天津雍鑫建設(shè)開發(fā)中心

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要來源之一，且隨著城市化進(jìn)程的加快，其所發(fā)揮的作用越來越大，與人們的關(guān)系越來越密切，因此受到了社會的廣泛關(guān)注與重視。我國順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求推出“營改增”政策后，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響極大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想做到更好且可持續(xù)發(fā)展，就必須要對新政策有深入的了解，并在進(jìn)行預(yù)繳增值稅的會計處理時制定合理的措施。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推行“營改增”的重要意義

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”具有重要的作用，筆者結(jié)合工作經(jīng)驗與實際情況進(jìn)行總結(jié)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推行“營改增”的重要意義如下：其一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅周期長，且在建設(shè)前會受到審批、申請許可等方面的影響，建設(shè)時會受到工程設(shè)計、計劃變更、實施等因素的影響，建設(shè)后會受到價格波動、市場需求、國家政策等影響，這些因素會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目時需要較多且復(fù)雜的流程，且一旦上述影響過大，會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益降低，甚至受到損失，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)[1]。而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推行“營改增”政策則可以有效的解決上述影響，有效的減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益與競爭力，促進(jìn)了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅周期長，且在建設(shè)前后與建設(shè)過程中都需要投入大量的資金，且回收較慢，這種情況導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金受到影響，甚至出現(xiàn)資金斷條的情況，因此而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)倒閉的情況也時有發(fā)生。而推行“營改增”政策后，可以進(jìn)一步改善我國的稅收制度，使其更加合理，也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，使企業(yè)的流動資金更加充裕，進(jìn)而可以投入到其他項目中，提高了企業(yè)的競爭力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅會計處理的會計科目設(shè)置

國家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定中表明，一般納稅人在使用預(yù)收款的方式銷售其自行開發(fā)的相關(guān)房地產(chǎn)項目時，應(yīng)該在受到預(yù)收款時，繳納預(yù)收款的3%金額作為增值稅。通常情況下，預(yù)繳增值稅有著固定的計算方式，但其中的適用稅率則存在區(qū)別，首先納稅人被分為小規(guī)模納稅人與一般納稅人兩種，后者在繳納預(yù)繳增值稅時又有兩種計稅方法：一是一般計稅法，適用稅率為10%；另一種為簡易計稅法，征收率為5%[2]。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所從事的房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的金額巨大，因此僅是百分之幾的差距也會涉及到巨大的金額，若房地產(chǎn)企業(yè)沒有對自身應(yīng)該采用何種計算法繳納預(yù)繳增值稅，不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益受到損失，有時還會導(dǎo)致其行為違反相關(guān)的法律法規(guī)，構(gòu)成偷稅漏稅。在本次“營改增”政策推行后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一般納稅人進(jìn)行定義，而一般納稅人在繳納預(yù)繳增值稅時有兩種計稅方法，因此要根據(jù)自身開發(fā)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行選擇使用哪一種計稅方法計算預(yù)繳增值稅。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目為老項目則使用簡易計稅法，且在選擇簡易計算法進(jìn)行繳稅后，不得變更，若想變更為一般計稅法，則需要在三年后方可進(jìn)行。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目為新項目則使用一般計稅法進(jìn)行繳納預(yù)繳增值稅。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被定性為一般納稅人后，在設(shè)置會計科目時，應(yīng)在應(yīng)繳稅收的科目下設(shè)置預(yù)繳增值稅科目，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)項目有老項目和新項目兩種不同的項目，因此其預(yù)繳增值稅的計稅方法也不同，所以應(yīng)在預(yù)繳增值稅科目下在此分設(shè)兩個科目：一般計稅與簡易計稅。這種詳細(xì)且直觀的會計科目設(shè)置不僅使預(yù)繳增值稅更加清晰，同時在日后進(jìn)行核算與查詢時也更加方便，一目了然。如上所述，在“營改增”政策推行后，一般納稅人的會計科目設(shè)置有所改變，與此同時在進(jìn)行會計處理時也應(yīng)該做到對應(yīng)改變，因會計科目增多，所以在進(jìn)行會計處理時要更加重視預(yù)繳增值稅，可采用如下方法進(jìn)行記錄：若以一般納稅人的身份且采用一般計稅法進(jìn)行繳納預(yù)繳增值稅，應(yīng)將借方記錄為銀行存款，將貸方記錄為預(yù)收賬款，且在記錄預(yù)繳增值稅時可以將借方記錄為一級科目：應(yīng)交稅費--二級科目：預(yù)繳增值稅--三級科目：一般計稅，貸方記錄為銀行存款；若以一般納稅人的身份且采用簡易計稅法進(jìn)行繳納預(yù)繳增值稅，應(yīng)將借方記錄為銀行存款，將貸方記錄為預(yù)收款項，且在記錄預(yù)繳增值稅時可以將借方記錄為一級科目：應(yīng)交稅費--二級科目：預(yù)繳增值稅--三級科目：簡易計稅；貸方記錄為銀行存款。若以小規(guī)模納稅人的身份繳納預(yù)繳增值稅，則應(yīng)將借方記錄為銀行存款，將貸方記錄為預(yù)收款項，且在記錄預(yù)繳增值稅時可以將借方記錄為一級科目：應(yīng)交稅費--二級科目：應(yīng)交增值稅，將貸方記錄為銀行存款[3]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對預(yù)繳增值稅款項進(jìn)行核算與會計處理時，主要注意以下兩個方面：一方面是為預(yù)繳增值稅設(shè)置合理的會計科目，在上文中已經(jīng)進(jìn)行了介紹；另一方面是若預(yù)繳增值稅可以進(jìn)行抵減時的處理。一般情況下，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)進(jìn)行預(yù)售時，則需要對預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行增值稅的繳納，而有時會出現(xiàn)繳納稅額過多的情況，針對這種情況可以從預(yù)繳增值稅中進(jìn)行抵減來處理。當(dāng)前相關(guān)的專家與學(xué)者對于在何種情況從預(yù)繳增值稅中急性抵減處理存在著一定的爭議，其中一部分人認(rèn)為，一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款后要根據(jù)預(yù)收款的金額與計稅方法繳納預(yù)繳增值稅，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的預(yù)收款中還包含著其他增值業(yè)務(wù)與其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此應(yīng)進(jìn)行混合抵減[4]；而另一部分人則認(rèn)為混合抵減時不可取的，應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，進(jìn)行針對性的抵減。

四、建議

為使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以更好應(yīng)對“營改增”政策推行后帶來的影響與改變，筆者結(jié)合工作經(jīng)驗與實際情況，提出了一些建議，望可以起到幫助作用，如下。

(一)進(jìn)一步確定土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目具有自身的特點，在“營改增”政策推行后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須繳納一定金額的土地增值稅，該項稅收也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行會計處理時關(guān)注的重點。在對土地增值稅進(jìn)行處理時，需要注意以下幾個方面：一是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行預(yù)售時，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)收取了預(yù)售款項后，必須繳納一定金額的土地增值稅；二是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目完成施工后，根據(jù)“營改增”后的稅收政策對當(dāng)期工程結(jié)算后的成本與收入進(jìn)行清算；三是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目施工結(jié)束且符合驗收標(biāo)準(zhǔn)后，在繳納土地增值稅時要對之前所預(yù)估的土地增值稅額再一次進(jìn)行調(diào)整[5]。

(二)選擇合適的納稅人

國家實行“營改增”政策后，對一般納稅人與小規(guī)模納稅人進(jìn)行了重新的定義與調(diào)整，而納稅的身份不同，則進(jìn)行納稅時的稅率也有所不同，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于一般納稅人，則應(yīng)按照一般納稅人的身份進(jìn)行納稅，避免因此導(dǎo)致納稅行為與國家的規(guī)定不同，避免被定義為偷稅、納稅。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模不大，屬于小規(guī)模納稅人時，則應(yīng)以小規(guī)模納稅人的身份進(jìn)行納稅，這樣可以減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅金額，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，有利于提高企業(yè)的經(jīng)營效率與經(jīng)濟(jì)收益，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(三)提高管理能力

隨著“營改增”政策的實施與深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理與財務(wù)核算等財務(wù)方面的工作會受到很大的影響與沖擊，為了使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作可以更好的適應(yīng)“營改增”政策推行后的稅收制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員與負(fù)責(zé)人必須要提高認(rèn)識，加強對該方面的重視程度。定期開展相關(guān)的會議，在會議上向企業(yè)的會計人員強調(diào)“營改增”政策的影響，告知其管理人員的重視程度，進(jìn)而提高會計人員的重視程度[6]，同時為了使企業(yè)可以更快的使用“營改增”政策推行后的變化，可以定期組織會計人員參加專業(yè)知識與專業(yè)技能方面的培訓(xùn)，并制定完善的獎懲制度，根據(jù)考核的結(jié)果對參加培訓(xùn)的會計人員進(jìn)行獎勵和懲罰，進(jìn)而提高會計人員參加培訓(xùn)的積極性，使會計人員可以更快的適應(yīng)新稅收制度，更好的處理相關(guān)的稅務(wù)工作。

(四)優(yōu)化工作模式

“營改增”政策實施后，會計處理工作變得更加復(fù)雜，同時稅收的計算方法與稅率也發(fā)生了變化，會計人員的工作量加大，在這種情況下，為了使會計人員的工作負(fù)擔(dān)減輕，提高工作效率與工作質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分的考慮自身的實際情況，對現(xiàn)有的工作模式與工作流程進(jìn)行優(yōu)化和簡化，進(jìn)一步完善企業(yè)的財務(wù)管理機制與監(jiān)督機制，保證會計人員的工作行為更加有序，更具有責(zé)任意識，更加積極且認(rèn)真的完成本職工作，減少并避免貪污、挪用資金等違法行為的發(fā)生。

五、結(jié)束語

綜上所述，“營改增”政策的推行，不僅可以有效的降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，改善企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時還可以使我國的稅收制度更加完善合理。長期以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，與人們的生活關(guān)系密切，且關(guān)系到我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，“營改增”政策的推行給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的沖擊與影響巨大，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有意識到“營增改”政策對其的影響，沒有制定完善且合理的應(yīng)對措施，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)混亂，影響到企業(yè)的資金鏈，影響到企業(yè)的資金鏈，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益遭受損失，進(jìn)而出現(xiàn)破產(chǎn)倒閉的情況，對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要重視“營改增”政策對企業(yè)自身與發(fā)展帶來的影響，制定完善且合理的應(yīng)對措施，建立并完善財務(wù)管理機制與監(jiān)督機制，提高企業(yè)的競爭力，促進(jìn)企業(yè)的全面可持續(xù)發(fā)展，推動整個房地產(chǎn)行業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。