（北京物資學(xué)院，北京 101149）

引 言

房地產(chǎn)業(yè)有著周期長(zhǎng)、投資大、資金密集等特點(diǎn)，對(duì)稅收及金融政策非常敏感，全面營(yíng)改增減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)投資的積極性，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)成本一般主要包括四部分：1.土地、建筑安裝、設(shè)備成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中主要來(lái)源于這三項(xiàng)，政策的實(shí)施最直接的影響也集中體現(xiàn)于這幾部分。2.廣告營(yíng)銷(xiāo)成本。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，一項(xiàng)商品的推廣離不開(kāi)優(yōu)質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)手段，廣告費(fèi)用的支出在各個(gè)行業(yè)的比重顯示出逐年上升的趨勢(shì)，廣告費(fèi)用的投入以及其產(chǎn)生的效益高低極大影響了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的實(shí)現(xiàn)程度，隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的爆發(fā)，其勢(shì)頭將更加迅猛。3.管理成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的資金需求密集等特點(diǎn)決定其會(huì)產(chǎn)生較大數(shù)額的利息支出，這部分費(fèi)用如何精打細(xì)算，對(duì)合理控制成本、提升經(jīng)營(yíng)成果，將起到至關(guān)重要的作用。4.不可預(yù)見(jiàn)成本。其中可能包括工程施工前期規(guī)劃費(fèi)用、施工運(yùn)行成本以及運(yùn)營(yíng)成本等，此部分成本雖不構(gòu)成成本的主體部分，但可控制性較大，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制的重點(diǎn)部分。

一、“營(yíng)改增”前后對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響

一方面，在實(shí)施營(yíng)業(yè)稅征稅方式階段，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，就全部營(yíng)業(yè)額征稅，隨著流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和次數(shù)的增加，稅收負(fù)擔(dān)愈發(fā)沉重?！盃I(yíng)改增” 前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建筑、安裝和裝修過(guò)程中要繳納營(yíng)業(yè)稅，在房產(chǎn)銷(xiāo)售后仍要繳納營(yíng)業(yè)稅，存在一系列的重復(fù)征稅問(wèn)題，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和稅負(fù)壓力。而增值稅屬于價(jià)外稅，存在可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)進(jìn)原材料以及進(jìn)行建筑、安裝、裝修時(shí)，獲取正規(guī)發(fā)票，其發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額可以在下個(gè)征稅環(huán)節(jié)全額抵扣，很大程度上解決了重復(fù)征稅等問(wèn)題，有助于降低企業(yè)稅負(fù)，利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)并提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

另一方面，是稅率的變化帶來(lái)的影響?！盃I(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的增值稅稅率為11%，顯著高于之前5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所依賴的一些原材料供應(yīng)商多為不具備開(kāi)具增值稅專用發(fā)票權(quán)利的小規(guī)模納稅人，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能完全實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣；還有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一些項(xiàng)目例如征地賠償款等也較難取得允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票，諸如此類(lèi)的情況均會(huì)影響政策的實(shí)現(xiàn)，不能更好程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。另外，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，各個(gè)環(huán)節(jié)流程較多較繁瑣，預(yù)售環(huán)節(jié)就開(kāi)始繳稅、竣工結(jié)算以后才能取得相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)發(fā)票等情況，“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了更高的資金要求，難免會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)成本，如利息支出等。而且政策變動(dòng)同時(shí)增加了會(huì)計(jì)賬務(wù)處理的難度，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能很好地適應(yīng)新的稅收政策并做出敏銳調(diào)整，也不能更好地迎合政策的導(dǎo)向。除此之外，還要考慮“營(yíng)改增” 對(duì)于其他稅額產(chǎn)生的影響，如城建稅、企業(yè)所得稅等。

綜上所述，“營(yíng)改增” 政策的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)的實(shí)際稅負(fù)變動(dòng)究竟如何還需要具體分析，不能一概而論。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的可能影響

(一)材料成本上升

房地產(chǎn)公司在實(shí)際開(kāi)發(fā)的過(guò)程中除了進(jìn)行鋼材、水泥等主體建筑材料的購(gòu)買(mǎi)，還需要購(gòu)入大量其他類(lèi)型的材料，這些材料的來(lái)源常為一些個(gè)體的工商戶，有的又是采用定額征收的征稅方式，導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司由于此類(lèi)因素不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，使相應(yīng)成本增加，這些成本的增加將直接導(dǎo)致行業(yè)整體成本的上升，進(jìn)而影響房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。

(二)人工成本上升

當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)參與勞動(dòng)的相關(guān)人員大多為自由職業(yè)人員，其中較少有固定單位，無(wú)法開(kāi)具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票讓建筑公司用來(lái)進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，導(dǎo)致建筑公司需要上繳的增值稅的數(shù)額增加，這也會(huì)增加房地產(chǎn)公司整體的稅負(fù)。

(三)設(shè)備租賃費(fèi)用方面

建筑公司要租賃大量的設(shè)備用以施工，這些設(shè)備在具體使用過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量的維修費(fèi)用，這些費(fèi)用成為建筑公司支出的重要部分，“營(yíng)改增”前，進(jìn)行有形設(shè)備租賃時(shí)，征收的為營(yíng)業(yè)稅；而在實(shí)施“營(yíng)改增”之后，有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃的增值稅稅率為17%，從此角度來(lái)看，也使稅負(fù)有所提高。

結(jié) 語(yǔ)

在“營(yíng)改增”的實(shí)施以及企業(yè)與之不斷磨合的復(fù)雜過(guò)程中，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)自身是一次挑戰(zhàn)，更是一次機(jī)遇，房地產(chǎn)公司一方面應(yīng)充分意識(shí)到“營(yíng)改增”政策的積極意義，另一方面應(yīng)積極的進(jìn)行籌劃，順應(yīng)政策導(dǎo)向，從自身經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀入手，逐步完善加強(qiáng)各項(xiàng)控制，注重成本管理的各個(gè)模塊，更要具體到各個(gè)納稅環(huán)節(jié)，同時(shí)加強(qiáng)各類(lèi)票據(jù)的收發(fā)管理，從而達(dá)到成本控制最優(yōu)化，更好地增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。