教育資源上，金豐名苑和金都國際廣場幼兒園資源相對較好，但三個小區(qū)距附近小學(xué)的距離較遠(yuǎn);另外在醫(yī)療保障方面也略顯不足。北部的江山帝景各方面的資源也比較充足，在教育和醫(yī)療保障上都要優(yōu)于更北部的居易家園。西北組團(tuán)的渤景灣和朝陽錦園總體情況要略遜于東部的各個小區(qū)，朝陽錦園得益于周邊小區(qū)的現(xiàn)有條件，各種服務(wù)配套較為齊全;渤景灣商業(yè)、教育、餐飲等資源都略顯匱乏，但距八九醫(yī)院較近，有大型的醫(yī)療資源。東南角的鳳凰山莊的總體條件要差一些，好在小區(qū)內(nèi)部提供了較為便利的生活網(wǎng)點，另外周邊大型醫(yī)療服務(wù)也很出色。

2.4 濰坊市公租房的住區(qū)環(huán)境分析

住宅區(qū)的住區(qū)環(huán)境也是一個重要的考量對象，主要是包括小區(qū)綠化、活動場地、服務(wù)設(shè)施的配套。濰坊市的市直公租房目前并沒有獨立的公租房社區(qū)，都是傳統(tǒng)住宅小區(qū)內(nèi)政府采購的房源，所以住區(qū)環(huán)境基本由所在小區(qū)的設(shè)施水平所決定。

綜合三方面來看，大型社區(qū)在住區(qū)環(huán)境方面有較大的優(yōu)勢，如江山帝景、中央生活城、渤景灣，金豐名苑各方面都比較出色;而小型社區(qū)相比之下要遜色很多，居易家園、朝陽錦園均屬于這種情況。

2.5 濰坊市公租房的住宅套型分析

從套型組織方式上區(qū)分，基本可以分為內(nèi)廊式和單元式兩種。內(nèi)廊式有助于節(jié)約公共交通面積，也比較適合小戶型的組織，但在采光和通風(fēng)上存在天然的缺陷。濰坊市的公租房基本是使用內(nèi)廊式的方式，并且北向的居多，這樣在使用中就會存在一定的問題，如果設(shè)備跟不上，室內(nèi)的物理環(huán)境會受到影響。單元式住宅在小戶型組織上沒有優(yōu)勢，但采光通風(fēng)會好一些，使用單元式的小區(qū)數(shù)量較少，如金豐名苑，居易家園。

由于受到面積的限制，濰坊市的公租房基本以一室一廳一廚一衛(wèi)為主。很多都使用了類似公寓式的布局方式。對于30㎡至45㎡的戶型來說，一室一廳甚至臥室起居合用都是比較正常的方案;但是對于50m2以上的戶型，一室一廳的做法就略顯粗糙，顯然對于小戶型的設(shè)計把握上有欠缺，缺乏足夠的空間劃分，使得面積沒有得到充足的利用。如錦繡櫻園的戶型，設(shè)計上沒有太大的差別，66m2的戶型基本就是44m2戶型的放大版。

相較而言，居易家園的小戶型設(shè)計就顯得專業(yè)了很多，在59m2和62m2的兩種戶型的設(shè)計上，都實現(xiàn)了兩個臥室一個書房的三室一廳的設(shè)計，空間利用率提高了很多，成了濰坊市公租房套型設(shè)計中為數(shù)不多的亮點。

3 濰坊市公共租賃住房的主要問題

3.1 數(shù)量上略顯不足

目前濰坊市市直公租房不足1000套，公租房的租賃年限一般是3年，這樣一來首批租戶還未退出，而市直公租房的房源基本已經(jīng)枯竭。當(dāng)然各區(qū)政府通過政企共建的方式也興建了一批公租房作為補充，但公租房在整體數(shù)量上還是稍顯不足。

3.2 總體布局不夠全面

通過現(xiàn)狀分析可以看出，目前在西南和東南方向還沒有公租房的布局，未來需要在這兩個方向進(jìn)行補充。另外目前東部高新區(qū)新興工業(yè)園區(qū)發(fā)展較快，新入職人員和外來務(wù)工人員增多，需要進(jìn)一步充實東部公租房的數(shù)量。

3.3 套型設(shè)計不夠合理

通過對現(xiàn)有公租房套型的分析可以看出，大多數(shù)公租房還沒有針對性的設(shè)計，體現(xiàn)出適用性低，面積浪費大的劣勢。下一步需要更加專業(yè)的設(shè)計，使得公租房的套型更加合理，功能更加緊湊，空間利用率提高。

3.4 室內(nèi)部品亟待完善

按照住建部的指導(dǎo)意見，公租房應(yīng)達(dá)到公寓一樣的“拎包入住”的要求，室內(nèi)部品應(yīng)能滿足基本生活的要求。這一點目前濰坊市的公租房差距較大，多數(shù)公租房的部品水準(zhǔn)較低，甚至沒有安置，這一點成為濰坊市公租房整體水準(zhǔn)提高的障礙。

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