馮侖風(fēng)馬牛

一線城市的房子還值不值得買，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再漲？學(xué)習(xí)日本小姐姐，省吃儉用買幾套房是否可?。俊捌渌顿Y不如買房”，怎么看買房養(yǎng)老？

前些天，在馮侖《買房這些事兒》新書發(fā)布會(huì)上，他和知名房產(chǎn)KOL“真叫盧俊”創(chuàng)始人盧俊先生進(jìn)行了一場(chǎng)對(duì)話，聊了聊買房的這些事兒。對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)，馮侖和盧俊先生回答了觀眾們的提問。

一線城市的房子還值不值得買，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再漲？

問：我們都知道，現(xiàn)在一線城市的房?jī)r(jià)非常高。比如北京，多年前6000塊可以買一平米，現(xiàn)在市中心的房子，60000塊錢一平米都很難買到了，價(jià)格超過了東京、倫敦。我們想知道，在目前的情況下，一線城市的房子還值不值得買，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再漲？

盧?。骸耙痪€城市的房子還能不能買，或者說一線城市房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？”這是一個(gè)很大的問題。我覺得這個(gè)問題要分兩塊來講。對(duì)我們來說，“買這個(gè)房子干嗎”是很重要的事情。我們聽很多人講宏觀趨勢(shì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)走勢(shì)，但很多人忘了自己買房干嗎？到底是要居住，還是要賭以后可以漲多少錢？

如果是硬剛需，像北京這樣的稀缺城市、稀缺物業(yè)，買房產(chǎn)沒有問題。

就像馮叔講的，“房子以后漲價(jià)了，你要賣掉，中間的錢歸不歸你？”賭可以換成錢進(jìn)入口袋，可能是比較艱難。漲歸漲，漲的利潤(rùn)可能不是你的。二三線城市或許不一樣，但一線城市有這樣子的走勢(shì)——房子會(huì)成為資產(chǎn)，不會(huì)成為現(xiàn)金。

馮侖：我贊同盧俊說的。如果是剛需，比如要結(jié)婚生子，或者說手里有錢，想要安頓下來，買個(gè)房子自己住，那什么時(shí)候買房都對(duì)。

就好比說，有人問現(xiàn)在是不是結(jié)婚的時(shí)候？那么考慮的因素一定是“是不是成年人，需要不需要過日子”，而不會(huì)說，“好像在打仗，那先不結(jié)了”。哪怕是兵荒馬亂，人該結(jié)婚還結(jié)婚，因?yàn)槟莻€(gè)是剛需。剛需的時(shí)候就是對(duì)的時(shí)候，但是投入的時(shí)候就不一定是對(duì)的時(shí)候。

所以，如果是投資，作為資產(chǎn)配置，我認(rèn)為目前還是應(yīng)該慎重。因?yàn)橛泻芏嗟摹罢卟淮_定”。未來的資產(chǎn)，包括交易以后的利益分配、產(chǎn)權(quán)、稅收等都不確定。

而且，中央的態(tài)度很明確，就是“房住不炒”，要抑制投資行為。從這個(gè)角度來說，我覺得也不要那么著急，特別是著急在一線城市買房。

如果你有這個(gè)投資沖動(dòng)，其實(shí)可以去多看看二三線城市。研究一下目標(biāo)城市的人均GDP、人口的增量情況、城市發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)、人們對(duì)該城房?jī)r(jià)的心理預(yù)期以及經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，也就是就業(yè)、收入等情況。從這些因素入手，考慮是否投資。比如說，人口在快速增長(zhǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施不是特別完善，人均GDP不是很高，五六千美金，這樣的城市，其最好的地段還有一定的投資價(jià)值。

學(xué)習(xí)日本小姐姐，省吃儉用“攢”房是否可??？

問：前一陣，我們的微信朋友圈被一個(gè)新聞刷屏。日本有一個(gè)小姐姐，15年里每頓飯吃幾塊錢的烏冬面，也不買家具。家具是撿來的，衣服是親戚朋友捐的。她省吃儉用15年，然后買了3套房子。這個(gè)新聞出來以后，很多網(wǎng)友說“我也要這樣子”，同時(shí)也有很多人說“不要這樣”。你們?cè)趺纯?？家庭資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比多少是合理的？

盧俊：我們中國人把買房當(dāng)信仰。國外也有這樣的情況，蠻讓我意外的。

類似的情況，在我們身邊不太少見。確實(shí)有很多80、90后，第一套房就想在大城市買，一開始的時(shí)候非常非常艱難。

我一直把買房當(dāng)成是一個(gè)過程，而不是一個(gè)結(jié)果。不是把一定要擁有幾套房子作為核心目標(biāo)。

我覺得，還是那個(gè)問題，因?yàn)榉孔犹F太重要了，很多人對(duì)買房這個(gè)事情，就忽略了自己的真實(shí)情況，或者是買了房，卻把生活變了樣。她比別人多了兩三套房子，生活卻是這樣子，我覺得沒有必要。她也享受不到房子增值帶來的快感，可能她會(huì)很焦慮，“這個(gè)房子今天價(jià)格怎么樣，要不要掛牌？”她未來的生活狀態(tài)會(huì)陷入這樣的惡性循環(huán)。

普通的家庭，包括我自己，定位也是一樣的。我不建議買太多的房子，不要超過4套，那么這樣就OK了。長(zhǎng)輩的房子也有很多，太多的房子到你手上會(huì)是累贅。你的房子想賣、想轉(zhuǎn)讓了，會(huì)占用你大量的時(shí)間、精力。

不要以擁有多少套房子為榮。購買很多的房子，讓你的資產(chǎn)看上去很多，但有一個(gè)前提，就是房子有沒有負(fù)債，因?yàn)榉孔邮琴Y產(chǎn)，也是負(fù)債一部分。如果是全款買的，是純資產(chǎn)，不會(huì)在以后占據(jù)你的工資，是可以的。

馮侖：要交房產(chǎn)稅也是負(fù)債。

盧?。簩?duì)，這個(gè)房子會(huì)不會(huì)給你的生活帶來壓力很重要。房子給大家?guī)碛鋹?，住在里面，結(jié)婚、生小孩，是很開心的，才可以。我個(gè)人可能對(duì)房子也好，資產(chǎn)也好，看得不是那么重，我對(duì)自己的現(xiàn)金流、自己賺錢的能力看得比較重。我們發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)相對(duì)混沌的市場(chǎng)里面，靠自己比靠房子靠譜，自己可以賺更多才更好。

馮侖：買房不要傷害自己的正常生活，和吃飯一樣，不能為了吃飯，傷害生活的其它部分。日本這個(gè)故事不具有典型性，況且在日本房子不增值，可能就是她個(gè)人生活的愛好。

在中國可能有這樣的傾向，不太好。比如家長(zhǎng)超出自己家庭的收入能力，去給孩子買房甚至買很大的房子。 在我們客戶里面經(jīng)常會(huì)有這種情況：孩子結(jié)婚，本來買一個(gè)小房子就可以了。家長(zhǎng)說，“我要給你帶孩子，我要住，你得給我一個(gè)房間”，就要買100多平米甚至是150平米以上的房子。錢不夠，家長(zhǎng)說，“我給你湊錢”。最后住在一起，小孩也不開心。第一是生活上面沒有私密性，第二是長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)上混在一起，空間上混在一起，情感上糾纏不清，一吵架就非常傷感情。

我們公司昨天有一個(gè)員工和我說這個(gè)事情，他們家就是這樣子，一吵架就很頭痛。

我想到作家柔石在上世紀(jì)三十年代寫的一篇小說《為奴隸的母親》，講的就是母親為了子女，犧牲又犧牲，但是并不快樂。我們希望的是大家在買房過程中要量力而行，在人生不同的階段，確保生活有序、正常、快樂，就可以了，其它強(qiáng)加給買房的因素都不應(yīng)該考慮，要拒絕。

“其它投資不如買房”，怎么看買房養(yǎng)老？

問：兩位都是不太看好“省吃儉用買房”。我提出另外一個(gè)觀點(diǎn)，兩位是不缺房子的人，至少有兩套房。像我們這種沒有兩套房子的，我想要有安全感，我要買房養(yǎng)老，與其做其它投資，不如花在房產(chǎn)上。我這個(gè)觀點(diǎn)，兩位怎么看？

盧?。汉芏嗳苏f這個(gè)問題。你現(xiàn)在沒有房子，很快你會(huì)有很多房子，因?yàn)槟愕拈L(zhǎng)輩會(huì)給你留很多房子?？赡苓@個(gè)房子你覺得不夠好，你想要更好的房子。到底應(yīng)該是什么樣的？度很關(guān)鍵。

房地產(chǎn)經(jīng)過20多年的發(fā)展，真的基本上解決了大部分的居住需求。無非你要住得怎么樣？要不要換更好更奢侈的？這是一個(gè)維度。

而且，現(xiàn)在的政策，我覺得“房住不炒”不是一個(gè)口號(hào)。我們看到上海在大力推行租賃市場(chǎng)，去年上海的租賃用地出讓超過商品房地塊的出讓，說明未來你有兩個(gè)選擇。

以前我們沒有選擇，要么是買房，要么是被逼買房，沒有其它選擇。未來，安全感可以通過其它的維度獲得——通過長(zhǎng)輩的房子，住得差一點(diǎn)；通過政府的租賃房，住得體面一點(diǎn)；也可以買房，過你想要的生活。

第二種要不要買房的情況，也就是說換了一個(gè)城市，在那個(gè)城市扎根，要不要通過買房來解決自己的居住問題？我覺得還是根據(jù)自己的具體情況。

買房這個(gè)事情，大概率不會(huì)犯大錯(cuò)，這個(gè)也是沒有問題的。在房源配置不是很大的情況下，多一套房子沒有大錯(cuò)。關(guān)鍵是買這個(gè)房子的代價(jià)很重要。我不是很建議省吃儉用買房，把所有的錢供一套房子，把自己弄得很拮據(jù)。當(dāng)下是咬咬牙，以后可能有小孩了，要教育了，自己想學(xué)習(xí)深造，這會(huì)給你更大的焦慮感。把前期太多的籌碼放在房子里面，沒有太大必要。我之前問過馮叔，“房貸占收入的多少比較合適”。

馮侖：按照一些發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來說，最好不要超過三分之一。家庭收入的三分之一以下拿來供房，這樣比較安全，而且對(duì)生活影響不大。

現(xiàn)在有一些家庭的房貸占到家庭收入的一半以上。萬一有一個(gè)工作的間歇，或者是轉(zhuǎn)換跑道，停幾個(gè)月，壓力會(huì)非常大。所以控制在三分之一以內(nèi)是比較舒服的狀態(tài)。

至于說“其它投資不如買房”這個(gè)話題，如果在五年以前，你說的這個(gè)邏輯是成立的，因?yàn)樗械姆孔佣荚诓粩嗟貪q，你多買一套，甚至用一點(diǎn)杠桿，看上去都是可以的。

但是，最近三四年以來，政策變了。大家一定不要忘記，政策已經(jīng)變了，變到盧俊剛剛也說到的“房住不炒”。現(xiàn)在這些制度、政策，在限制你通過買房去獲取溢價(jià)。這個(gè)時(shí)候還去買，就不對(duì)了。

最近有一些朋友問我買房的事情，我經(jīng)常就講一個(gè)故事，一個(gè)北京大姐在幾年前反向安排的故事。她在北京三環(huán)有一套不到100平米的房子，她把房子賣了。賣了1000萬多一點(diǎn)，然后到大理買了一個(gè)300平米的別墅，剩下的錢理財(cái)，一年百分之五六的回報(bào)，也有六七十萬。這個(gè)錢，拿三四十萬在北京租一個(gè)豪華的公寓，剩下的錢生活，也還可以。

在北京，把一套不到100平米的普通的公寓，變成住進(jìn)豪華公寓，賬上還有七八百萬現(xiàn)金。

你想，這樣子的生活更舒服，還是把這個(gè)房子抵押，買一套比1000萬更貴的房子舒服？如果抵押再買房，一旦市場(chǎng)有變化，這個(gè)人可能要跳樓。

我昨天和公司的一個(gè)員工算帳，他的房子80平米，值500萬，房貸每個(gè)月1萬。他說是不是要換一個(gè)大房子？我建議他賣了房子，把200萬貸款還了，還剩300萬。每個(gè)月減少1萬的房貸，那么就等于是多了1萬的收入。拿這個(gè)去租房，肯定比現(xiàn)在的80平米房子大，手里還有300萬現(xiàn)金。兩年以后，可能在北京用300萬入市按揭，可以買150平米的房子，那么就沒有壓力了。

除了買房、賣房以外，我們有新的可能性，我們也有很多可以讓生活更幸福的置業(yè)安排，不是貸款買房以外就沒有別的選擇了。要合理地安排自己的居住。即使是買房，也可以買得更聰明、更舒服。

比較聰明地買房，可以成為一個(gè)讓人愉悅的追求

盧?。捍_實(shí)，像馮叔說的，買房是一個(gè)技術(shù)活，不是盲買。我今天帶了兩本書，一本是我當(dāng)年珍藏的《理想豐滿》，一本是馮叔剛出版的《買房這些事兒》。這兩本書連起來，你覺得現(xiàn)在能不能把買房當(dāng)成一個(gè)豐滿的理想？

馮侖：比較聰明地買房，我覺得算一個(gè)理想，也許不是最豐滿的理想，但是可以成為一個(gè)讓人愉悅的追求。如果是癡迷于買房，就像日本這個(gè)小姐姐的買房思維，不僅不是理想，而且在現(xiàn)實(shí)中會(huì)非常困難。

我記得上海有一對(duì)夫婦，比這個(gè)日本姑娘還要節(jié)儉，到最后和親戚朋友都不往來，他們覺得一往來就要花錢。同學(xué)聚會(huì)不參加，也不見父母，什么人都不見，也沒有生孩子，因?yàn)樯⒆右ㄥX。雖然他們最后也是買到了兩套房，卻變成了“只是活著的哺乳動(dòng)物”，沒有社會(huì)屬性了。這樣的人生，當(dāng)然不能叫做理想豐滿。我們要把買房和自己正常的生活、事業(yè)發(fā)展做一個(gè)聰明的安排，這樣的話，不僅買房是一個(gè)理想，而且是生活讓理想豐滿。