（北京物資學(xué)院，北京 101149）

引 言

房地產(chǎn)業(yè)有著周期長、投資大、資金密集等特點，對稅收及金融政策非常敏感，全面營改增減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)投資的積極性，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)成本一般主要包括四部分：1.土地、建筑安裝、設(shè)備成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本中主要來源于這三項，政策的實施最直接的影響也集中體現(xiàn)于這幾部分。2.廣告營銷成本。在大數(shù)據(jù)時代，一項商品的推廣離不開優(yōu)質(zhì)的營銷手段，廣告費用的支出在各個行業(yè)的比重顯示出逐年上升的趨勢，廣告費用的投入以及其產(chǎn)生的效益高低極大影響了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益的實現(xiàn)程度，隨著大數(shù)據(jù)時代的爆發(fā)，其勢頭將更加迅猛。3.管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金需求密集等特點決定其會產(chǎn)生較大數(shù)額的利息支出，這部分費用如何精打細(xì)算，對合理控制成本、提升經(jīng)營成果，將起到至關(guān)重要的作用。4.不可預(yù)見成本。其中可能包括工程施工前期規(guī)劃費用、施工運行成本以及運營成本等，此部分成本雖不構(gòu)成成本的主體部分，但可控制性較大，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制的重點部分。

一、“營改增”前后對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響

一方面，在實施營業(yè)稅征稅方式階段，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，就全部營業(yè)額征稅，隨著流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和次數(shù)的增加，稅收負(fù)擔(dān)愈發(fā)沉重?！盃I改增” 前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑、安裝和裝修過程中要繳納營業(yè)稅，在房產(chǎn)銷售后仍要繳納營業(yè)稅，存在一系列的重復(fù)征稅問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本和稅負(fù)壓力。而增值稅屬于價外稅，存在可抵扣的進(jìn)項稅額，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進(jìn)原材料以及進(jìn)行建筑、安裝、裝修時，獲取正規(guī)發(fā)票，其發(fā)生的進(jìn)項稅額可以在下個征稅環(huán)節(jié)全額抵扣，很大程度上解決了重復(fù)征稅等問題，有助于降低企業(yè)稅負(fù)，利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級并提高市場競爭力。

另一方面，是稅率的變化帶來的影響?！盃I改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的增值稅稅率為11%，顯著高于之前5%的營業(yè)稅稅率，加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所依賴的一些原材料供應(yīng)商多為不具備開具增值稅專用發(fā)票權(quán)利的小規(guī)模納稅人，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能完全實現(xiàn)進(jìn)項稅額的抵扣；還有房產(chǎn)開發(fā)過程中的一些項目例如征地賠償款等也較難取得允許抵扣的進(jìn)項稅額發(fā)票，諸如此類的情況均會影響政策的實現(xiàn)，不能更好程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。另外，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，各個環(huán)節(jié)流程較多較繁瑣，預(yù)售環(huán)節(jié)就開始繳稅、竣工結(jié)算以后才能取得相應(yīng)進(jìn)項發(fā)票等情況，“營改增”政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了更高的資金要求，難免會產(chǎn)生相應(yīng)成本，如利息支出等。而且政策變動同時增加了會計賬務(wù)處理的難度，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能很好地適應(yīng)新的稅收政策并做出敏銳調(diào)整，也不能更好地迎合政策的導(dǎo)向。除此之外，還要考慮“營改增” 對于其他稅額產(chǎn)生的影響，如城建稅、企業(yè)所得稅等。

綜上所述，“營改增” 政策的實施，房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)的實際稅負(fù)變動究竟如何還需要具體分析，不能一概而論。

二、“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的可能影響

(一)材料成本上升

房地產(chǎn)公司在實際開發(fā)的過程中除了進(jìn)行鋼材、水泥等主體建筑材料的購買，還需要購入大量其他類型的材料，這些材料的來源常為一些個體的工商戶，有的又是采用定額征收的征稅方式，導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司由于此類因素不能抵扣進(jìn)項稅額，使相應(yīng)成本增加，這些成本的增加將直接導(dǎo)致行業(yè)整體成本的上升，進(jìn)而影響房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營成果。

(二)人工成本上升

當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)參與勞動的相關(guān)人員大多為自由職業(yè)人員，其中較少有固定單位，無法開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票讓建筑公司用來進(jìn)行增值稅進(jìn)項稅抵扣，導(dǎo)致建筑公司需要上繳的增值稅的數(shù)額增加，這也會增加房地產(chǎn)公司整體的稅負(fù)。

(三)設(shè)備租賃費用方面

建筑公司要租賃大量的設(shè)備用以施工，這些設(shè)備在具體使用過程中會產(chǎn)生大量的維修費用，這些費用成為建筑公司支出的重要部分，“營改增”前，進(jìn)行有形設(shè)備租賃時，征收的為營業(yè)稅；而在實施“營改增”之后，有形動產(chǎn)融資租賃的增值稅稅率為17%，從此角度來看，也使稅負(fù)有所提高。

結(jié) 語

在“營改增”的實施以及企業(yè)與之不斷磨合的復(fù)雜過程中，對于房地產(chǎn)行業(yè)自身是一次挑戰(zhàn)，更是一次機(jī)遇，房地產(chǎn)公司一方面應(yīng)充分意識到“營改增”政策的積極意義，另一方面應(yīng)積極的進(jìn)行籌劃，順應(yīng)政策導(dǎo)向，從自身經(jīng)營現(xiàn)狀入手，逐步完善加強(qiáng)各項控制，注重成本管理的各個模塊，更要具體到各個納稅環(huán)節(jié)，同時加強(qiáng)各類票據(jù)的收發(fā)管理，從而達(dá)到成本控制最優(yōu)化，更好地增強(qiáng)自身的核心競爭能力。