卞夢健

7月30日召開的中共中央政治局會議上提出了堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，同時提出將繼續(xù)落實房地產長效管理機制，不再將房地產作為短期刺激經濟的手段。有關專家認為，這是中央在政治局會議上首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，這也表明了中央堅持房地產調控不放松、進一步落實“房住不炒”政策的決心。

提振經濟為啥不能靠房地產

此次中央政治局會議在分析研究當前經濟形勢、部署下半年經濟工作時，不僅重提“房住不炒”的定位，同時還明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。中央之前從未有過這樣的提法，強有力地回應了當前經濟形勢下社會輿論中有所升溫的房地產刺激論調，也給地方政府明確了目標，擊碎了房地產調控放松的幻想。相當長一段時期以來，很多城市經濟的增長主要就靠房地產拉動，房地產是支柱性產業(yè)，也是基礎性產業(yè)。但是提振經濟能靠它嗎？在過去，這是個頗具爭議的話題。

為此，在中央政治局會議召開的半個月后，有關人士對中部地區(qū)的經濟發(fā)展情況進行調研后分析指出，從當前數據來看，雖然我們的經濟仍在增長，但經濟增長放緩趨勢很明顯，下行壓力較大。在如何化解經濟下行壓力這一問題上，專家給出的答案是——加快中部地區(qū)城市化進程。但持不同意見的人士指出，這個對策看起來似乎可行，東部地區(qū)城市化起步較早，有的已基本完成，城市化空間有限;而中西部地區(qū)城市化相對滯后，城市化空間巨大，但是由于西部地區(qū)城市化受限因素較多，城市化可以發(fā)力的就剩下中部地區(qū)了。如果加快城市化進程，就需要發(fā)展房地產業(yè)。但是問題又來了，有的城市房地產市場本身就偏熱，大搞房地產肯定不行，而西部地區(qū)也不具備條件，人口流失比較多，房子蓋多了，賣給誰又會成為問題。

事實上，城市化并非簡單蓋房子，最重要的是人的城市化。不過，這面臨著不小的挑戰(zhàn)。有些城市即便實現零門檻落戶，也未必能吸引來人才。沒有人，沒有需求，盲目開發(fā)房地產就可能爛尾，甚至成為新的“鬼城”。所以，城市化首先要解決的是如何吸引人才，實現安居樂業(yè)。此外，還要防范房地產過熱，出現非理性的繁榮。否則，試圖靠房地產刺激經濟的思路，和國際金融危機后出臺的“4萬億經濟刺激計劃”一樣，短期可能管用，但長期來看弊端不少。假設真的走上這樣一條路，中部地區(qū)大興土木，城市化大提速，大量上馬房地產項目，或許短期也能拉動經濟增長，但長此下去，有可能造成房地產過熱房價飛漲，陷入經濟過度依賴房地產的困境，也會導致經濟結構畸形。

應該看到，我國房地產如果健康持續(xù)發(fā)展，仍然具有很好的市場前景，仍將發(fā)揮中國經濟增長發(fā)動機、穩(wěn)定器和壓艙石的作用。眼下，中國戶籍城市化率僅50%左右，有2億多城市常住居民需要在城市落戶，按未來達到70%的城市化率計算，還有2億多人需要進城落戶，也就是說，未來總共還有近5億人口要在城市落戶。根據中國房地產業(yè)協(xié)會會長馮俊分析，我國住房嚴格意義上的套戶比現在不到1%，不是每一個家庭都有一套正規(guī)像樣的住房。發(fā)達國家現在已經到了3個人5個臥室的水平，我們離這個水平的差距還很遠。每個家庭除了廳以外的居住空間要達到N+1，即3口之家有4間房，另外考慮養(yǎng)孩子需要保姆，老人需要贍養(yǎng)，中國家庭要住得體面、舒適，按照現在的建設速度，至少還需要25—30年的時間。

此外，在我國城市化過程中，城鎮(zhèn)人口舉家遷徙的占比較低，只占10%—20%，大多數是只身前往城市。城鎮(zhèn)人口遷徙在數量上也不反映城鎮(zhèn)人口的增加，但是在住房上產生了需求，每年4000萬左右的城鎮(zhèn)人口在城市之間遷徙，原住地和新的地方都需要房子，逐步使遷徙人口過上美好生活，讓他們住得更加舒適，住房建設也還有很長的路要走。換言之，中國的住房需求仍將是非常巨大的，房地產行業(yè)在改善民生、拉動經濟增長方面仍將扮演重要角色。但是從提振經濟的角度來說，必然需要巨大的經濟增量來實現，顯然房地產業(yè)宜穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展而不宜再大舉擴張，也不適宜充當這樣的角色。具體來說，在中西部地區(qū)，在不能吸引來大量人才的情況下，也不宜盲目發(fā)力城市化。

穩(wěn)增長求發(fā)展必須重視實體經濟

今年以來，在世界經濟下行壓力激增的背景下，國內也開始出現“樓市松綁”的論調?！敖洕蝿莶恍辛?，國家又要刺激樓市？”“降息降準，房地產就會卷土重來！”這樣的疑問在市場和人們心中再次開始蔓延。事實上，回顧過往的歷史，房地產確實被稱之為“經濟下行時的強心針”。在經濟上升時期，房地產政策收緊，房價下滑;在經濟下行時期，房地產政策放松，房價猛漲，這不僅在客觀上造成了我國房價大起大落的局面，也使得以房地產刺激經濟成為一種心照不宣的“固定模式”。當然，由于房地產行業(yè)涉及層面廣，波及上下游數百個行業(yè)，以房地產刺激經濟的方式固然可以在短期內見效，但是，這種嚴重依賴刺激房地產來振興經濟的發(fā)展思路無異于飲鴆止渴，短期遏制了經濟下滑，卻帶來房價過快上漲，引發(fā)市場泡沫，將會進一步使得我國經濟發(fā)展依賴投資驅動，加劇經濟“一條腿”發(fā)展的不健康局面。

可以說，此次中央政治局會議下決心破除我國經濟對房地產的依賴，則是基于我國經濟轉型的要求，也就是說，今后將從投資型經濟轉向消費型經濟?；诖耍瑫h強調，要深挖國內需求潛力，拓展擴大最終需求，有效啟動農村市場，多用改革辦法擴大消費。誠然，破除對房地產的依賴可能會加劇經濟轉型中的“陣痛期”，但是，只有“刮骨療傷”才能治愈頑疾。有一位房地產業(yè)內專家曾經將房地產比喻成“夜壺”，說是“需要的時候拿出來用，不需要的時候就往床底下一踢”。如今，拿房地產當經濟“興奮劑”的時代已經過去了。

為此，有網民指出，中央首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，重要原因之一是防止炒房對制造業(yè)形成擠出效應。制造業(yè)是穩(wěn)增長的關鍵行業(yè)，無論從穩(wěn)就業(yè)還是穩(wěn)投資出發(fā)，都必須防止房地產畸形發(fā)展導致土地價格持續(xù)上升，企業(yè)因廠房租金升高被迫外遷的現象蔓延，而振興實體經濟才是根本之道。

實際上，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，也是保持宏觀調控彈性空間的需要。這是在國內外不確定性增多的局面下，必須強調和強化的政策定位。世人皆知，穩(wěn)增長是當下經濟工作的重中之重，在不搞“大水漫灌”的前提下，穩(wěn)增長對金融供給效率提出了更高要求。目前，金融供給依然主要依靠以商業(yè)銀行為主體的間接融資體制。間接融資比例過高，不僅會增加企業(yè)借貸成本，而且容易造成信貸錯配。如果動搖“房住不炒”的政策定位，重歸以房地產刺激經濟的老路，勢必重演資金涌進房地產市場和股票市場，實體經濟得不到金融支持的一幕。

對房地產宏觀調控定位也是擴大消費

從另一個角度分析，中央之所以進一步明確房地產在宏觀調控中的定位，也是擴大消費的要求。中央政治局會議提出，要“深挖國內需求潛力，拓展擴大最終需求，有效啟動農村市場，多用改革辦法擴大消費”。業(yè)內皆知，目前，房地產已經形成多層次的供應體系，在多數地區(qū)，居民的住房需求已基本得到滿足。在減免個人所得稅等政策的配合下，拓寬居民的可支配收入空間，釋放居民消費需求的條件較以前要成熟得多。如果重拾房地產作為刺激經濟的工具，勢必增加居民的償還借貸負擔，壓制消費需求，并消解降費減稅的政策效應。

基于此，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，也是保持宏觀調控彈性空間的需要。進入下半年以來，多國央行已經降息，美聯(lián)儲也已啟動10年來首次降息。外部環(huán)境正逢新一輪貨幣寬松的政策拐點。中央政治局會議提出的“適時適度實施宏觀政策逆周期調節(jié)”，就是因應外部貨幣環(huán)境變化的前瞻性部署。對于金融業(yè)而言，適度釋放包括降準、降息在內的政策儲備工具，讓實體經濟保持平穩(wěn)增長的節(jié)奏和競爭優(yōu)勢，又要防止生成新的資產泡沫，是下半年乃至明年經濟工作的重要目標。房地產向來是資本狂歡之地，是資本泡沫的聚集之所，只有進一步明確對房地產的政策定位，才能防患于未然，充分發(fā)揮逆周期調節(jié)的正向作用。

可以說，房地產如同“棋眼”，關系到下半年經濟工作的方方面面。進一步明確房地產的政策定位，強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，抓的正是可能影響經濟穩(wěn)增長的主要矛盾，也凸顯了中央破除舊的經濟增長路徑的決心。在全年經濟工作上下半場轉接之際，再次強調房地產的政策定位，正當其時。就在中央政治局表態(tài)前后，遼寧大連和安徽合肥接連發(fā)聲，進一步加碼樓市調控。筆者從大連市政府網站獲悉，7月30日，大連市政府發(fā)布了《關于加強房地產市場調控工作的通知》，要求實施商品住房價格指導，嚴肅查處房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構捂盤惜售、炒買炒賣、規(guī)避調控、惡意炒作、簽訂“陰陽合同”、哄抬房價等違法違規(guī)行為。

其中，“準跌不準漲”的規(guī)定備受關注，具體來看，是指已取得預售證的項目，調整預售價格不得高于此前網簽價格最低價;對通知發(fā)布后首次申請預售許可證的新項目，6個月內不得調整申報價格，6個月后，申報調整價格時，只可申請“下調”，且幅度只能在5%以內。同一天，合肥市在當地房地產市場穩(wěn)控工作會議上提出，對引發(fā)三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發(fā)企業(yè)，適時采取暫停供地、暫停預售、暫停網簽措施。此外，還將定期開展聯(lián)合會商，對問題多發(fā)企業(yè)，從嚴控制銀行貸款、從嚴控制預售資金、從嚴控制備案價格。上述城市已經做出表率。

對于未來房地產調控的手段，有關專家分析認為，未來政策還是平穩(wěn)為主，長短并用、注重長效將會成為主要手段。預計在今年上半年房企融資政策收緊和下半年需求側調控不放松的共同作用下，未來樓市出現過熱的幾率極小。