天津興泰吉鴻置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型特點，在項目開發(fā)的不同階段需要大量的運(yùn)營資金來支持，隨著我國貨幣政策向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傾斜，各種窗口指導(dǎo)頻出，政策壁壘嚴(yán)峻，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難日益突出，部分中小型房企由于不能及時補(bǔ)給資金已瀕臨絕望的邊緣。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

(一)國家政策變革對房企的影響

80年代中期，我國房地產(chǎn)行業(yè)初登歷史舞臺，隨著金融體制的改革，房地產(chǎn)融資渠道也經(jīng)歷了階段變化：2006-2009年是上市融資的主要時期，房企紛紛跟隨政策而動，通過定增直融，資金得以充裕；之后隨著“國四條”、“國十條”出臺，權(quán)益融資受限，非標(biāo)融資興起；2014年調(diào)控后非標(biāo)又被定增取代，2015年非上市公司發(fā)債迅猛；2017年底，銀監(jiān)會下發(fā)通知，規(guī)定商業(yè)銀行和信托的銀信類業(yè)務(wù)不得違規(guī)投向房企，融資現(xiàn)狀不容樂觀。

(二)傳統(tǒng)融資渠道狹窄

作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到開發(fā)都需要大量資金投入?，F(xiàn)有形勢下，大部分開發(fā)商都是先用自有資金投入取得土地，后期依靠銀行開發(fā)貸融資來支撐開發(fā)建設(shè)，因此開發(fā)貸款仍為融資主流途徑。但國家貨幣政策收緊，對房企抬高審批門檻、增加融資成本，加大了監(jiān)管力度，致使渠道越發(fā)狹窄，無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)的各種需求。

針對金融市場，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險會向銀行和市場轉(zhuǎn)化，因當(dāng)今金融市場仍不完善，缺乏適宜的金融工具，沒有完善的房地產(chǎn)金融中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融二級市場，國內(nèi)房地產(chǎn)金融體系尚待完善，缺乏專業(yè)投資和擔(dān)保機(jī)構(gòu)等原因，導(dǎo)致了房地產(chǎn)融資越發(fā)困難。

二、我國房地產(chǎn)融資渠道創(chuàng)新的障礙

(一)房地產(chǎn)信托存壁壘

房地產(chǎn)信托可以連接資本市場和房地產(chǎn)市場，這項理財活動相對較為復(fù)雜，需要掌握整體房地產(chǎn)行業(yè)信息的專業(yè)理財專家作為支持。在我國，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在不斷發(fā)展，尚缺乏此類專業(yè)理財專家，故阻礙了我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展。此外，我國缺乏相對完善的信用管控體系，導(dǎo)致投資者無法向房地產(chǎn)信托公司委托資金。因制度政策的缺失，房地產(chǎn)行業(yè)資金無法實現(xiàn)暢通，資金運(yùn)行鏈連接不暢，影響到該行業(yè)的發(fā)展。

(二)股權(quán)融資要求高

企業(yè)融資的重要方式就是股權(quán)融資，它不需要支付本金和利息，對公司的流動資金沒有壓力，相對風(fēng)險低。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)雖已有部分上市，但占總體比重仍然不高。當(dāng)前，我國證監(jiān)會提出的要求越發(fā)嚴(yán)苛，對于企業(yè)的規(guī)模實力都提出新的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)能夠達(dá)標(biāo)的越發(fā)減少，中小規(guī)模房企更難實現(xiàn)。

(三)企業(yè)債券比重比較低

我國企業(yè)債券市場雖然經(jīng)歷了多年發(fā)展，但大都是針對國債和金融債券等，企業(yè)債券市場發(fā)展速度仍舊比較滯后。由于企業(yè)債券規(guī)模比較小，缺乏流動性，二級市場存在分割情況，使企業(yè)債券的流動性再度降低。債券二級流通市場包括銀行間債券市場和交易所債券市場。因二者交易機(jī)制不同，而無法實現(xiàn)統(tǒng)一。再之市場制度不夠成熟，投資者需要面臨大量的交易對手，需花費較高談判成本，會影響到企業(yè)債券的流動性。如果債券融資能力比較差，則投資風(fēng)險就會增加，進(jìn)而無法吸引投資者投入，這也一定程度上阻礙了企業(yè)對債券融資工具的利用，從而影響到一級市場規(guī)模。

三、新經(jīng)濟(jì)形勢下的房地產(chǎn)融資策略

(一)建立多層次房地產(chǎn)金融體系

建立多層次房地產(chǎn)金融風(fēng)險分擔(dān)體系，加強(qiáng)銀行信貸間接融資平臺建設(shè)，促進(jìn)資本市場直接融資渠道拓展。實現(xiàn)住房抵押借款證券化，不斷發(fā)展證券化市場和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)法制環(huán)境建設(shè)，為房地產(chǎn)信托基金發(fā)展創(chuàng)造良好政策依托，助力其發(fā)展。此外，還需完善房地產(chǎn)擔(dān)保政策及稅收優(yōu)惠政策，使房地產(chǎn)企業(yè)貸款保險范圍得以拓寬，減少抵押所帶來的風(fēng)險。同時利用市場機(jī)制，解決地方政府的建設(shè)資金需求，以避免地方融資平臺承擔(dān)過大風(fēng)險。

完善多層次金融體系，使各種資金需求得到滿足，在經(jīng)濟(jì)體制改革當(dāng)中，逐漸地發(fā)展我國金融市場。我們面臨的主要的問題是過于重視直接融資和銀行融資途徑，輕視了間接融資和證券市場融資。在資本市場中，通常比較重視股市和國債，因此也就影響到風(fēng)險的合理配置和金融資源配置。我國需要通過深化投融資改革，吸引更多的社會資金和境外資金，利用政府與民營合作等多種方式，擴(kuò)大投資效應(yīng)，營造出多層次資本市場，拓展更多投融資渠道。

(二)房地產(chǎn)直接融資策略

直接融資是資金直供方式，相比間接融資，投融資雙方都有較多的選擇自由。它是以股票、債券為主要金融工具的一種融資機(jī)制。對于房企來說，這種方式可以在分散風(fēng)險的前提下籌集大量可用資金，并能夠長期使用。但需要此類房企有較高的公司價值和較高的知名度。此類融資途徑，對于企業(yè)管理水平的提升，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以及稅務(wù)上的籌劃均有很大促進(jìn)作用。

此外，需要著力增添直接融資形式，通過多層次金融體系的建立，獲取到更多可利用的資金資源。利用房地產(chǎn)權(quán)益基金方式引入外部資金。比如：特色小鎮(zhèn)基金、共有產(chǎn)權(quán)和長租房專項基金、棚改基金等。實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)項目表外融資和運(yùn)作。另外，項目跟投也是一種不錯的選擇。

(三)房地產(chǎn)間接融資策略

銀行貸款屬于間接融資方式，也是房地產(chǎn)行業(yè)間接融資的重要組成部分。如果金融市場不發(fā)達(dá)，可選擇渠道狹窄，那么中小型房地產(chǎn)企業(yè)只能依賴銀行進(jìn)行貸款。這樣一方面很容易造就虛假貸款案件的發(fā)生，另一方面，也會給中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存造成困境。

從長遠(yuǎn)角度看，此種方式既不利于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，也會造成經(jīng)營壓力，一旦陷入資金危機(jī)，將不利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

(四)探索組合式融資模式

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，，可以結(jié)合不同的情況靈活利用銀行信貸、股權(quán)融資以及信托融資等方式，來拓展房地產(chǎn)融資渠道。此外，還可以嘗試新融資模式，利用資產(chǎn)證券化分割投資，吸收小眾資金來分散風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)對于融資要具備長遠(yuǎn)計劃，面臨行業(yè)新機(jī)遇與改變，加快推進(jìn)租售并舉的融資模式也是改善企業(yè)融資的新方式。從傳統(tǒng)開發(fā)轉(zhuǎn)型為物業(yè)運(yùn)營，賺取增值服務(wù)收益。企業(yè)投入資金小，資產(chǎn)規(guī)模效應(yīng)大，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，通過不斷的完善發(fā)展可以形成融資投資營銷及社區(qū)服務(wù)為一體的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條，補(bǔ)給了資金需求，促進(jìn)企業(yè)價值最大化。

四、結(jié)束語

綜合所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)要突破現(xiàn)有模式，創(chuàng)新融資新途徑，打破傳統(tǒng)融資渠道的局限性，充分利用多種資源，并發(fā)揮基金、租賃、保險等對于融資的作用，促進(jìn)金融體制改革和體系建設(shè)，實現(xiàn)資金的優(yōu)化配置與利用。