潘雯

江蘇海輝律師事務(wù)所 江蘇無錫 214000

1 房地產(chǎn)糾紛的成因

很多房地產(chǎn)糾紛，法律關(guān)系也很復雜，各種法律關(guān)系的互動，很多主題，房地產(chǎn)糾紛的重點，組織法律關(guān)系，確定法律責任是的。有必要分析房地產(chǎn)糾紛的原因。房地產(chǎn)糾紛的成因包括很多方面，有歷史原因，但現(xiàn)實原因是各方自己，而是國家制度[1]。隨著我國的發(fā)展，房地產(chǎn)改革出現(xiàn)了重大變化。在我國解放初期，土地改革運動經(jīng)歷了隨后的土地所有制改革，經(jīng)歷了家庭聯(lián)合生產(chǎn)的繼承。憲法的一攬子方案修改了中國的國有土地制度。經(jīng)過多次重大改革，目前的住房制度與住房，土地密切相關(guān)，還需要解決許多房地產(chǎn)糾紛。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和人口的快速增長，公民將大部分資產(chǎn)投入房地產(chǎn)消費，房地產(chǎn)業(yè)迅速增長。在我國，房地產(chǎn)所有權(quán)的概念日益增加，在購買，租賃，擴建和建造新房的過程中出現(xiàn)了大部分房地產(chǎn)糾紛。在這些爭議中，人們以不恰當?shù)男袨檫M行與住房有關(guān)的活動。例如，在進行房屋銷售，租賃等時，我們沒有簽署標準合同。在執(zhí)行合同時，一方違反合同，另一方損害了權(quán)利和利潤，房地產(chǎn)糾紛的數(shù)量逐漸增加。

2 房地產(chǎn)糾紛中出現(xiàn)法律風險的階段與類型

2.1 宏觀法規(guī)政策層面的法律風險

首先，房地產(chǎn)行業(yè)的市場環(huán)境變動頻繁，再加上政府政策方面的作用影響，很容易造成行業(yè)發(fā)展速度過快而相關(guān)的法律法規(guī)更新不及時而出現(xiàn)的滯后現(xiàn)象。盡管我國在房地產(chǎn)領(lǐng)域給予的關(guān)注度正不斷提升，但隨著市場形勢的復雜化，難免出現(xiàn)法律法規(guī)覆蓋不到或是政策監(jiān)管疏漏的情況。對于某些開發(fā)商正在實施的一系列開發(fā)行為，如果現(xiàn)行的法律沒有明確規(guī)定也不能代表就是完全合理合法的。后續(xù)新出臺的政策和法規(guī)可能會限制這類行為，被法律所禁止，這必然會給開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟損失和成本浪費。同時，政府會根據(jù)房地產(chǎn)市場行情和土地資源情況進行宏觀平衡和資源調(diào)配，其中涉及的利益分配關(guān)系可能會重新設(shè)定。此外，各類產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、環(huán)保政策的出臺或調(diào)整也都會影響土地的開發(fā)使用權(quán)限，讓開發(fā)商遭受商業(yè)風險。其次，因為城市發(fā)展規(guī)劃方案一直處于變化之中，各類土地資源的規(guī)劃具有不確定性。如果因城市發(fā)展而需要對土地資源重新分配或更改用途時，就會對相應(yīng)的正在建設(shè)或已經(jīng)建成的房地產(chǎn)項目帶來沖擊，影響房地產(chǎn)商品的價值。嚴重的甚至會面臨被迫拆遷的風險。

2.2 微觀實務(wù)操作層面的風險

微觀角度的法律風險主要存在于土地使用權(quán)、建造施工質(zhì)量、銷售委托代理等方面。首先，用于建造房地產(chǎn)項目的土地需要經(jīng)過出讓、轉(zhuǎn)讓或者合作的形式而獲得使用權(quán)，在房地產(chǎn)公司收購土地的階段，可能遇到土地使用權(quán)權(quán)屬不明、拆遷安置不合理、土地使用權(quán)受限等問題。繼而引發(fā)的土地使用權(quán)糾紛會使相關(guān)的合同和項目收購協(xié)議失效，讓房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。其次，在建筑工程開始之后，由于參與建造施工的各級承包商、分包商和材料供應(yīng)商的經(jīng)濟實力和信用度都具有不確定性，在施工期間一旦出現(xiàn)施工環(huán)節(jié)的簽署合同爭議和建材質(zhì)量問題時，不僅會延誤工期，還會涉及到已經(jīng)完成建設(shè)的項目質(zhì)量隱患。

3 防范法律風險的建議

3.1 樹立學習理念，關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的立法動態(tài)

房地產(chǎn)行業(yè)的員工必須學習和研究與房地產(chǎn)管理和管理有關(guān)的法律，規(guī)則和規(guī)范性文件。 積極加強與相關(guān)政府機構(gòu)的交流，掌握重要信息，研究市場趨勢，調(diào)整目標。 員工應(yīng)接受商業(yè)技能培訓，以解決實際問題并提高他們使用法律知識預防風險的能力。

3.2 樹立誠信理念，建立完善的項目運作管理體系

首先，對合作各方的資信情況進行調(diào)查，從而為履行合同奠定良好的基礎(chǔ)。因為房產(chǎn)開發(fā)項目自身的投資額比較大以及施工周期長，若是對其缺少嚴格管理就會造成開發(fā)建設(shè)很難順利實施，使得巨大的經(jīng)濟損失出現(xiàn)。所以，合作何方就需要對對方的資信以及資質(zhì)加強老姐，特別是對于提供資金一方的注冊資金、經(jīng)營管理能力和融資能力進行全面、認真和細致的了解，從而確保合同履約完善。第二，調(diào)查土地使用權(quán)狀況，確保土地使用權(quán)的完整性和缺陷[2]。對于擁有土地使用權(quán)的當事人，轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的權(quán)利，使用該計劃，并調(diào)查土地的詳細參數(shù)是否為土地使用權(quán)的其他共有人電子使用已被司法機關(guān)封存和凍結(jié)，是否用作抵押和其他法律糾紛，以確保土地使用權(quán)的完整性和無過錯性。

3.3 建立完善的合同管理體系

建立完整的合同管理體系并保存重要的法律文件以防止爭議非常重要。在完整的合同管理系統(tǒng)中，合作社的績效能力，合同的價格管理機制，招標程序，價格審查制度，各種規(guī)范的固定合同模型的創(chuàng)建的審查和判斷機制易于重用，合同跟蹤建立服務(wù)和支付的監(jiān)督和限制機制。在合同管理中，必須特別注意審查和排除法定禁止無效條款，以確保批準的含義是正確的。樹立專業(yè)理念，打造行業(yè)品牌，增強風險免疫力[3]。事實上，市場經(jīng)濟競爭是專業(yè)力量和行業(yè)品牌競爭。更多的專家可以創(chuàng)造更多的品牌特征，更多地占據(jù)和開放大的市場份額。隨著專業(yè)能力的提高，我們可以在企業(yè)內(nèi)設(shè)立法律機構(gòu)來管理日常合同的問題，處理危機，以解決企業(yè)的主要談判事宜，在專業(yè)人士的幫助下，如參與重大訴訟，律師的執(zhí)法，通過內(nèi)外法律人員的配合，是準確，快速，有效地防范風險，解決糾紛。

4 結(jié)語

由于此類行為不符合相關(guān)規(guī)定或與現(xiàn)行的法律法規(guī)相悖而造成企業(yè)的市場聲譽和形象損害。避免不必要的房地產(chǎn)糾紛，規(guī)避法律風險都需要房地產(chǎn)企業(yè)從自身的管理方式入手，提高法律觀念意識，樹立誠信經(jīng)營的理念，對合作對象做好資信調(diào)查，全面提升房地產(chǎn)交易的正規(guī)性與合法性。