謝中秀

四季度的開端并不寧靜。從10月15日到10月19日，短短一周之內，已有南京、天津、燕郊、三亞4城以人才落戶的名義，側邊擊破地方樓市“限購”。

記者第一時間致電上述4地的相關部門。15日，南京市六合區(qū)房產(chǎn)監(jiān)察大隊向記者解釋稱，這是“為了引進人才所做的程序上的優(yōu)化”。19日記者就三亞人才住房支持政策向住建局求證時，該局也回應稱：“這是原本就有的人才支持方案，三亞也是根據(jù)省廳文件出的補充文件。”

在因城施策的調控主思路下，多個城市對此前限購政策作出調整。據(jù)記者不完全梳理，今年內，已有青島濱海新區(qū)、杭州、珠海、上海臨港、南京高淳和六合區(qū)、天津、三亞等多地以直接或人才落戶方式，對限購政策進行調整；越來越多的城市正在尋求調整的合適時機。已經(jīng)現(xiàn)出端倪的包括衡陽、廣州、佛山等地，北京和阜陽等地則在土地出讓端取消限價。

“受經(jīng)濟下行、財政收支壓力，以及房地產(chǎn)市場下行等因素影響，各地選擇了以打‘擦邊球的方式松動調控?！闭銏髠髅降禺a(chǎn)研究院院長丁建剛對記者表示，“地方政府對下行的預判更為敏感和準確。”

但對于多地在放松調控中普遍選擇的人才落戶方式，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提出了不同意見：“吸引人才應該是用產(chǎn)業(yè)，用政府提供的住宅或租賃公寓，而不是把人才推入商品房市場。這樣的政策明顯對于購房者更有吸引力。”

在中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟與不動產(chǎn)研究室主任王業(yè)強看來，當前房地產(chǎn)政策主基調依然是維護市場穩(wěn)定，政策的松動有可能推動房地產(chǎn)市場的轉暖，但如果市場出現(xiàn)過熱，甚至是局部市場過熱，都會引起調控政策的加碼。

四地接連放松限購

10月15日，南京市六合區(qū)取消外地人購房“三年內累計兩年社?；騻€稅證明”限制的消息傳出。隨后，記者向該區(qū)不動產(chǎn)登記中心處咨詢坐實了該消息。南京市六合區(qū)房產(chǎn)監(jiān)察大隊對記者坦承，媒體傳出的“非戶籍人口在六合區(qū)購房僅需暫住證和勞動合同”屬實。

同日，天津市發(fā)改委發(fā)布《關于天津市促進承接北京非首都功能項目發(fā)展的政策措施（試行）》（以下簡稱《措施》）征求意見的公告，擬在濱海區(qū)中關村科技園和寶坻區(qū)中關村科技城內承接北京非首都功能紓解項目，非天津市戶籍職工在天津無住房，即可購買一套住房。

公司在天津有分支機構的林先生告訴記者：“目前有中介表示，花費1.5萬―1.6萬元就可搞定在規(guī)定區(qū)域內的工作證明。據(jù)說最近咨詢的還挺多，也新增了不少落戶?！?/p>

10月18日，經(jīng)常上演政策虛實反轉的燕郊也傳出新的消息——對于搬遷到副中心的北京行政辦公人員、國企央企在北三縣的分支機構人員和北三縣的高科技技術企業(yè)員工，只要在燕郊無住房，即可購買一套商品房。

截至10月21日，“燕郊政策”未得到核實。記者向三河市住建局多次撥打電話，均未有人接聽。

燕郊一房產(chǎn)中介人員告訴記者：“現(xiàn)在有的樓盤是這樣對外宣傳，但還沒有官方的文件出來?！?/p>

與此同時，另一熱門地區(qū)三亞的樓市調控也有了新動向。10月19日，據(jù)12345政府服務熱線管理辦公室回復：大專以上人才、在三亞實際工作一年且繳納一年社保及個稅的，可在海南購買一套房產(chǎn)。另有消息稱，實際引進并在三亞工作但尚未落戶的各類人才，符合瓊人才局通【2019】24號文件精神，繳納個人所得稅或社會保險，本人可申請購買一套住房。10月19日，三亞住建局回應記者稱：“這是原本就有的人才支持方案，三亞也是根據(jù)省廳文件出的補充文件。”

據(jù)悉，今年3月，海南省住建廳、省委人才發(fā)展局聯(lián)合出臺了《關于完善人才住房政策的補充通知》?！锻ㄖ繁硎荆M人才自落戶之日起，購買商品住宅享受本地居民同等待遇，柔性引進的高層次人才經(jīng)認定，也可享受同等待遇。另外，未在海南落戶，但符合《通知》規(guī)定條件的引進人才，可在海南購買一套住房，并享受相關住房信貸支持政策。

在因城施策、發(fā)揮城市主體責任的調控思路下，政策變動符合整體房地產(chǎn)市場調控思路。

王業(yè)強表示：“壓力過大的城市放松前期過緊的限購政策，更多地采取市場化的調控方式，這是建立房地產(chǎn)長效機制的必然選擇?！?h3>政策轉向“雙向調控”

對于政策變動城市來說，分別有不同的壓力。

“去年以來，六合區(qū)成交量呈現(xiàn)下行狀態(tài)，目前庫存量在南京全市范圍內都處于高位?！笨硕鹛K州房產(chǎn)測評機構專家戈文問接受記者采訪時表示。

另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，截至9月份，六合區(qū)新建商品住宅可售套數(shù)為5299套，相較于去年同期的3061套，庫存壓力較大。

對天津來說，政策僅涉及寶坻區(qū)的中關村科技園區(qū)和濱海新區(qū)的中關村科技城，范圍較小?！澳暇┝蠈倨h地區(qū)，天津政策變動的兩個區(qū)域也較偏遠，房地產(chǎn)市場活躍度較低，預計政策變動影響較小。”張大偉說。

但燕郊是北京“睡城”，三亞也是以往房地產(chǎn)調控一向嚴厲的地區(qū)，兩地政策變化引起的波瀾較大。

根據(jù)某房產(chǎn)自媒體表述，在實施定向松綁之后，燕郊地區(qū)的房價較之前上漲了20%―30%，原先售價2萬元/平方米的樓盤價格可能會上調到2.4萬―2.5萬元/平方米。

“三亞政策放松影響很大?！睆埓髠ケ硎荆把嘟紕t可能謠傳屬性偏大。在下行壓力下，市場存在較大的松綁需求，所以炒作了這種氣氛?！?/p>

經(jīng)濟壓力也是促使各地調整政策的原因?！叭径仍鏊龠M一步下滑到6.0%，房地產(chǎn)投資增速也在下調。要維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，對于宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，尤其是防范金融市場風險具有重要意義。因此，房地產(chǎn)限購政策的邊際調整是必然。”王業(yè)強指出。

在市場方面，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英曾向時代周報記者表示，今年“金九”明顯不如往年活躍。另外，房企打折促銷、以價換量是今年“金九”成交略有上漲的主因。

從最近幾個月數(shù)據(jù)來看，全國商品房銷售價格自7月達到高點后，連續(xù)兩個月下降。根據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)簡單測算，9月全國商品房銷售價格環(huán)比8月下降0.48%，比7月下降3.01%；商品住宅銷售價格環(huán)比8月下降0.4%，比7月下降2.85%，以價換量策略取得了9月銷售數(shù)據(jù)的好轉。

“今年房地產(chǎn)市場仍將以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標。當前各地政策在滿足合理住房需求的同時，也注重對非理性需求的抑制。比如天津也擬對所購住房設置限售期?！?中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜對記者表示，預計未來在堅持“房住不炒”、“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的基調下，如果局部出現(xiàn)過熱，政策也會跟進微調。

摘自《時代周報》