韓鑫善

（中國鐵路蘭州局集團(tuán)有限公司土地房產(chǎn)部，甘肅 蘭州 730000）

引言

鐵路高架橋下土地資源的開發(fā)利用不得影響到鐵路交通的正常使用和安全性，并從立體開發(fā)、多功能開發(fā)的角度，實(shí)現(xiàn)城市土地集約化利用的目的。

一、鐵路高架橋下土地綜合開發(fā)分析

（一）公共活動(dòng)場(chǎng)所

公共活動(dòng)場(chǎng)所一般建設(shè)在人口密度相對(duì)較高的居住區(qū)域，其主要包括公園、農(nóng)業(yè)貿(mào)易中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、廣場(chǎng)等。公共活動(dòng)場(chǎng)所不僅不會(huì)受到周邊環(huán)境的影響，建設(shè)成本以及后期利用維護(hù)成本相對(duì)較低，且能夠直接提高周邊居民的生活便捷度和生活質(zhì)量，從而達(dá)到提高社會(huì)效益的目的。將鐵路高架橋下土地開發(fā)為公共活動(dòng)場(chǎng)所的情況在香港區(qū)域較為常見，這也是充分利用有效城市空間創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)效益的途徑和方式。而在我國的上海地區(qū)，鐵路高架橋下土地經(jīng)常用于開發(fā)駕校以及足球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，這兩種開發(fā)模式不僅前期投入相對(duì)較低，且能夠取得較為出色的經(jīng)濟(jì)效益，能夠在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠。整體來看，公共活動(dòng)場(chǎng)所類型的選擇需要從地區(qū)的規(guī)劃需求以及發(fā)展需求的角度出發(fā)，通過對(duì)于城市空間的充分利用，實(shí)現(xiàn)城市功能的有效補(bǔ)充。例如：若城市某區(qū)域的綠化建設(shè)不達(dá)標(biāo)時(shí)，可以將鐵路高架橋下土地開發(fā)為綠化公園，這既能實(shí)現(xiàn)綠化城市的初衷，又能為周邊居民提供一個(gè)休閑娛樂的場(chǎng)所。

（二）市政服務(wù)場(chǎng)所

將鐵路高架橋下土地開發(fā)為市政服務(wù)場(chǎng)所的情況一般集中在城市的核心區(qū)域當(dāng)中，其主要類型一般以停車場(chǎng)為主，尤其是高層停車場(chǎng)的建設(shè)可以最大程度上利用橋下空間。此外，停車場(chǎng)對(duì)于環(huán)境的需求相對(duì)較少，無論是噪聲污染問題還是無光線照射問題均不會(huì)影響到停車場(chǎng)的正常經(jīng)營，二者之間具有良好的契合度。以遼寧省沈陽市為例，沈陽市的南北快速干道的高架橋下建設(shè)了大量的現(xiàn)代化多層立體停車場(chǎng)，其具有分層開發(fā)、立體性的特征，在可控范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)鐵路高架橋下空間的充分利用，為城市提供了大量的停車位，有效緩解了周邊區(qū)域停車難的問題。此外，該工程在建設(shè)初期充分考慮到了海綿城市的基本原理，高架橋中設(shè)置了高質(zhì)量的雨水滲透收集系統(tǒng)，可以將自然降水引導(dǎo)至橋下的儲(chǔ)水場(chǎng)所，并將收集到的雨水用作城市綠化以及洗車服務(wù)。這一設(shè)計(jì)，不僅有效解決了高架橋上的積水問題，更實(shí)現(xiàn)對(duì)于水資源的循環(huán)利用原則，具有良好的生態(tài)效益。除了停車場(chǎng)之外，在鐵路高架橋下土地上建設(shè)商品配送中轉(zhuǎn)站也是一個(gè)良好的選擇，尤其是在我國快遞行業(yè)日趨發(fā)達(dá)的今天，將其開發(fā)為商品配送中轉(zhuǎn)站可以有效實(shí)現(xiàn)土地集約利用，并能夠推動(dòng)快遞行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（三）倉儲(chǔ)設(shè)施

從某種角度來看，鐵路高架橋下土地的局限性和弊端并不會(huì)影響到倉儲(chǔ)設(shè)施的使用，反而能夠?yàn)閭}儲(chǔ)設(shè)施提供良好的存儲(chǔ)環(huán)境。倉儲(chǔ)設(shè)施主要為周邊企業(yè)提供租賃服務(wù)，通過收取租金來實(shí)現(xiàn)盈利。此外，鐵路企業(yè)還可以與其他單位建立合作關(guān)系，共同開發(fā)倉儲(chǔ)項(xiàng)目，由合作單位全權(quán)負(fù)責(zé)倉儲(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)營、管理等工作，并定期向鐵路企業(yè)繳納場(chǎng)地租賃費(fèi)用。

（四）商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所

在判斷鐵路高架橋下土地是否具有建立商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所潛質(zhì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮周邊區(qū)域的商業(yè)發(fā)展?jié)摿σ约熬用竦南M(fèi)水平，并將其視為后期項(xiàng)目開發(fā)的主要依據(jù)。商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所的可選擇性較多，其一般根據(jù)半徑范圍內(nèi)居民消費(fèi)水平而決定。若鐵路高架橋下土地位于城市的中心商業(yè)區(qū)域時(shí)，可以優(yōu)先考慮24h便利店、咖啡館等商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所。若鐵路高架橋下土地位于老舊城區(qū)時(shí)，則應(yīng)當(dāng)以生活服務(wù)類的商業(yè)場(chǎng)所為主，如水果店、超市等。商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所的建設(shè)需要充分考慮到對(duì)于土地資源的合理利用，確保讓土地的商業(yè)價(jià)值可以最大化發(fā)揮。我國鄰國日本的城市土地資源較為短缺，且在日本鐵路交通系統(tǒng)較為發(fā)達(dá)的情況下，日本的城市中存在著大量的鐵路高架橋。日本鐵路企業(yè)通過對(duì)于鐵路高架橋下土地的綜合化、商業(yè)化利用，擴(kuò)寬了鐵路企業(yè)的增收途徑，并通過高收益的多元化經(jīng)營為低收益的鐵路經(jīng)營提供資金補(bǔ)充，且其建設(shè)的商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所具有較強(qiáng)的針對(duì)性，經(jīng)營情況較為出色，收益也相應(yīng)較高。甚至在一些鐵路高架橋下土地資源較為充足的區(qū)域建立了商業(yè)步行街，進(jìn)一步帶動(dòng)了日本城市的商業(yè)發(fā)展情況。例如：東京新宿區(qū)的橋下商業(yè)街通過對(duì)于空間的合理布置與使用，充分提高了商業(yè)的緊湊性，商業(yè)街的整體運(yùn)營情況良好，具有廣闊的市場(chǎng)空間。在新宿橋下商業(yè)街建立的初期階段，東京新宿政府給予了商戶一定的政策支持和商業(yè)補(bǔ)助，并通過公益性宣傳的方式，提高了橋下商業(yè)街在國內(nèi)的知名度，從而一舉提高了該區(qū)域的商業(yè)氛圍。目前為止，東京新宿的橋下商業(yè)街不僅僅成為了新宿區(qū)域的主要商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所，更成為了新宿的代表性區(qū)域。

（五）生態(tài)化產(chǎn)業(yè)

從鐵路高架橋下土地的開發(fā)現(xiàn)狀來看，位于城市區(qū)域的土地具有良好的開發(fā)潛力和開發(fā)空間，尤其是對(duì)于土地資源較為短缺的城市而言，其開發(fā)難度相對(duì)較低，且普遍能夠取得較好的開發(fā)效果。但對(duì)于遠(yuǎn)離城市中心的郊區(qū)而言，橋下土地的開發(fā)則具有一定的難度，且多數(shù)用于城市綠化建設(shè)。在這種情況下，生態(tài)化產(chǎn)業(yè)則能為城市郊區(qū)鐵路高架橋下土地開發(fā)提供了良好的契機(jī)。例如：意大利太陽風(fēng)橋項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置決定了其擁有充足的風(fēng)力及太陽能資源，該項(xiàng)目借助天然優(yōu)勢(shì)在高架橋下安裝了風(fēng)力發(fā)電機(jī)，并在橋身側(cè)面安裝了太陽能發(fā)電板。這種設(shè)計(jì)及開發(fā)思路可以將高架橋下的空間資源進(jìn)行最大化利用，同時(shí)還能夠兼顧城市的生態(tài)發(fā)展及建設(shè)。

二、鐵路高架橋下土地綜合開發(fā)原則分析

（一）安全性原則

任何性質(zhì)、類型的橋下土地開發(fā)項(xiàng)目均需要始終堅(jiān)持安全性原則，其不僅是指開發(fā)項(xiàng)目的安全性，更包括高架橋的安全性。橋下土地開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)不得對(duì)鐵路高架橋原有的結(jié)構(gòu)、設(shè)施造成任何形式的改變及破壞，且橋下土地開發(fā)項(xiàng)目在立項(xiàng)階段需要進(jìn)行全面性的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及分析，政府及鐵路企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮自身的監(jiān)督職能，保證開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)安全。同時(shí)，高架橋下開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完成之后不得對(duì)鐵路高架橋的日常檢查及維護(hù)造成任何形式的阻礙。

（二）和諧性原則

高架橋下開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合城市的發(fā)展規(guī)劃需求，且需要與周邊建筑、交通之間保持一定的和諧性。在開發(fā)過程中，鐵路企業(yè)可以參考國外的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并從我國基本國情以及項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，合理對(duì)土地資源進(jìn)行規(guī)劃利用。同時(shí)，為滿足國家對(duì)于生態(tài)建設(shè)的基本需求，鐵路企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮生態(tài)開發(fā)方向。

（三）市場(chǎng)化原則

在判斷是否將鐵路高架橋下土地用于市場(chǎng)化運(yùn)作時(shí)，鐵路企業(yè)需要基于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及資金周轉(zhuǎn)情況的角度出發(fā)。采取市場(chǎng)化運(yùn)作則意味著鐵路企業(yè)可以將開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行部分轉(zhuǎn)移，與合作單位共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但鐵路企業(yè)自身的實(shí)際收益也會(huì)相應(yīng)得到下降。若不參與市場(chǎng)運(yùn)作，則意味著鐵路企業(yè)需要全權(quán)承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，這不僅會(huì)加劇鐵路企業(yè)所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性，更會(huì)造成一定程度的財(cái)政壓力。

（四）戰(zhàn)略性原則

在建設(shè)鐵路高架橋階段時(shí)，鐵路企業(yè)就應(yīng)當(dāng)考慮到對(duì)于橋下資源的綜合開發(fā)利用問題。鐵路企業(yè)需要在高架橋的設(shè)計(jì)階段進(jìn)行開發(fā)規(guī)劃，從而對(duì)高架橋的設(shè)計(jì)及建設(shè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本下降、開發(fā)效益提升。

三、結(jié)語

綜合來看，我國的鐵路高架橋下土地綜合開發(fā)利用項(xiàng)目目前還處在規(guī)劃階段。鐵路企業(yè)應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)橋下土地開發(fā)利用的價(jià)值，尋求開發(fā)利用的途徑，擴(kuò)寬企業(yè)的增收渠道。