義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)投資建設(shè)集團(tuán)有限公司

在城市化進(jìn)程飛速加快的背景下，我國城市人地矛盾沖突變得越發(fā)緊張，進(jìn)一步加快保障型住房建設(shè)，不僅能夠改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧，而且可以帶動(dòng)社會(huì)資金投入住房建設(shè)，推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定發(fā)展。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，棚戶區(qū)安置房在我國保障性住房中占據(jù)了較大比例，不過其在建設(shè)過程中存在較大的資金缺口，現(xiàn)有的幾種融資模式，如銀行貸款、PPP模式等都存在監(jiān)管限制，無法滿足棚戶區(qū)安置房建設(shè)的現(xiàn)實(shí)要求，需要有關(guān)部門盡快推進(jìn)融資體制的改革。

一、保障性住房與企業(yè)資產(chǎn)證券化融資模式

保障性住房是我國政府部門針對(duì)中低收入住房困難家庭所提供的帶有一定救助性質(zhì)的住房，對(duì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格或者租金進(jìn)行了限定，可以分為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及定向安置房等，與市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房存在很大區(qū)別，其在改善群眾居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展方面發(fā)揮著積極作用。

企業(yè)資產(chǎn)證券化融資模式是一種以基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為償付支持，配合特殊目的載體(SPV)以及結(jié)構(gòu)化方式，實(shí)現(xiàn)信用增級(jí)，然后經(jīng)由現(xiàn)金流模型、資產(chǎn)重組和樣本估值等相關(guān)技術(shù)，得到期限、規(guī)模和償付順序各不相同的分層劵種，再通過發(fā)行安置房資產(chǎn)支持證券的方式實(shí)現(xiàn)直接融資的融資方式[1]。

將企業(yè)資產(chǎn)證券化融資模式應(yīng)用到棚戶區(qū)安置房建設(shè)中，需要經(jīng)過以下流程：一是對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行明確，要求原始權(quán)益人在發(fā)起資產(chǎn)證券化的過程中，應(yīng)該從自身的融資需求出發(fā)，通過篩選的方式，找出能夠用于證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)(安置房未來銷售收益權(quán))，構(gòu)建起相應(yīng)的資金池；二是應(yīng)該從房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合相應(yīng)的信托計(jì)劃，逐步把基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為信托受益權(quán)；三是應(yīng)該做好特殊目的載體(SPV)的組建工作，由基金子公司或者證券公司發(fā)起一個(gè)安置房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃作為資產(chǎn)證券化融資的SPV，做好必要運(yùn)營管理工作，管理的內(nèi)容應(yīng)該包括購買擬證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，以及發(fā)行安置房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的證券份額[2]；四是對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)的“真實(shí)銷售”進(jìn)行構(gòu)筑。完成SPV的組建之后，原始權(quán)益人可以通過簽訂合同的形式，將基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實(shí)出售”給SPV，通過這樣的方式來將證券化所需的資產(chǎn)與其他資產(chǎn)進(jìn)行隔離，在避免原始權(quán)益人喪失企業(yè)實(shí)際經(jīng)營決策權(quán)力的同時(shí)，也不會(huì)導(dǎo)致所有權(quán)結(jié)構(gòu)的變化；五是證券銷售，需要先通過控股公司擔(dān)保、擔(dān)保結(jié)構(gòu)擔(dān)?；蛘咴紮?quán)益人差額補(bǔ)償?shù)确绞?，完成信用增?jí)，然后選擇具備相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，完成基礎(chǔ)資產(chǎn)信用評(píng)級(jí)工作，最后再由SPV管理層，將制定的資產(chǎn)支持計(jì)劃面向投資者進(jìn)行推廣和銷售；六是還本付息，在完成銷售工作后，原始權(quán)益人需要嚴(yán)格依照相關(guān)合同的要求，向資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行還本付息操作，再經(jīng)專項(xiàng)計(jì)劃管理人來實(shí)現(xiàn)收益的合理分配。

二、棚戶區(qū)安置房建設(shè)運(yùn)用企業(yè)資產(chǎn)證券化融資模式的優(yōu)勢(shì)及可行性

(一)優(yōu)勢(shì)

就目前來看，在保障型住房建設(shè)，尤其是棚戶區(qū)安置房建設(shè)中，使用最多的融資模式包括發(fā)行企業(yè)債、銀行(信托)貸款和PPP模式，這三種模式雖然有效，但是在實(shí)際應(yīng)用中都存在一定的監(jiān)管限制，因此并不能滿足安置房建設(shè)的實(shí)際需求。與之相比，企業(yè)資產(chǎn)證券化融資模式本身的性質(zhì)屬于私募，配合相應(yīng)的事后備案機(jī)制，并不需要經(jīng)過任何監(jiān)管部門的審批，發(fā)行速度更快，尤其是國際企業(yè)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)容量巨大，資金來源豐富，能夠?yàn)榇笠?guī)模的資金募集提供可靠支撐[3]。相比較其他三種融資渠道，企業(yè)資產(chǎn)證券化融資模式的優(yōu)勢(shì)十分明顯：首先，企業(yè)債雖然可以實(shí)現(xiàn)資金募集，但是其用途必須與募投項(xiàng)目存在密切關(guān)聯(lián)，而且多數(shù)情況下都會(huì)集中存在于項(xiàng)目建設(shè)前期，與之相比，企業(yè)資產(chǎn)證券化需要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，而且這種融資模式適用于安置房接近竣工或者已經(jīng)完工的情況，可以將其作為企業(yè)債融資的一種補(bǔ)充。同時(shí)，發(fā)行企業(yè)債的審核工作相對(duì)繁瑣，不僅需要對(duì)債券進(jìn)行評(píng)級(jí)，還必須考慮發(fā)行主體是否具備相關(guān)資質(zhì)，而企業(yè)資產(chǎn)證券化融資模式中的信用評(píng)級(jí)只針對(duì)擬證券化資產(chǎn)，對(duì)發(fā)行主體的資質(zhì)沒有要求，適用于一些自身資質(zhì)不足但是具備實(shí)施證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的融資主體；其次，銀行(信托)貸款的時(shí)效短，規(guī)模有限，而且成本較高，相比之下，企業(yè)資產(chǎn)證券化融資模式的期限更長，規(guī)?？梢愿鶕?jù)實(shí)際情況確定，成本也更加低廉，而且不需要如同銀行貸款融資一樣將建設(shè)土地作為抵押物，而是利用企業(yè)應(yīng)收賬款開展質(zhì)押擔(dān)保和增信，因此并不會(huì)對(duì)安置房的銷售收入造成任何不良影響；然后，PPP模式是最近幾年才興起的一種政府與社會(huì)資本合作模式，強(qiáng)調(diào)以某個(gè)工程項(xiàng)目為對(duì)象，由政府部門和企業(yè)相互合作進(jìn)行建設(shè)，其本身也已經(jīng)在實(shí)踐中得到了應(yīng)用，不過由于時(shí)間尚短，沒有形成系統(tǒng)化的操作方法和完善的配套制度，缺乏對(duì)于社會(huì)資本的吸引力。企業(yè)資產(chǎn)證券化融資模式則不同，其本身成熟的模式和優(yōu)越的操作環(huán)境，使得相比較PPP模式有著融資規(guī)模方面的天然優(yōu)勢(shì)[4]。

(二)可行性

自企業(yè)資產(chǎn)證券化融資模式產(chǎn)生，我國證監(jiān)會(huì)等相關(guān)機(jī)構(gòu)就十分重視，發(fā)布了一系列的法律法規(guī)來進(jìn)行規(guī)范，如《資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃備案管理辦法》、《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》等，從市場(chǎng)發(fā)展的角度分析，企業(yè)資產(chǎn)證券化融資的環(huán)境優(yōu)秀，風(fēng)險(xiǎn)防范措施完備，能夠保證其實(shí)際效果。棚戶區(qū)安置房的建設(shè)在前期對(duì)于資金需求較大，建設(shè)主體通常都需要同時(shí)采用多種不同的融資渠道來進(jìn)行項(xiàng)目前期融資，不過由于棚戶區(qū)安置房的建設(shè)周期偏長，伴隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，前期的很多債務(wù)性融資都會(huì)逼近償還期限，在面對(duì)償債壓力時(shí)，建設(shè)主體可以通過企業(yè)資產(chǎn)證券化融資的方式，對(duì)前期債務(wù)進(jìn)行償還。事實(shí)上，在棚戶區(qū)安置房建設(shè)中，已經(jīng)有部分企業(yè)成功應(yīng)用了企業(yè)資產(chǎn)證券化融資模式，能夠?yàn)槠渌髽I(yè)提供參考和借鑒?；诖?，在棚戶區(qū)安置房建設(shè)中運(yùn)用企業(yè)資產(chǎn)證券化融資模式具有良好的可行性，可以采用分區(qū)域應(yīng)用的原則，從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)逐步向經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)推進(jìn)[5]。

三、結(jié)語

總而言之，保障性住房關(guān)系著我國社會(huì)的穩(wěn)定，尤其是其中的棚戶區(qū)安置房建設(shè)，必須在現(xiàn)有政府財(cái)政及相關(guān)政策支持的基礎(chǔ)上，對(duì)融資渠道進(jìn)行拓展，解決資金缺口問題。企業(yè)資產(chǎn)證券化融資是一種成熟的融資工具，具有高效低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，能夠有效滿足棚戶區(qū)安置房建設(shè)的需求，將其大規(guī)模運(yùn)用到棚戶區(qū)安置房建設(shè)中，有著一定的可行性，當(dāng)然，也需要政府部門繼續(xù)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行完善，營造出良好的政策環(huán)境，以此來推動(dòng)保障性住房的發(fā)展。