汪洋

摘 要 我國(guó)資本市場(chǎng)的成熟，為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)重組獲取資本提供了重要的環(huán)境。尤其是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，不斷地運(yùn)用并購(gòu)重組的形式來(lái)獲取資本。并購(gòu)重組給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)注入新的發(fā)展活力。然而，企業(yè)并購(gòu)重組涉及企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，不僅對(duì)被收購(gòu)企業(yè)有影響，一旦并購(gòu)重組項(xiàng)目失敗也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不小的損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)重組要注重風(fēng)險(xiǎn)的防范，其中最值得關(guān)注的就是對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的管控。并購(gòu)重組過(guò)程中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)影響整個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目成本的高低，甚至涉稅問(wèn)題嚴(yán)重時(shí)將會(huì)阻礙并購(gòu)重組項(xiàng)目的成功。因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的涉稅問(wèn)題進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 并購(gòu)重組 涉稅風(fēng)險(xiǎn)

目前，形勢(shì)環(huán)境的惡劣直接給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理以及發(fā)展形成沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)在該背景下要想應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的挑戰(zhàn)，需要從多方面增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。而并購(gòu)重組是房地產(chǎn)行業(yè)常見(jiàn)的增強(qiáng)實(shí)力的方式，通過(guò)并購(gòu)重組能夠幫助房地產(chǎn)獲取到原先沒(méi)有的房地產(chǎn)資源，將原有的資源進(jìn)行重新配置，充分發(fā)揮企業(yè)資本力量增強(qiáng)綜合實(shí)力。這種方式不僅能夠?qū)⑵髽I(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行優(yōu)化，而且能夠調(diào)整產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，便于企業(yè)盤(pán)活組織架構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組過(guò)程面臨較多的涉稅問(wèn)題，如果不能夠有效地處置涉稅問(wèn)題，將會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組埋下隱患，一旦涉稅風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后極有可能對(duì)整個(gè)并購(gòu)重組項(xiàng)目造成負(fù)面影響，甚至直接導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組過(guò)程必須對(duì)涉稅問(wèn)題進(jìn)行分析，制定有效的防范措施，為并購(gòu)重組的順利實(shí)現(xiàn)提供保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組涉稅問(wèn)題概述

當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)仍然處于良好的狀態(tài)，但是隨著參與者的增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈程度不斷提升，加上需要面臨經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須從綜合實(shí)力出發(fā)，通過(guò)并購(gòu)重組夯實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)。在進(jìn)行并購(gòu)重組的過(guò)程中，要確保并購(gòu)重組流程符合國(guó)家法律規(guī)定;同時(shí)，整個(gè)并購(gòu)重組環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃要遵循國(guó)家政策，在符合稅收法規(guī)政策的前提下，運(yùn)用有效的方式降低稅費(fèi)，這是政府所允許的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行并購(gòu)重組時(shí)需要針對(duì)稅務(wù)問(wèn)題、涉稅風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行統(tǒng)一籌劃，構(gòu)建符合房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的實(shí)際需求，以達(dá)到企業(yè)控制稅收成本的目的，間接地降低并購(gòu)重組成本。

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組過(guò)程并沒(méi)有進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)籌劃，而且對(duì)涉稅問(wèn)題缺乏深刻的認(rèn)識(shí)，直接造成并購(gòu)重組項(xiàng)目稅務(wù)籌劃過(guò)于簡(jiǎn)單，為并購(gòu)重組埋下不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，沒(méi)有參考具體的稅收政策，只是結(jié)合常見(jiàn)的稅法簡(jiǎn)單地進(jìn)行涉稅籌劃。并購(gòu)重組過(guò)程中的涉稅問(wèn)題極其復(fù)雜，本文結(jié)合實(shí)踐案例總結(jié)以下涉稅問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組涉稅問(wèn)題分析

（一）歷史遺留稅務(wù)問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)重組后，被收購(gòu)企業(yè)的歷史遺留稅務(wù)問(wèn)題都將由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行繼承，在具體實(shí)務(wù)中，可能存在的歷史稅務(wù)問(wèn)題主要涵蓋納稅申報(bào)不合規(guī)、發(fā)票存在虛假以及偷稅漏稅等情況。這些都是房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的歷史遺留稅務(wù)問(wèn)題。這要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行并購(gòu)重組的過(guò)程中，要對(duì)被收購(gòu)企業(yè)的歷史遺留稅務(wù)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查研究，判斷稅務(wù)問(wèn)題是否會(huì)為自身帶來(lái)較大損失。如果房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組中忽略了對(duì)歷史遺留稅務(wù)問(wèn)題的研究，將會(huì)為企業(yè)埋下較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)引來(lái)稅務(wù)稽查所造成的經(jīng)濟(jì)損失，只能由房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)自承擔(dān)。

（二）稅務(wù)結(jié)構(gòu)不合理造成的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組通常是會(huì)跨地區(qū)的，因此各個(gè)地區(qū)的企業(yè)組織架構(gòu)對(duì)稅務(wù)籌劃就有著重要的影響。我國(guó)不同地區(qū)的稅務(wù)優(yōu)惠政策存在一定的差異，在某些比如經(jīng)濟(jì)特區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的稅收政策方面，往往存在不同，通常會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)雙方不同的并購(gòu)結(jié)構(gòu)，從而造成稅負(fù)的差異性。

（三）支付方式缺少稅務(wù)規(guī)劃造成的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行并購(gòu)重組的過(guò)程中完成交易時(shí)，可以運(yùn)用不同的交易支付方式;通常可以選擇資產(chǎn)收購(gòu)以及股權(quán)收購(gòu)或者是混合收購(gòu)不同的支付方式，所造成的稅務(wù)稅負(fù)都有著較大的不同。比如運(yùn)用股權(quán)收購(gòu)的支付形式，被收購(gòu)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都將由房地產(chǎn)企業(yè)的新股東進(jìn)行承擔(dān)，而資產(chǎn)交易則不會(huì)。但是在選擇資產(chǎn)交易支付方式的過(guò)程中，會(huì)涉及動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)所造成的增值稅、營(yíng)業(yè)稅以及土地增值稅的稅負(fù)問(wèn)題。這些問(wèn)題的產(chǎn)生都是稅務(wù)籌劃過(guò)程中需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）未根據(jù)規(guī)定申報(bào)納稅造成的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)對(duì)于資本市場(chǎng)的交易一直是嚴(yán)格稽查的，因?yàn)橘Y本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。資本交易的稽查重點(diǎn)主要涵蓋收入項(xiàng)目以及扣除項(xiàng)目的審查。另外，針對(duì)間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)起的反避稅調(diào)查也逐漸成為常見(jiàn)的調(diào)查手段，涉案金額巨大的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組案例頻出。國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓企業(yè)所得稅征管工作的通知，其中明確要求加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的動(dòng)態(tài)管理，重點(diǎn)把控股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)合規(guī)性。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組來(lái)說(shuō)必須嚴(yán)格按照規(guī)定申報(bào)納稅，倘若沒(méi)有根據(jù)規(guī)定申報(bào)納稅，將會(huì)直接影響整個(gè)并購(gòu)重組項(xiàng)目的落實(shí)。

（五）特殊性稅務(wù)處理不合規(guī)造成的風(fēng)險(xiǎn)

許多房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的稅務(wù)籌劃通常會(huì)運(yùn)用特殊的稅務(wù)處理。特殊性稅務(wù)處理能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組達(dá)到遞延納稅的目標(biāo)，將現(xiàn)金流進(jìn)行節(jié)省。但是，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組所適用的特殊性稅務(wù)處理需要滿足的條件是多方面的，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)忽略某種前置條件，從而給房地產(chǎn)企業(yè)特殊性的稅務(wù)處理埋下不合規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)。而且某些房地產(chǎn)企業(yè)盡管符合相關(guān)前置條件，但是缺乏備案環(huán)節(jié)，后續(xù)并沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)的納稅申報(bào)，相應(yīng)的情況也會(huì)被稅務(wù)局認(rèn)定為偷稅，直接進(jìn)行稅務(wù)懲罰。當(dāng)下，稅務(wù)總局逐漸擴(kuò)大了特殊性稅務(wù)處理政策的適用范圍，嚴(yán)格關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組過(guò)程稅務(wù)處理的情況。

（六）間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓被納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)

該風(fēng)險(xiǎn)主要是由于近些年針對(duì)間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓的納稅調(diào)整案件頻發(fā)，其中最為常見(jiàn)的就是某些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)空殼轉(zhuǎn)讓的形式，來(lái)達(dá)到降低稅負(fù)的目的，運(yùn)用并購(gòu)重組實(shí)現(xiàn)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓。這種間接股權(quán)被弱勢(shì)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅務(wù)籌劃具體對(duì)策

（一）并購(gòu)重組融資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組所需要的資金規(guī)模較為龐大，通常會(huì)選擇進(jìn)行融資，融資主要由內(nèi)源性融資、債券融資以及股權(quán)融資構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的融資模式也會(huì)對(duì)并購(gòu)重組的稅務(wù)籌劃造成影響。在運(yùn)用內(nèi)源性融資時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要將個(gè)人出資形成企業(yè)股東，嚴(yán)格根據(jù)先分配再投資的方式對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)進(jìn)行添加。這樣能夠有效地降低稅收負(fù)擔(dān)，并且不會(huì)對(duì)并購(gòu)重組造成過(guò)多的干擾。在應(yīng)用債權(quán)融資時(shí)，需要提前對(duì)稅盾效應(yīng)進(jìn)行分析，并且綜合考慮資本弱化下的反避稅對(duì)策的具體執(zhí)行狀況。股權(quán)融資時(shí)則需要對(duì)優(yōu)先股進(jìn)行運(yùn)用，滿足相關(guān)條件可以適當(dāng)?shù)剡_(dá)到降低稅負(fù)的目的。

（二）并購(gòu)重組交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組的交易環(huán)節(jié)有著多樣化的支付方式進(jìn)行選擇，比如資產(chǎn)置換、換股合并以及定向增發(fā)，選擇不同的支付方式對(duì)稅務(wù)籌劃的影響不同。定向增發(fā)在結(jié)合實(shí)際情況，運(yùn)用國(guó)稅所頒布的〔2009〕59號(hào)文件當(dāng)中的相關(guān)條款進(jìn)行特殊處理。當(dāng)被收購(gòu)企業(yè)的應(yīng)納稅所得在當(dāng)期無(wú)法進(jìn)行有效的確定時(shí)，需要運(yùn)用延期納稅的形式降低企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。而資產(chǎn)置換支付時(shí)需要將所有資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從而使房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組滿足特殊性稅務(wù)處理的要求，還能夠?qū)⒃鲋刀愡M(jìn)行規(guī)避。在以換股的形式進(jìn)行支付時(shí)，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，運(yùn)用權(quán)益聯(lián)營(yíng)的模式，針對(duì)相關(guān)報(bào)表進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。這樣能夠從根本上解決某些不利的商譽(yù)影響，通過(guò)該方式還能夠?qū)⑵髽I(yè)的資產(chǎn)折舊率進(jìn)行提升。

（三）被并購(gòu)對(duì)象的稅務(wù)籌劃

被并購(gòu)對(duì)象的稅務(wù)籌劃也是房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅務(wù)籌劃的重要組成部分。在進(jìn)行具體操作時(shí)，可以選擇將裝修作為主體的某些裝卸企業(yè)納入稅務(wù)籌劃方案制定與落實(shí)當(dāng)中。設(shè)立獨(dú)立的裝修企業(yè)，能夠?qū)⒀b修費(fèi)用全部納入土地增值稅的抵扣項(xiàng)目中，并且在營(yíng)改增政策中，許多增值稅也能夠進(jìn)行相應(yīng)的抵扣。在確保房地產(chǎn)企業(yè)自身抵扣額得到有效提升的基礎(chǔ)上，能夠最大限度地確保房地產(chǎn)企業(yè)自身增值稅繳納稅額進(jìn)行降低。與被并購(gòu)企業(yè)就稅務(wù)籌劃問(wèn)題進(jìn)行深入的溝通，便于解決歷史遺留稅務(wù)問(wèn)題，盡可能地保障房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組項(xiàng)目的順利完成。

（作者單位為安徽信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）

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