薄文江

（山西建設(shè)發(fā)展有限公司，山西 太原 030012）

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)的支持性企業(yè)，近些年來，在國家政策支持以及廣大居民需要下，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。但是，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，其項目管理工作中的各種問題也暴露出來了，如缺乏一套完善的方法體系和科學(xué)的管理制度，房地產(chǎn)開發(fā)成本得不到有效的控制，項目績效測評標(biāo)準(zhǔn)不健全等，以上種種嚴重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展建設(shè)。為此，建設(shè)一套科學(xué)完善的項目管理體系，可以說是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的第一要務(wù)，下面，筆者將結(jié)合相關(guān)問題對其進行詳細分析。

1 項目管理方法體系概述

所謂的項目管理方法體系指的是因因地制宜進行裁剪，最終能夠應(yīng)用于特定情境的一整套指導(dǎo)方針或者是原則。在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，其往往是一項系統(tǒng)的工作，涉及到多個領(lǐng)域的工作。而在項目管理方法體系中，要想確保項目的成功開展，并提交項目，其就需要檢查當(dāng)前所使用的方法體系是否符合需要，項目管理的主要作用在于預(yù)防，而非是在項目實施之后對已經(jīng)出現(xiàn)的問題進行彌補。在具體的工作中，要想達到最佳管理效果，其可以嘗試借助以下措施：一是要提供標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)過實踐檢驗的流程和技術(shù)；其次則要確定組織完成相關(guān)項目必須的流程；最后，則需要充分考慮項目實施期間可能出現(xiàn)的問題，保證項目成功落實的關(guān)鍵性因素等，進而有效地做好相關(guān)預(yù)防工作。通常來說，項目管理方法體系是針對項目管理過程來說，而分析項目管理過程，則需要對項目流程有清晰的了解和認識，不同行業(yè)之間的項目管理流程具有一定的通用性，但是其也存在有鮮明的特殊性。

2 房地產(chǎn)的項目管理流程

2.1 房地產(chǎn)項目管理介紹

房地產(chǎn)項目管理屬于工程項目管理的分支，其是對房地產(chǎn)項目建設(shè)和使用進行全過程和方位的綜合性管理，通過有效的項目管理實現(xiàn)生產(chǎn)要素的最優(yōu)化配置，進而為用戶提供更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，按照管理者的差異，其又可以分為建設(shè)項目管理、設(shè)計項目管理、工程咨詢項目管理、施工項目管理等不同的類別。

2.2 房地產(chǎn)項目管理流程分析

房地產(chǎn)項目管理流程包含有多方面的內(nèi)容，其主要有前期準(zhǔn)備階段、項目具體實施階段、項目經(jīng)營性階段等。首先，在前期準(zhǔn)備階段，主要是根據(jù)企業(yè)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)選定項目的類型，然后，則是由項目投資規(guī)劃部門對項目可行性進行評估，并制定相關(guān)的項目計劃書。在對項目可行性評估時，可以邀請相關(guān)專家參與到評估工作中，提高評估的準(zhǔn)確性。最后，所有工作確定完畢之后則進入下一個階段。其次，在項目管理規(guī)劃階段，主要需完成的工作有針對重點項目重點監(jiān)督，并確立好總負責(zé)人，進一步確認項目的有效性，對項目資源、經(jīng)費、現(xiàn)金流等進行初步估，做好項目的概要報告和風(fēng)險評估工作。

最后，則是項目管理實施階段，該階段主要工作有建立項目組織，與土地資源、工程建設(shè)等部門進行溝通，制定專業(yè)的項目計劃，與多個部門聯(lián)系開展招標(biāo)工作，正式實施項目，并落實項目銷售工作，加強對多種項目資源的智能化管理。

此外，在項目結(jié)束后還有一系列的收尾工作需要完成，首先應(yīng)做好項目驗收工作，其次，則需要配合物理公司交接項目，進行項目清算、資產(chǎn)清理，對整個項目進行經(jīng)評估總結(jié)等。

3 項目管理方法體系在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用

為了更好的探析房地產(chǎn)企業(yè)項目管理體系的構(gòu)建和應(yīng)用，筆者將以具體企業(yè)為例，對其進行詳細的分析，其基本情況如下：

3.1 企業(yè)概述

本次研究企業(yè)認為山西省X 公司，該司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，同時還輔以物理管理、銷售管理等，筆者在該企業(yè)從事工程項目管理工作多年，對于相關(guān)工作有一定的了解和認識。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)項目管理架構(gòu)的選擇

房地產(chǎn)項目管理與其他普通企業(yè)的管理存在有一定的差異，由于房地產(chǎn)開發(fā)的生命周期比較長，投資量巨大，同時項目建設(shè)時始終以產(chǎn)品為中心。因此，X 公司在項目管理架構(gòu)選擇上采取的是PRINCE2 管理架構(gòu)，其是以信息技術(shù)為支撐的一種項目管理架構(gòu)，起源于英國，該方法應(yīng)用時主要特點就在于，其具有規(guī)范化的項目管理體系；靈活決策點；具有資源和技術(shù)層面的規(guī)劃系統(tǒng)；具有完整的控制的程序等。而該管理架構(gòu)系統(tǒng)在運行過程中，主要包含有項目啟動、管理階段邊界、特別指導(dǎo)、項目收尾四個部分。其具體分析如下：

1） 山西X 公司的房地產(chǎn)項目啟動，公司項目的第一個流程是項目啟動前流程，該工作開展的主要目的就是為了獲得項目授權(quán)，啟動流程相對比較短暫，其包含有以下方面內(nèi)容：一是確保項目團隊所需要的信息全部收集到位；二是規(guī)劃并組建合適的項目團隊；三是編制起始階段計劃；四是判斷是開發(fā)項目的各項理由是否充分；五是對項目所面臨的能夠接受的業(yè)務(wù)狀況編制文檔。此外，在工作開始之前，還需要確保有充足的資金，能夠保證項目順利實施，充分考慮項目在實施過程中可能會面對的各種風(fēng)險，如施工、資金、技術(shù)等風(fēng)險。

2） 山西X 公司項目管理階段的邊界，所謂的項目管理階段邊界，實際上就是項目管理流程目標(biāo)，在具體的工作中，其主要包含有以下方面內(nèi)容：一是要找到項目的關(guān)鍵決策點，判斷是否能夠繼續(xù)執(zhí)行項目，要讓負責(zé)項目管理委員會的工作人員放心，保證當(dāng)前階段的所有項目都能夠順利交付完成； 二是需要及時的向項目管理委員會提交所必須的信息，科學(xué)理性的評估項目開展的能力；三是項項目管理委員會提交所需要的基本信息，進而為后期相關(guān)項目的開展做好準(zhǔn)備工作。四是要及時的記錄有助于項目后續(xù)開展的評價信息和經(jīng)驗教訓(xùn)。

3） 山西X 公司項目的階段控制，在項目管理流程中，階段控制是極為重要的一部分內(nèi)容，而該工作的開展可能會涉及到各種突發(fā)事件的控制活動，其主要涉及有以下內(nèi)容：一是批準(zhǔn)項目開始的工作；而是在項目工作開展過程中，及時的收集各項進度狀態(tài)信息；三是監(jiān)控變更；四是要及時的審查項目進行狀況；五是針對項目開展過程中的各種突發(fā)性事件和問題等，要及時的進行糾正，采取有效措施解決。

4） 山西X 公司項目的產(chǎn)品交付管理，交付管理時公司運用該流程確保生產(chǎn)和交付先前規(guī)劃的產(chǎn)品。其包含有以下內(nèi)容：一是確保對分派給項目團隊的項目產(chǎn)品生產(chǎn)工作進行了有效的授權(quán)；二是要確保最終的工作成果與合同要求相一致；三是要確保按時按成了上級部門分配下來的工作；四是確保工作進度并定期經(jīng)對未來相關(guān)工作的精度進行科學(xué)理性的預(yù)測；五是與相關(guān)部門溝通和聯(lián)系，保證產(chǎn)品開發(fā)完畢后得到了正式的批準(zhǔn)，能夠順利交付。

5） 山西X 公司的項目收尾，項目管理流程中的收尾，往往標(biāo)志著項目順利竣工，而在該階段其主要工作目標(biāo)有：一是檢查項目工程是否已經(jīng)滿足項目啟動前合同所設(shè)定的所有目標(biāo)范圍；二是及時的核實項目啟動合同和規(guī)范中執(zhí)行范圍以及客戶對交付成果的滿意程度；三是及時的獲取交付成果的正式確認；五是要項目中所有預(yù)期產(chǎn)品都順利的移交給了客戶。

總的來說，在房地產(chǎn)企業(yè)項目管理體系中，應(yīng)用PRINCE2 管理軟件架構(gòu)是一種切實可行的項目方法體系，其極大了節(jié)省了項目管理時間，優(yōu)化了管理流程，管理工作中存在的種種問題，在最短的時間內(nèi)暴露出來，并得到了有效的解決。

4 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)項目管理體系涉及到項目管理架構(gòu)，項目開發(fā)、項目模板等多方面的內(nèi)容，做好項目管理工作能夠有效的提高企業(yè)經(jīng)濟效益，保證各項目科學(xué)有序的開展，能夠有效的提高項目成功率，有助于企業(yè)的長遠發(fā)展建設(shè)。